[열반기초반 89기 68조 사부작] 마포구 이편한세상마포 리버파크 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

e편한세상마포 리버파크 아파트 
33평형, 입주년 16년, 547세대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 마포구 종사자 수 279,788 - A 등급

2. 교통

강남 41분 / 여의도 16분 / 광화문 31분 - A 등급
 

3. 학군

서울여중 90.9%  A등급                       종합 = B등급
동도중 82.9% C등급
숭문중 84.6% (반올림)  B등급
   
근처 학원 82개 있음.
 

4. 환경

1km 반경내 이마트 1개 / 1.63km 신촌 현대백화점 / 2.3km 여의도 더현대 
경춘선공원화되어 산책 코스 좋고, 평지라 편안한 느낌.  한강근접이라 걸어서 한강공원 산책도 가능.
유해 상가도 안보임. 대로 안쪽은 조용하고 한적함.  - B⁺등급 (⁺백화점 근접이라 플러스줌.)
 

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

(아파트는 안찍고.. 너무 상가위주로만 찍었다….;;) 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

나의 투자 결론(매수 여부): 
 

환금성은 좋을 것으로 예상되나 
최근 최고가를 찍었고, 낮은 전세가율로 지지하는 하락 지지선이 약한 것으로 원금보존이 가능할지 불확실함. 
시간이 지나면 수익률은 발생할 것 같으나 역전세 시 대응 불가한 영역으로 매수 하지 않을 예정임.  
 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의를 100% 다 들었는데 볼때는 ‘아하! 그렇군, 그렇지’ 하면서 들었는데 끝나고 보고서를 작성하려고 하니 막막했다. 내가 분명히 다 들었는데 머리속에 없었다. 다시 200% 수강을 하고 어느 정도 알게 된것 같다. 수학머리가 없어서 수익률을 이해하고 따라가는 것도 어려웠다. 몇 번 더 반복해야지 확실히 알수 있을 것 같다. 그럼에도 끝냈다는 성취감이 있다. 

임장으로 아파트 주변의 분위기를 알 수 있게 되었다. 지도의 등고선으로 알 수 없는 경험의 영역이 있고, 반드시 필요하겠다는 생각이 들었다. 

‘점 을 꼭!!! 찍어야 한다’ 고 주우이선생님께서 말씀 하셨는데 그 말이 무슨말인가 했는데,  
앞 마당을 완전하게 만들지 못하더라도 점은 찍고 넘어가라는 말씀이 무엇인지 알 것 같다. 

❓궁금증❓
1. 현재가는 최근 호가인가? 최근 실거래가 인가??

2. 최저점 매매가와 전세가를 구할 때 : 매매가를 기준으로 년/월을 확인하고, 해당 년/월에서 가장 낮은 전세가를 고르는 것인가? 높은 전세가를 고르는 건가?