*제목: 개봉동 개봉한마을아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
개봉동 개봉한마을아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
구로구 종사자수 240,689명
2. 교통
강남 47분 / 여의도 29분 / 시청 38분
3.학군
고척중 78.6%, 경인중 76.3%
4. 환경
아이파크몰, 코스트코, 구로성심병원
5. 공급
개봉루브루 2026.4 / 295세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 24평 매매 81,000 / 전세 45,000
5년내 고점 매입시: 2021.08 매매 86,000 / 전세 52,000
5년내 저점 매입시: 2023.03 매매 60,500 / 전세 34,400
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O
역세권에 교통이 A급임에도 아직 전고점에 이르지 못해 저평가 되었다고 볼 수 있다.
2) 환금성 : O
역세권에 1982세대의 대단지로 저층/탑층 아니면 환금성이 좋다.
3) 수익률 : O
전세가율 56%에 투자금은 3.6억이고, 100% 수익률을 위해서는 10년동안 11.7(8.1+3.6)억이 되어야 한다. 전고점 8.6억에 비해서도 3억이 올라줘야 한다. 1년에 3천만원은 오를 수 있을 것으로 보인다.
4) 원금보존 : O
현재 전세물량이 적어 전세가가 오름 추세에 있고, 주변에 공급되는 물량이 적어 매물은 계속 부족할 것으로 보인다. 따라서 원금보존성은 양호해 보인다.
5) 리스크 대비: X
역전세 시 대비가 안되어 있다.
나의 투자 결론(매수 여부): 보류
향후 4년 내에 공급 예상 물량이 약300세대로 공급 물량이 상당히 부족해 보여서 역전세의 위험은 없어보이나,
현재 역전세 대비가 되어 있지 않아 매수하기에는 부담스럽다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
아직 고점에 이르지 못하고 환금성이 좋아보여 당연히 매수하리라고 생각했지만,
막상 분석을 해보니 리스크 대비가 안되어 있다는 점이 크게 걸려 보류라는 결정을 하게 되었다.
만약 임장 보고서를 작성하지 않고 아실 사이트만 보고 결정했어도 매수했을 것 같다.
전반적으로 '저환수원리'를 따져가면서 평가하는게 어려웠고, 잘 되었는지도 확신이 없다.
향후 임장 보고서를 잘 작성해서 투자를 결정하면 크게 실패하지 않을 것이라는 희망도 가져본다.
