✅아파트명
봉천 두산
✅위치(지도)
봉천역 역세권(끝 단지 최대 10분)
✅입지평가
1. 직장 (B)
관악구 종사자 수
2. 교통 (S)
강남 환승 없이 26분 (도보 포함)
여의도 환승 1회 30~25분 (도보 포함)
시청(도심) 황승 없이 41분 (도보 포함)
3.학군 (C)
관악구는 학군지는 아님 ㅠ
4. 환경 (B- ~ C+ 그 어디쯤 )
롯데백화점이 있긴한데..
5. 공급 (S)
공급은 없다!!
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진 (2단지 내부)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O (전고 대비 - 5~7% 정도)
2) 환금성 : O (중층, 역세, 평수 괜찮음)
3) 수익률 : △ (전체 수리 필요하여 투자금이 더 들어감)
4) 원금보존 : O (관악구 공급 많이 없음, 실거주 전략으로 4-1-3 구역 입주 시, 전세 전환 시기 좀더 유연하게 할 수 있음)
5) 리스크 대비: O (4-1-3 구역 입주 시 전세가 일시적 보합/하락 할 수 있으나(관악구 특징 : 적은 공급에도 지역 전체에 어느정도 영향이 있음), 우선 실거주 이므로 헷지 가능)
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 검토 해보겠으나, 같은 급지 (서대문 / 강서구) 추가 단임/매임 해볼 예정(가격이 싸진 않다 → 비싸지 않은 건지 비슷한 입지 임장
✅ 작성하면서 느낀 점 : 다음 스텝으로 해야할 행동들이 좀더 명확해졌다!!!
