✅아파트명
가양 우성아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : 강서구 / A / 종사자 수 290,473 / 사업체 수 58,806
2. 교통 : 강남 45분 / 여의도 24분 / 시청 38 분
3.학군 : 서울 탑산초(8분) - 학생 수 가 강서구 평균보다 적음 / 마포중 76.6% 경서중 70.1%
4. 환경 :
대형마트 : 5개
종합병원 : 4개
백화점 : 2개 ( 롯데백화점-김포공항 , 현대백화점-목동)
5. 공급
- 서울시 공급 물량
강서구 공급 물량
서울 전체 뿐 만 아니라 강서구도 적정 수요보다 공급물량이 거의 없음.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 아직 다른 비교군이 없어 저평가 되어 있는지 확인 할 수 없음. 같은 급지의 다른 지역을 좀 더 알아봐야겠다는 생각이 들었음.
2) 환금성 : 주변 대단지 아파트들이 많이 모여 있고 300세대 이상이기에 환금성은 좋아 보임.
3) 수익률 : 현재 수익률이 -9%로 전고점 대비 많이 떨어지진 않았음.
4) 원금보존 : 가양 전세가율 63%, 전세가율이 60%이상이고 전세 가격이 계속 우상향하는 것 으로 보아 원금보존은 좋아보임.
5) 리스크 대비: 향후 3년간 서울 공급 물량 감소, 강서구 공급 물량 또한 감소하므로 입주 물량에 따른 역전세 리스크는 없어 보임.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수X
✅ 작성하면서 느낀점 :
가양역 급행 바로 앞 300세대 이상 아파트 단지에 동네도 깔끔해서 알아봤던 단지인데,
바로 앞 임대아파트와 주변 학군이 좋지 않아 30평대 아파트로서는 매수가 고려됨.
