광주광역시 북구 용봉동 쌍용예가 아파트 수익률 분석 보고서[열기 89기 44핏조 Sunny텐텐]

행복하게 지속하는 투자자가 되고 싶은

Sunny텐텐입니다. 

저의 첫 수익률 보고서는 

어마무시한 투자 선배님들과 비교하면 너무나도 초라하지만 첫 걸음마 용기내서 딛어보려 합니다.^^

(막상 완성하고 보니 신기하고 재밌어요. 😆😆😆)

✅아파트명

광주광역시 북구 용봉동 쌍용예가

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(B)

  북구 종사자수 181,016명

2. 교통(A)

광주 시내 주요 직장 자차 20분 이내

아파트 바로 옆 고속도로(서광주 IC) 이용한 광주 외곽 이동 편리 

지하철 2호선(2029 개통 예정) 도보 10분 거리

 아파트 인근 버스 정류장 : 3개 노선(도보 10분 거리 버스 정류장 : 노선 다양)

3.학군(C)

고려중 81.7%, 숭일중, 84.8%, 살레시오중 75.2%, 우산중, 68.7%, 용봉중 73.2%

4. 환경(C)

인근 대형마트 없음(하나로 마트 및 식자재 마트(도보 13분))

광주현대병원(도보 12분)

5. 공급(B)

운암자이포레나퍼스티체 1~3단지  2026. 04. / 3,214세대

운암산공원진아리채그랑뷰 2026. 09. / 414세대

연제첨단광신프로그레스 2026. 09. / 380세대

위파크일곡공원 2026. 10. / 1,004세대

힐스테이트중외공원 2,3블록 / 2026. 12. / 1,466세대

운암산공원우미린리버포레 / 2027. 06. / 734세대

26년 6,478세대

27년 734세대

28년 0세대

3년간 총 7,212세대(적정수요 2,091세대 * 3년 = 6,273세대)

7,212/6,273세대 = 적정수요 대비 약 1.14배

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  아직 비교평가 전이므로 판단할 수는 없으나 가치&가격 면에서 좋은 평가를 기대하기 어려울 것으로 보임.

2) 환금성(O)

 : 300세대 이상. 인근 지역에서 학부모들이 보내고 싶어하는 초등학교 학군의 아파트라서 학교 배정을 위해 이사를 오는 예비 초등 학부모들의 수요가 있음. 

3) 수익률

 : 투자금 1억 

100% 수익률(연평균 10%)을 위해서는 10년 동안 1억이 올라가야 함. 

4.8억 + 1억 = 5.8억

200% 수익률을 위해서는 10년 동안 2억이 올라가야 함.

4.8억 + 2억 = 6.8억

현재 전고점(6.2억) 대비 약 22% 하락한 가격

4) 원금보존

 : 입지 독점성 없음. 26~27년 공급 초과(중앙공원 개발로 아파트 바로 인근 공급 물량 쏟아짐)

5) 리스크 대비

: 투자자라면 역전세 대응 시급

실거주라면 매도 준비 고려해보아야 함.  

나의 투자 결론(매수 여부)

: 지방 대도시 아파트로서 시기와 공급이 매우 중요한 변수인데 이 아파트는 바로 인근에 대단지 아파트 공급 물량이 쏟아질 예정임.전세가 하락으로 인하여 향후 3년 이내 매수는 매우 어려울 것으로 보임.

✅ 작성하면서 느낀점

 : 평소 궁금하였던 이 아파트의 투자로서의 가치를 객관적인 시각에서 들여다 볼 수 있어 정말 좋은 기회였다. 막연했던 생각이 보다 명료해진 느낌이다. 

이번 보고서를 작성하고 나니 비슷한 다른 아파트도 임장하고 분석해서 비교평가를 해보고 싶은 생각이 더욱 확실하게 들었다. 

이렇게 비교하다보면 숨어 있는 보석같은 아파트가 내 눈에 보이는 날이 올 것이라 기대한다.^^