✅아파트명
용인시 수지구 풍덕천동 수지보원아파트
✅위치(지도)
수지구청역에서 도보 12분
✅입지평가
1. 직장 B
- 용인시 기흥구 B등급 (종사자 18만명, 사업체 4만개)
2. 교통 S (도보포함하면 A인가?)
수지구청역에서 지하철 기준 24분. 도보 포함 36분
3. 학군 A
- 중학교 일명 뺑뺑이로 입학하는 것으로 추정하지만 아실 자료 기준 수지구 평균 90.1%로 높음
- 참고 : 분당구 91.0%, 만안구 85.7%, 영통구 85.1%
- 그리고 학원가와 음식점만으로 밀집되어 있음. 수지구 내에서 학원가가 제일 많으며, 음식점도 꽤 많아서 생활권으로 만족도가 높은 것으로 앎
4. 환경 B
- 도보 15분 거리에 이마트 수지점
- 참고사항 : 원주민 많은 것으로 보임. 길거리에서 봤을 때는 연령층이 매우 다양하고, 평일 오전 시간에 방문했으나 유동인구가 아주 많은 편.
5. 공급 S
- 전무하나 리모델링 이슈 있는 아파트가 많음 (이 아파트는 추진이 많이 됨. 26년 1-4월 이주 예정이라고 함)
- 그렇게 본다면 공급 S가 아닐 것 같다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 현재 시세 : 6억7천 ~ 7억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 리모델링 추진 중인 아파트로 수지구청역 주변 전반 리모델링 추진 중에 있으며, 수지에서는 두번째로 빠르게 추진 중이다. 다만 수지구청역 메인도로(지도상 수지구청역에서 동쪽)가 아닌 북측에 위치하였는데 메인도로가 아닌 곳의 아파트 가격이 이렇게나 차이가 나는 것인지, 이 평가가 맞는 것인지 아니면 리모델링 이슈로 전세를 줄 수 없고, 이주도 해야 하니 이렇게 떨어진 것인지 모르겠다.
(참고로 단지 분위기로서는 리모델링 추진이 빠른 한국아파트보다 훨씬 좋고, 이미 지금도 꽤 쾌적하다.)
그리고 여기가 제일 먼저 리모델링을 한다면 다른 곳도 하게 된다고 가정시, 다른 곳 특히 메인도로의 초역세권 단지들의 가격이 훨씬 높아질 수 있을텐데 그러한 점을 같이 고려해야 할 것 같다.
다만 이번에 약간 조사하면서 느낀 점은 수지구청역 주변만이 학군지가 아니고 수지구 전반 학군이 좋다는 것을 알았고, 그리고 수지와 분당구 끄트머리인 오리, 야탑 등 분당구 학군으로 편입되는 곳의 아파트 가격과 비교해야 할 것 같다.
2) 환금성 : 리모델링으로 환금성 떨어짐
3) 수익률 : 분담금 3.1억 정도로 약 4-5년 뒤 71m2 주변 가격이 얼만큼 상승할지 투자기준 괜찮은 것인지 볼 필요가 있다. 특히 여기는 규제지역이므로 실거주 이슈도 확인해야 한다.
4) 원금보존 : 전세대비 한참 모자란다.
5) 리스크 대비 : 추가 분담금은 이슈가 생기지 않도록 조합에서 조항에 넣은 것으로 보인다. 30평 아래 아파트의 가격 흐름을 보아야 한다.
나의 투자 결론(매수 여부):
하지 않고 더 비교해본다. 분당권과 주변 입지가 다소 떨어지는 신축 아파트와 비교해본다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
완료주의로 일단 적어보았다.
지금 투자하기엔 내가 너무 모른다…:)
