✅아파트명
흑석동 흑석한강센트레빌2차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
동작구 종사자수 106,159명, 사업체수 19793개
2. 교통
강남 45분 / 여의도 27분 / 시청 41분
3. 학군
중앙대 사범대학부속중 81%, 동양중 80%
4. 환경
근처 대형 마트 및 백화점 없음
중앙대 병원 있음
5. 공급
동작구사방사 28.12 / 556세대
힐스테이트이수역 센트럴 28.04 / 931세대
동작보라매역프리센트 26.10 / 188세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 최근에 전고점을 넘었고 주변에 비슷한 가격대에 더 괜찮은 단지들이 있기 때문에 저평가라고 보기 힘들어보인다.
2) 환금성 : 사람들이 선호하는 요소들(교통, 대단지 택지, 초품아 등)이 있는 만큼 환금성은 괜찮아 보인다.
3) 수익률 : 투자금이 10억이 넘을 정도여서 수익률을 기대하기 힘들어 보인다. 하지만 사람들이 좋아하는 만큼 가격은 꾸준히 상승하고 있다.
4) 원금보존 : 40%를 못 넘을 정도로 전세가율이 낮고 최근에 매매 상승폭이 높아진만큼 많이 떨어질 가능성이 있어 원금보존이 힘들어 보인다.
5) 리스크 대비: 28년도에 해당 구에 공급물량이 조금 있지만 전체적으로 봤을때 그리 많지 않다.
나의 투자 결론(매수 여부):
전저점 대비 거의 2배 이상 올랐고 투자금이 10억이 넘어가기 때문에 투자 대상으로 보기 힘들어 보인다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
서울 내 사람들이 선호하는 곳은 전고점을 빠르고 가파르게 돌파한 것을 확인할 수 있었다. 해당 단지의 투자 수요와 10월 이후 매매가 안 되는 점이 인상적이었다. 역과의 거리가 멀어졌지만 환경적인 요소들이 상승폭을 높이는데 한몫하지 않았을까..
