✅아파트명
등촌주공10단지아파트 (24평)
선정이유 : 9호선이지만 가격이 상대적으로 저렴한 가양역 근처 아파트 수익률이 어느정도 될지 궁금했습니다.
✅위치(지도)
주소 : 서울시 강서구 화곡로63가길 71(등촌동702)
✅입지평가
<평가기준>
1. 직장
A등급 (20만명 이상)
강서구 종사자수 290,473명
2. 교통
A등급 (강남 1시간 이내 or 부도심 30분 이내)
(네이버지도 길찾기 기준)
강남 ４６분 ／ 여의도 ２２분 ／ 시청 ４０분
- 3대 주요업무지구 1시간 이내 도착
- 3개 주요업무지구 이동 시 환승 0회 or 1회
- 따라서 주요업무지구 3개 모두의 접근성이 상당히 좋다
3.학군
C등급 (중학교 학업성취도평가 85%미만)
등명중 82% / 등원중 78%
4. 환경
B등급 (1km 반경 내 대형마트 1개 이상)
대형마트 250m
NC백화점 742m
대형병원 : 1.2km
5. 공급
S등급 (적정수요 ½배 이내)
강서구 인구수 : 550,002명
적정수요 : 550,002명 X 0.005 = 2,750 (1년 : 2,750세대 / 3년 : 8,250세대)
3년 간 입주 예정 : (힐스테이트등촌역) 543세대 (연평균 : 181세대)
적정수요대비 공급수준 : 0.19배 => 적정수요 ½배 이하
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 현재 전고보다 낮은 매매가 → 비싸지 않음
- 하지만 저점 역시 현재보다 약 2억이 낮고 전세가율이 낮다고 느껴짐
✅현장사진
구축 아파트이고 복도식이나, 관리 상태 좋아보
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 아파트 한개만으로 평가할 수 없음
2) 환금성 : 300세대 이상 아파트
3) 수익률 : 투자금 약 3.7억
100% 수익률 위해선 10년동안 3.7억 올라줘야 함
→ 7.8억 +3.7억 = 11.5억
→ 전고점 대비 약 20% 상승한 가격
4) 원금보존 : 입지독점성 있음 / 공급부족 / 전세가율 53%
5) 리스크 대비: 현재 전세금 4.1억의 10% → 4100만원 → 역전세 대비 금액 마련 가능한가 → YES
나의 투자 결론(매수 여부)
- 저평가는 제외하더라도
- 100% 수익률 위해서 전고점 대비 약 20% 상승해야 함
- 공급이 부족하지만 전세가율이 낮아 매매가에 비해 투자금이 높은 것으로 판단됨
→ 따라서 저환수원리 기준을 충족하지 못한다고 판단하여 투자하지 않는 것이 맞다고 생각됨
✅ 작성하면서 느낀점
강의를 들으며 입지, 그 중에서도 수도권은 교통과 직장이 중요하다는 것이 머리에 각인되었었다.
그래서 내가 수익률보고서를 작성한 등촌주공10단지도 교통, 직장이 A등급이라는
높은 등급에 해당되었기에 교통, 직장까지 분석했을 때는 투자 해볼만 하겠는데? 라고 생각했다.
하지만 수익률까지 계산해보고 투자결론을 내보니
투자를 해도 괜찮다기에는 부동산 초보인 내가 봐도 너무나 부족한 단지였다.
투자를 하기 위해서는 정말 많은 중요한 정보를 알아보고 분석해봐야겠다는 것이 와 닿는 과제였기에,
수익률보고서를 반복해서 작성해보며 부동산 관련 어플들과 친해지는 연습부터 해보려고 한다.
