주우이 강사님을 통해 저환수원리를 적용하여 수익률 보고서 작성하는 방법을 배웠습니다.
지도를 보는 방법(상가 있는 쪽이 정문일 가능성 높음, 향 파악하는 방법, 선호할 수 있는 동 파악) 부터,
입지독점성의 중요성, 교통 개선에 따라 흘러가는 가격 흐름,
호재의 대한 이야기 등 여러가지를 알았습니다. 알고 있던 것을 다시 한번 복기하거나 새롭게 인사이트를 얻을 수 있어 좋았습니다.
단지 분석할때 투자금으로 못하는 곳과 할 수 있는 곳의 장단점
# 호재
호재를 보는 것이 아니라 입지 가치를 먼저 봐야하는 것
시장이 좋지 않을때 호재를 보는 것은 매우 좋다는 것
조금이라도 더 좋은 아파트를 보는 것이 의미있는 시장
예 : 수지 신분당선, 2년의 기회
- 초역세권, 교통 호재
- 재건축 호재 (수지 리모델링 이슈.. 해당 단지는 없었음, 구조까지 좋은 재건축 호재)
조립식 아파트 특성(뼈대가 없어 재건축 밖에 없음, 흔히 보는 평형대로 나올 수 있음)으로 재건축 이슈가 생긴 단지 (리모델링은 구조가 안 예쁘게 나옴)
# 구조 선택 방법
가격차이가 많이 난다면 싼 거를 하는게 맞지만 차이가 크지 않다면 디테일한 요소들을 더 볼 필요가 있다. (구조 타입)
시장으로 인해 차이가 많이 안나다면..
예 : 라일락마을 신성미소지움 26평형의 2가지 구조타입 (방3개 > 방 2개 : 전고 1억의 차이까지 벌어짐)
# 평형 선택방법
- 10평대의 단점
- 방2개..사실상 방1개와 거실
- 10평대는 경쟁해야하는 물건(오피스텔, 빌라)이 많다.
- 중요한건 경쟁할 대상 같은 경우 준공기간이 짧아 맘만 먹으면 빠르게 지을 수 있어 리스크가 더 있다.
- 전세가 낮게 형성된다… 경쟁물건이 많아
- 10평대에 살던 사람은 이사를 갈 경우 많다. (식구가 생기거나 많아지면 이사)
- 20평대 이상 매수 추천
- 20평대 vs 30평대
- 20평대는 환금성이 좋다. 3인 가족이 살기 괜찮음
- 다만 시장이 좋을땐 사람들이 평형을 넓혀가게 된다. 즉 30평대는 장이 좋으면 가격 상승폭이 커짐,, 안 좋을땐 20평대라 비슷하다가..
- 그러므로 20평대, 30평대 골고루 봐라
# 미래 투자의 수익률 계산법
- 수익률 200%를 기대하려면? 5천만원 들여 1억 가져와야하는데.. 이 단지가 5억이 될 수 있는 아파트 인가?를 생각
- 비교평가 2가지 (가격 고정, 입지 고정)
- 입지고정 방법은 입지가 비슷한 것들을 많이 알아야하기 때문에 가격고정 하는 것 부터 시도
- 저평가를 찾는 연습
- 상대적 저평가 = 비교평가
- 절대적 저평가 = 전고점 대비 -30% 싼 시기, 나중에 시간이 지나야 알 수 있는 시기
# 전고점, 전저점의 의미
# 수익률 높이는 방법 : 좋은 것을 싸게 사서 오래 보유하기
