[열중 48기 잘4고 잘8고 부자되조_시그니쳐] #19 노후를 위해 집을 이용하라 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 노후를 위해 집을 이용하라

저자 및 출판사 : 백원기 / 알키

읽은 날짜 : 12.26

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 소형부동산, 수익률, 투자자 

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10/10

이슈가 되지 않은 곳에 진주가 있습니다. 반드시 저위험 투자를 해야 합니다. 투자금이 적게 들고, 임대수요가 많은 지역의 물건이어야 합니다. 다른 이들이 거들떠보지 않고, 가격이 많이 하락했거나 그간 가격 상승이 없었던 물건이 진주가 될 수 있습니다. 흙 속에서 진주를 발견하는 것이 성공적인 투자의 비결입니다.

본깨적

1장 투자 필수 사회

P.21 자본주의는 인간 심리와 매우 긴밀하게 연결되어 있습니다. 이러한 이유로 물질의 가격과 가치가 계속 달라지는 것이지요. 우리의 상식을 뛰어넘어 비정상적으로 폭등하기도 하고, 도무지 납득할 수 없을 만큼 비정상적으로 폭락하기도 합니다. 그럼에도 경험을 통해 단언할 수 있는 것은, 때를 기다리면 기회가 온다는 것입니다.

→ 자본주의에서는 자산이 폭등, 폭락을 반복하는데 중요한 것은 기다리면 기회가 온다는 점이다.

P.23 월급의 일부를 안전한 자산에 반복적으로 투자하지 않으면, 월급을 받아도 국가에 세금을 내며 기업에 상품값만 대다가 그 쳇바퀴 속에서 벗어나오지 못하게 됩니다. 나만의 텃밭을 사서 모아야 합니다. 이를 위해서 투자를 해야 합니다.

→ 월급의 일부를 안전한 자산에 반복적으로 투자해서 노동의 쳇바퀴에서 벗어나야 한다.

P.25 그렇다면 어떻게 저축을 시작해야 할까요? 먼저 내 급여통장에 월급이 들어오는 날 일정의 금액이 나의 저축통장으로 자동이체되도록 하세요. 그리고 그렇게 일정한 금액이 12번 혹은 24번 모이는 날, 이 자금을 그에 맞는 부동산으로 전환해야 합니다. 근로소득이 사라지는 노후를 대비하여 근로소득이 있는 20~35년동안 소득 증가분에 맞게 저축액을 늘려야 합니다. 그리고 이를 매해 안전하게 수익을 올릴 수 있는 곳에 반복적으로 옮기십시오. 그렇게 한다면 누구나 노후의 경제 문제를 해결할 수 있습니다.

→ 급여 통장에서 돈을 모아서 근로소득이 모일 때 부동산으로 전환시켜야 한다. 그래야 노후를 보장받을 수 있다.

P. 31 최고의 투자처로 부동산을 꼽은 이유는 부동산은 가격 하락이 거의 없고 자주 매매하는 것이 비교적 어려우며, 현금흐름을 만들 수 있기 때문입니다.

→ 부동산은 가격 하락 흐름이 거의 없고 자주 매매가 안되기 때문에 좋은 투자처다.

P.34 소형 부동산을 전세 끼고 매입하는 식으로 부동산에 투자한다면, 연 평균 10%의 가격 상승과 전세 상승분을 얻을 수 있습니다. 직장에서 열심히 일하여 번 급여소득을 모아 1~2년에 1채씩만 매입해도, 당신이 원하는 경제적 자유를 누릴 수 있습니다.

→ 소형 주거형 부동산을 전세 끼고 매입하는 식으로 부동산에 투자하면, 연평균 10% 정도의 가격 상승과 전세 상승분을 얻을 수 있다.

P.38 이슈가 되지 않은 곳에 진주가 있습니다. 반드시 저위험 투자를 해야 합니다. 투자금이 적게 들고, 임대수요가 많은 지역의 물건이어야 합니다. 다른 이들이 거들떠보지 않고, 가격이 많이 하락했거나 그간 가격 상승이 없었던 물건이 진주가 될 수 있습니다. 흙 속에서 진주를 발견하는 것이 성공적인 투자의 비결입니다.

→ 저위험 투자를 해야한다. 투자금이 적게 들고, 임대수요가 많은 지역의 물건을 투자해야한다.

P. 42 은퇴하기 전까지 매년 저축한 돈을 월세나 현금흐름을 취할 수 있는 자산으로 반복적으로 바꿔야 합니다. 언제까지 투자해야 할까요? 근로로 얻는 고정수입이 끊길 때까지 계속해야 합니다. 그 기간 안에 비 근로소득이 근로소득을 앞지르도록 만들어야 하는 겁니다.

→ 비 근로 소득이 근로 소득을 넘어설 수 있도록 저축한 돈을 자산으로 바꿔야 한다.

2장 노후를 위한 최고의 투자처

P. 48 반드시 물가상승률을 능가하는 수익을 올려야만 합니다. 수익형 부동산만이 물가상승률을 방어할 수 있다고 생각합니다. 단, 대출을 받지 않고 내가 가진 자금 범위에서 전세를 낀 채 주택을 구입한 후 차츰 전세를 월세로 바꿔나가는 것이 현명한 전략입니다. 좋은 부동산의 임대료는 물가보다 더 높게 상승했다는 것입니다.

→ 물가상승률을 초과하는 수익을 거둬야하는데, 부동산만이 물가상승률 방어가 가능하다고 저자는 본다. 단, 대출없이 구입.

P. 49 나의 노후는 스스로 준비해야 합니다. 우리는 투자를 할 수밖에 없는 시대를 살아가고 있습니다. 불과 20~25년간 번 돈으로 짧으면 20년, 길게는 40년 이상을 살아야 합니다. 20~40년간 수입이 없다면 그 긴 시간 동안 돈 걱정 없이 살기 위해 얼마의 돈을 저축해놓아야 할까요? 저는 노후를 위한 가장 안정적인 투자처는 임대수익을 얻을 수 있는 부동산이라고 생각합니다. 일을 하는 동안에는 착실히 돈을 모아 1~2년마다 소형 주거용 부동산을 1채씩 구입하기를 권합니다.

→ 투자를 할 수밖에 없는 시대에서 임대소득을 얻을 수 있는 부동산을 하나씩 차곡차곡 구입해가야 한다.

P. 52 부동산은 사실 주식보다 투자하기 쉽습니다. 부동산 투자는 수요와 공급만 제대로 파악해도 어느 정도 예측이 가능하기 때문입니다. 부동산은 주식보다 가격 하락에 강하며 가격이 크게 출렁이지 않습니다. 소액으로 꾸준히 투자한다면 부동산이 주식보다 높은 수익을 가져올 것입니다.

→ 부동산 투자가 주식보다 더 쉽게 예측할 수 있는 면에서 더 투자하기 쉽다. 그리고 가격 하락에 강하며 가격의 출렁임이 적다.

P. 56 우리나라가 강국이 되면 자연스럽게 대한민국의 부동산 가격이 오르고, 우리나라가 몰락한다면 당연히 부동산 가격도 하락하겠지요. 결국 중요한 것은 인구의 감소가 아니라 사람들이 어디에서 살 것인지 입니다. 어느 지역에는 집이 남아돌고, 어느 지역엔 집이 부족할 겁니다. 이처럼 인구수가 줄어든다고 해도 인구가 늘어나는 곳은 여전히 사람이 유입되며 주택이 모자라게 됩니다.

→ 인구 감소보다 사람들이 어디에 살 지가 중요하다. 지역마다 인구의 양극화가 발생할 것이다. 

P. 58 부동산 투자와 관련해 변하지 않는 1가지 법칙이 있습니다. ‘직원들에게 고액 연봉을 주는 대기업이 위치한 지역의 부동산 가격은 하락하지 않는다.’ 돈을 많이 버는 사람일수록 시간을 중요하게 여깁니다. 이들은 출퇴근에 3~4시간을 쓰지 않습니다.

→ 부동산 투자와 관련해 변하지 않는 법칙은 대기업이 위치한 지역 부동산 가격은 하락하지 않는다. 이다.

P.62 자본주의 사회에서 산다는 것은 투자의 파도 속에 살아간다는 것입니다. 그 속에서 우리는 공부하고 연구하고 기다리고 도전해야 합니다. 결국 자본주의 사회 속에서 투자는 선택이 아니라, 숙명입니다. 남에게 속지 말고 바로 내가, 나의 재산을 지키고 늘려야 합니다. 빈부의 격차는 투자지식의 격차라고 생각합니다.

→ 자본주의 사회 속에서 살아가려면 공부하고 연구하고 기다리고 도전해서 투자를 해야한다.

P.63 <성공적인 투자자가 되는 4단계> 1. 열심히 일하며 연구해서 자기 분야에서 전문가가 되다 지금 하고 있는 일의 분야에서 알아주는 전문가가 되어 경쟁력을 갖춰야 합니다. 2. 아끼고 저축한다. 아무리 많은 돈을 버낟고 해도 이를 모으지 않으면 아무 소용이 없습니다. 3. 좋은 수익을 가져오는 안전한 투자처에 투자한다. 많은 돈을 모았다면 안전하고 좋은 투자처에 ‘돈’이라는 열매를 맺는 나무를 심어야 합니다. 단 한 번의 투자 실패가 수년간의 노력과 절약을 물거품으로 만들 수 있다는 것을 명심하세요. 4. 이와 같은 과정을 지속적으로 반복한다 더 높은 수익을 거둘 투자처를 찾을 수 있는 안목과 능력이 생기지만 그럴수록 더욱 안전성을 추구해야 합니다. 성공한 이후를 경계해야합니다. 반드시 자신만의 투자 원칙을 만들고 이를 꼭 지키기 바랍니다.

→ 투자자로 성공하는 4단계를 거쳐서 성공적인 투자자로 성장해나가자.

3장 부동산 투자의 정석

P. 69 수요가 많고 공급이 줄어드는 곳에 투자하는 것이 경제 원리상 가장 합리적입니다. 따라서 중산층 이상이 거주하는 주택보다는 서민층이 주거하는 부동산에 꾸준히 투자하는 것이 투자의 해법입니다. 

→ 수요가 많고 공급이 줄어드는 곳에 투자하는 것이 좋다. 양극화가 일어날 것이므로 서민층 거주하는 부동산에 투자하는 것이 좋다.

P. 70 안정적으로 임대 수익을 얻고 싶다면 사람들이 어디에 살고 싶어하는지를 잘 살펴봐야 합니다. 노인들은 도심에 위치한 주택, 소형 주택, 지하철 역세권에 위치한 주택을 선호하게 될 것입니다.

→ 도심의 역세권 소형 주택을 투자해서 임대 소득을 얻어야 한다.

P. 73 세금이 엄청 많은 비 업무용 토지에 비해 아파트는 장기 보유하면 세금이 적습니다. 도시의 소형 주거용 부동산을 산다는 것은 안정성과 활용도가 높은 도시의 땅을 사는 것이나 마찬가지입니다.

→ 도시의 소형 주거용 부동산을 사는 것은 도시의 땅을 사는 것과 같다.

P.97 고전을 궁금해하세요. 여기저기 도움도 받고, 책을 통해 발견해내면서 알려고 하세요. 클래식을 당신 밖에 살게 하지 마세요. 클래식은 삶을 풍요롭게 해주는, 즐길 대상입니다. 공부의 대상이 아니에요. 많이 아는 건 그렇게 중요하지 않아요. 얕게 알려고 하지 말고, 깊이 보고 들으려고 하면 좋을 것 같습니다.

→ 고전을 통해서 깊이 보고 듣고 알려고 하는 것이 중요하다.

P. 74 아파트, 주택, 상가, 오피스텔 등의 부동산을 산다는 것은 땅을 사는 것과 마찬가지입니다. 건설된 지 20년이 된 아파트의 가격이 오른다면, 건물의 가치는 감가상각으로 인해 떨어지고 있음에도 그 아파트의 대지지분 가격이 오르고 있다는 뜻으로 봐야 합니다. 땅값의 상승 속도는 지방보다 도시가 더욱 빠릅니다. 

→ 아파트 등 부동산을 사는 것은 땅을 사는 것이고 도시의 땅값은 지방보다 훨씬 빠르다.

P. 78 투자란 그런 낮은 확률에 돈을 거는 것이 아닙니다. 물가상승률을 훨씬 상회하는 수익률이 확실히 보장되는 곳에 투자해야 합니다. 은행 정기예금보다 2배 이상의 수익률이 보장될 때 투자하라고 권합니다.

→ 투자는 확률이 높은 곳에 거는 것이다.

P. 84 수익률은 반드시 연 단위로 계산하세요. 투자금이 적을수록 수익률이 높아집니다. 1. 비정상적으로 높은 수익률을 보장하는 사람은 바보이거나 사기꾼이다. 2. 공동투자는 절대 하지 마라. 3. 투자는 작은 액수로 시작한다. 실제 투자금 1000만원 이하에서부터 시작해 점차 경험을 쌓아가며 투자 액수를 조금씩 늘려가는 것이 좋습니다.

→ 투자할 때, 사기를 안 당하기 위해 비정상적 높은 수익률은 사기라 보면 되고, 공동 투자는 x, 그리고 점차 경험 늘려가며 큰 액수로 투자한다

P.86 금리가 떨어지면 사람들은 은행에 돈을 넣어 두는 것이 손해라고 여깁니다. 따라서 1%라도 더 높은 금리를 제공하는 은행을 찾거나 수익이 날만한 투자처를 찾게됩니다. 이러한 이유로 은행 금리보다 조금이라도 높은 수익률이 나오는 곳으로 돈이 흘러가게 되는 겁니다. 투자처를 결정할 때는 수익률 뿐 아니라 희소성과 향후 그 지역의 발전 가능성도 함께 따져봐야 합니다. 경기와 부동산은 연관성이 크지 않습니다. 오히려 모두가 경기가 좋지 않다고 말할 때가 저렴한 매물들이 많이 나오는 매입의 적기입니다. ”나는 군중에서 벗어났을 때 큰돈을 벌었다.”

→ 금리가 떨어지면 부동산 같은 투자처를 찾게 된다. 그리고 경기와 부동산으 연관성이 크지 않다. 경기가 안 좋을 때 오히려 부동산이 저렴한 매물이 많이 나온다.

P.91 5명의 가족에게 4~5채의 집이 필요한 시대로 변해가고 있습니다. 만혼의 증가도 수요 증가에 한몫합니다. 결혼을 하지 않은 3,40대들은 부모와 함께 사는 것을 부담스러워하기 때문이지요. 1인 가구가 늘면서 사람들이 선호하는 부동산의 주거 규모에도 변화가 생겼습니다. 1인 가구의 증가로 5인 가족에게 4채 정도의 집이 필요해지면서 원룸이나 방 2개 정도의 소형 평수에 대한 선호도가 올라갔습니다.

→ 5명의 가족에게 4~5개의 집이 필요한 시대가 되면서 원룸, 방 2개 정도의 집 수요가 올라갔다.

P. 94 1인 가구의 증가, 도시화, 고령화, 중산층의 감소는 우리나라뿐 아니라 세계적인 추세입니다. 소형 아파트에 대한 수요는 증가하고 있는데, 소형 아파트의 공급은 급감하고 있으며 기존 소형 주택의 재개발로 인한 소형 주거공간은 멸실되어가고 있습니다. 주거용 소형 주택에 투자해야합니다.

→ 소형 아파트에 대한 수요는 증가하는데, 공급은 줄어드니 소형 아파트에 투자하는 것이 맞다.

P. 95 전세가율이 높은 아파트가 투자가치가 높습니다. 첫째, 전세가율이 높을 경우 실제 투자금이 적게 듭니다. 가격대 낮은 아파트의 가격 상승이 더 쉽습니다. 둘째, 전세가율이 높다는 것은 임대가 잘 나간다는 방증입니다. 투자용으로 주택을 매입할 때 가장 중요하게 봐야할 것은 바로 임대가 잘 나가야 한다는 것입니다.

→ 전세가율이 높은 아파트가 투자가치가 높다. 그리고 절대가가 낮은 아파트의 상승 확률이 더 높다.

P.99 투자는 언제, 어떤 상황에서도 반드시 잃지 않도록 안전하게 해야 합니다. 대출을 받지 않고 꾸준히 1~2년에 1채씩 매입하는 것이 가장 안전하게 자산을 늘리는 방법입니다. 대출이 꼭 필요하다면, 반드시 1채에 대해서만 대출을 받고 가능한 한 빨리 대출을 갚기 바랍니다. 소형 주거용 부동산을 전세를 끼고 매입한 후 매년 모은 돈을 이용해 전세를 반전세로, 반전세를 월세로 바꾸어가는 전략이 가장 안전한 투자 전략입니다.

→ 투자는 안전하게 해야한다. 그래서 대출 받지 않고 1~2년에 한채씩 매입해서 쌓아가는 것이 가장 안전하게 자산을 늘리는 방법이다.

P. 101 첫째,대기업 공단이 들어선다는 뉴스는 주목해야합니다. 둘째, 아산병원, 삼성병원, 서울대병원 등 그 지역에 병원을 크게 증축한다는 뉴스도 살펴봐야 합니다. 인근에 초고층 빌딩을 짓는다는 뉴스도 좋은 뉴스입니다. 

→ 대기업 공단이 들어선다는 뉴스나, 병원 증축 등의 뉴스는 주목해봐야 안다.

P. 102 부동산 정보는 신문과 책, 온라인상에 있지만 해답은 현장에 있습니다. 부동산은 지역적 특색이 강하기 때문에 현장에서만 알 수 있는 것이 있습니다. 제가 따르는 가치 투자의 원칙은, 그 부동산의 가격이 아직 실제 가치에 도달하지 않았을 때 매입하는 것입니다.

→ 부동산 정보는 인터넷으로도 볼 수 있지만 답은 현장에 있다.

P. 103 어느 지역에 대해 조사할 때는 반드시 3곳 이상의 부동산 중개소를 방문하세요. 목 좋은 곳에 새로 생긴 큰 부동산 중개소의 사장은 그 지역을 매우 긍정적으로 브리핑할 것이고, 오래된 간판을 걸고 있는 터줏대감 부동산 중개소의 사장은 옛날과 비교하면서 이야기할 것입니다.

→ 부동산 중개소를 여러 곳 가보며 정보를 얻어본다면 어느 정도 흐름을 파악하고 판단 내릴 수 있다.

P.105 다른 이들이 특별히 관심을 주지 않고 거들떠보지 않은 지역에서 물건을 찾아 가치를 분석하고 은행 금리를 능가할 수 있는 수익을 가져오는 부동산을 찾아야 합니다. 지금 오르고 있는 지역이 아닌,현재 저평가된 곳에 투자하는 것이 정답입니다. 경기가 과열되었을 때가 아닌 경기가 침체되었을 때 기회가 옵니다. 남들이 단기차익을 바랄 때 장기적인 안목으로 투자하는 것이야말로 가치투자입니다.

→ 현재 저평가된 곳에서 경기가 침체되었을 때, 장기적인 안목으로 가치투자를 실시하자.

P. 114 현명한 투자자는 동일한 현상에서 기회를 찾습니다. 동일한 현상에서 이면의 속성을 파악합니다. 그 현상들을 자신에게 유리하게 재해석하는 것만이 투자자의 바른 자세입니다. 

→ 부동산 중개인, 증권사, 펀드 운용사, 은행, 신문사 등 각각의 입장은 모두 이익을 얻으려하니, 나도 유리하게 잘 이용하면 된다.

P. 117 부동산 투자의 특징 중 하나는 양도세뿐 아니라 물건을 최초 구입할 때 드는 취득세는 비싼데 비해 보유세는 싼 편이라는 겁니다. 따라서 거래를 자주 할수록 양도세와 취득세를 계속 내야 하므로 수익이 줄어듭니다. 그러니 여러 채의 부동산을 사고파는 것보다 장기적으로 보유하는 것이 유리합니다.

→ 부동산 투자는 거래할 때 드는 취득세, 양도세가 비싸므로 자주 거래하면 이익이 줄어든다.

P. 118 내가 매입한 부동산은 내 친구이며 동반자이며, 사업이며, 기업이며, 현금을 낳는 황금오리이며, 과실을 맺는 나무입니다. 저는 부동산을 평생 보유하라고 말합니다. 정말 돈이 필요할 때가 아니면 절대 팔지 않겠다는 각오를 해야 평생 보유할 수 있는 부동산을 구입하게 됩니다. 소유한 부동산을 사랑하세요. 부동산은 시간을 먹고 자랍니다. 부동산투자에서는 기회와 기다림이 중요합니다. 저가에 매입할 수 있는 기회를 기다리고 매입한 부동산이 더 크게 자라도록 기다리는 겁니다. 임대수익으로 투자금을 회수한 후에도 계속 수익이 발생하게 만들어야 합니다.

→ 부동산을 평생 보유한다는 마음으로 매수해야 한다. 부동산은 시간을 먹고 자라는 자산이므로 기회를 잡고난 후에는 장기간 기다려야 한다.

P.119 부동산 가격은 계단 모양으로 오릅니다. 완만한 하락 내지는 수평을 이루다가 어느 순간 급격히 오릅니다. 장기 보유하는 자가 승리하는 이유입니다. 부동산을 장기 보유하기 위해서라도 대출을 받지 않거나 감당할 수 있을 정도의 대출만 받아서 소액으로 투자하는 것이 옳습니다. 매입한 후에는 잊는 겁니다. 시간이 지나면서 큰 변화가 일어날 겁니다. 용도 변경, 보상, 재개발, 재건축, 리모델링, 도로 확장 등. 혹 이렇다 할 눈에 띄는 변화가 일어나지 않는다고 해도 부동산의 속성상 물가상승률보다 더 크게 가격이 상승한다는 것만은 분명합니다. 부동산은 장기적으로 보고 보유해야 수익이 커집니다.

→ 부동산은 장기 보유하고 계속 가져가야 수익이 커진다. 오래오래 보유할 마음을 가지고 취득해야한다.

P. 125 주말과 연휴, 연차, 월차만 이용해도 부동산 임장 여행을 다닐 수 있습니다. 돈도 많이 들지 않으며 기분 전환에도 좋지요. 일단 부동산에 돈을 투자하고 나면 시간은 내 편입니다. 미래가 두렵지 않습니다. 가진 부동산이 늘어날수록 부동산에 대한 관심도 많아지고 여러 정보를 수집하게 됩니다. 즉, 시간이 흐를수록 경험과 지식이 쌓여서 더욱 지혜로운 투자가 가능해집니다. 전업투자를 하고 싶다면 연 임대소득이 직장 연봉보다 커질 때, 즉 비근로소득이 연봉보다 많아졌을 때 하길 바랍니다.

→ 주말, 연휴, 연차 등을 이용해서 부동산 임장 갈 수 있는 시간이 충분하니, 전업 투자자를 꿈꾸지 말고 일 열심히 해가면서 월급으로 생활비를 이용하고 시간이 흐를수록 경험과 지식이 쌓여서 더욱 지혜로운 투자자가 될 수 있도록 지속해나가야한다.

4장 부동산 투자 기록

P.140 매매 중개를 의뢰했던 중개사가 유능하다면 그에게 임대 의뢰까지 맡기는 것이 좋습니다(경험이 쌓이면 이 중개사가 유능한지 그렇지 못한지를 감으로 알 수 있게 됩니다) 또 부동산을 관리하다 보면 임대한 주택의 시설물이 고장 나거나 수리해야 할 일도 생깁니다. 특히 임차인을 직접 만나서 대화하도 보면 서로 기분이 상할 일도 생깁니다. 이때 중개사에게 부탁하면 일이 순조롭게 처리될 가능성이 큽니다. 1년에 2번 정도 전화해 요즘 시세가 어떤지 그 지역 부동산 경기는 어떤지 등 물으며 관계를 유지하기 바랍니다.

→ 중개인을 잘 활용하도록 해야한다. 특히 유능한 중개인의 경우, 지속적인 연락을 유지하면서 그 지역의 부동산 경기도 물어볼 수 있다.

P. 145 서울, 그것도 역세권에 위치한 빌라라면 앞으로 그 가치가 더욱 올라갈 가능성이 있습니다. 지하철이 가까우면 차가 없어도 어디든 갈 수 있으니까요. 서울의 빌라를 매입하면 서울 땅을 5평 넘게 구입하는 것과 같습니다. 또 지방의 재개발은 쉽지 않지만 서울의 경우 항상 땅이 부족하기 때문에 재개발을 기대할 수 있습니다.

→ 서울 역세권의 빌라는 서울의 땅을 5평 넘게 구입하는 것과도 같다. 서울은 재개발 가능성이 있기 때문에

P. 153 제가 아파트를 매입할 당시엔 이 지역 부동산 가격이 막 오르기 시작할 때라 매물이 빠르게 빠지고 있었습니다. 이러한 정보를 듣자마자 가서 계약하려 했지만 모든 집주인들이 가격을 올렸고 멀리 목동에 사는 사람만 이곳 시세와 분위기를 모르다 보니 내게 집을 매도한 것 같습니다. 제가 집을 매입하고 난 2~3일 후에 이 지역 부동산에 관심을 갖고 들어온 이들은 모두 저보다 500만~1000만원 정도를 더 주고 동일한 평수의 아파트를 매입했습니다. 단 2~3일만에도 이런 변화가 생길 수 있는 겁니다. 6개월에 한 번 정도는 인근 부동산 중개소에 전화해서 그곳 분위기가 어떤지 알아보는 것이 중요합니다.

→ 부동산은 빠른 시간에도 변화가 생길 수 있다. 6개월에 한 번 정도는 부동산 전화 걸어서 그곳 분위기를 파악해야 한다.

P. 168 단지가 크면 인근에 편의시설이 많기 때문에 생활하기 편리하고, 학교, 주민센터, 쇼핑시설, 음식점 등이 다양하게 들어와 있어 투자가치가 큽니다. 소단지일 경우 관리비에 대한 개별 부담금이 커집니다. 부동산 투자 시 가급적이면 대단지 물건을 찾으시기 바랍니다.

→ 단지가 크면 그만큼 투자 가치가 크다.

P. 170 투자 당시 지역 분석으로 각종 리스크를 조사한 뒤 투자했다고 해도 매년 그 지역이 어떻게 변하고 있는지, 새로운 이슈는 무엇인지 등을 수시로 체크해야 합니다. 가장 중요한 것은 인구 변동입니다. 그 지역에 직장인의 수요가 늘어나는지 줄어드는지, 새로운 아파트 분양으로 인구가 늘어나는지 등을 살펴야 합니다. 

→ 계속해서 투자한 도시의 변화 양상을 살펴야 한다.

P. 173 좋은 위치에 있는 부동산은 지속적으로 수익을 냅니다. 이 지역의 가장 큰 장점은 임대수요가 매우 풍부하다는 겁니다. 복합적인 계층에게 임대할 수 있는 부동산은 불경기에 매우 강하다는 게 특징입니다. 핵심 지역에 위치한 부동산은 이를 대체할 수 있는 다른 물건이 생길 수 없다는 게 가장 좋습니다. 핵심 입지의 부동산은 그 위치보다 더 좋은 곳에 비슷한 물건을 지을 수 없으니까요.

→ 좋은 위치에 있는 부동산은 지속적으로 수익을 냅니다.

P. 175 남편이 대기업 산업단지에서 근무하면 아내는 인근에서 가장 큰 도시에서 살고 싶어합니다. 이유는 자녀 교육 때문이지요. 무엇보다 대기업이 지은 유명 브랜드의 아파트인데다 기본 인테리어, 기본 확장까지 완료된 아파트라서 세가 잘나갈 것으로 보였습니다. 

→ 대기업 산업단지가 있는 소도시라면 인근 대도시에 거주 수요가 있다.

P. 181 부동산 중개소의 사장과 친분을 쌓게 되면, 그 지역의 변천사와 현재 분위기를 파악할 수 있고 이처럼 좋은 물건을 소개받을 수 있다는 점이 장점입니다. 그러니 종종 방문하고 자주 연락하는 것이 좋습니다. 부동산 중개소 입장에서도 2~4년 보고 말 임차인 보다는 꾸준히 임대 수수료를 가져다줄 수 있는 임대인에게 친절할 수밖에 없습니다. 부동산 중개사는 집주인 편입니다. 그리고 매수자 편입니다.

→ 부동산 중개소 사장과 친분을 쌓게 되면, 장점이 많다. 그러므로 종종 방문하고 연락하는 것이 좋습니다.

5장 부동산 투자 실전

P. 193 1단계 : 서울과 경기 지역 중 매매가와 전세가의 차이가 적은 아파트를 검색해보세요. 다른 사람들에게 많이 알려지지 않은 곳이 더 좋다. 2단계 : 지하철역과의 거리가 어느정도인지, 어떤 호재가 있는지 확인 3단계 : 부동산 중개소에 직접 연락하여 매물 확인. 문의할 때는 a부동산에는 세입자로, b 부동산에는 집주인으로 밝혀서 매매가와 전세가를 확인한다. 4단계 : 해당 아파트에 직접 방문해서 살펴본다. 5단계 : 자신이 세운 원칙에 들어맞고 해당 물건에 대한 확신이 선다면 바로 계약하는 것이 유리합니다.

→ 전세가율이 높고, 역세권의 소형 아파트를 찾아서 투자하도록 해야한다.

P. 198 부동산투자를 하다 보면 짧은 기간 동안 갑자기 큰 돈이 필요한 경우가 생깁니다. 급여통장이 있는 은행에 방문해 마이너스 통장을 만들어두는 것이 좋습니다.

→ 마통을 뚫어두고 비상 상황을 대비하도록 한다.

P. 203 3년간 열심히 사고팔아서 얻은 수익보다 하나의 물건을 매입한 뒤 계속 보유해서 얻은 수익이 더 큰 경우가 많았다고 합니다. 전업투자가가 되지 말고 계속해서 직장생활을 하면서 1~2년 동안 모은 월급으로 부동산을 1채씩 구입해가는 것입니다. 단, 대출은 받지 말고 전세를 끼고 삽니다. 대출이 없으니 10년, 20년 보유가 가능합니다. 1억짜리 아파트 보유세가 1년에 10만원 정도니, 보유시 큰 비용이 소요되지도 않습니다. 그렇게 10년, 20년 꾸준히 투자해가길 바랍니다.

→ 월급을 모아서 1~2년간 모은 것으로 1채씩 부동산을 구입해간다. 그리고 그것을 10년, 20년 장기보유한다.

P. 204 책을 읽고 많은 지식과 기술에 대해서 알게 된다고 해도 이를 실천해야만 비로소 변화가 일어납니다. 아무리 좋은 책을 읽고 유익한 강의와 세미나를 듣는다 해도 직접 경험하지 않으면 달라지는 게 아무것도 없습니다. 따라서 경험적 지식을 쌓는 것이 중요합니다. ‘잃을 게 없는 투자’로 조금씩 경험을 쌓아간다면 누구나 고수가 될 수 있습니다. 고수가 되려면 반드시 부동산을 사고파는 경험을 해야 하겠지요. 사봐야 알 수 있습니다. 두려움을 떨치고 경험해봐야 합니다.

→ 직접 경험해봐야 알 수 있다. 경험적 지식이 중요하다.

P. 210 임대인이라면 기본적으로 새로운 세입자를 들이기 전, 집을 깨끗이 청소하고 도배하며 싱크대와 조명, 장판 등 수리할 부분이 없는지 체크해서 완벽히 고쳐야 합니다. 이것이 바로 집주인의 의무입니다. 이 일에 돈을 아끼려고 하지 마세요. 직접 처리하기보다는 부동산 중개소 사장에게 수리를 의뢰하는 것도 방법입니다. 경험이 많은 데다 아는 업체가 있어서 일이 매끄럽게 처리될 수 있기 때문입니다. 수리비만 송금하면 간단히 해결됩니다. 임대인의 의무를 잘 이행해야만 전세를 갱신하거나 새롭게 세입자를 구할 때 쉽고 더욱 좋은 가격에 세를 낼 수 있습니다. 100만원을 들여서 도배와 장판, 조명까지 교체한다면 여기에 든 비용을 능가하는 가격으로 세를 내놔도 임차인이 들어옵니다.

→ 임대인이라면 자신의 집을 깨끗이 관리하는 것은 의무이다. 따라서 여기드는 비용을 아까워하지 말자.

P. 211 세금 문제는 세무사에게 전적으로 위임하면 되기에 어려움이 없습니다. 보유세도 생각보다 많지 않아서 크게 부담되지 않습니다. 임차인 관리에도 큰 어려움은 없습니다. 통상 계약기간인 2년 동안 그를 1~2번 정도 보는 것이 전부입니다. 가장 큰 리스크는 imf와 같은 경제위기로 인해 전세가가 하락하고, 세입자가 전세금 반환을 청구하는 ‘역전세난’이라고 할 수 있습니다. 제 경험상 전세가의 폭락은 길어야 1년이었습니다. 그리고 통상적인 임대 계약 기간이 2년이기에 지난번보다 오른 전세가에서 조금 내려가는 수준이므로 최종 확정되는 전세가는 2년 전과 비슷한 금액이 됩니다. 대폭락은 거의 일어나지 않습니다.

→ 세금 문제, 임차인 관리는 크게 어려움이 없다. 리스크는 ‘역전세난’이다. 대폭락은 잘 일어나지 않지만 경험할 수도 있으니 리스크를 대비해야한다.

6장 투자자의 삶

P.221 살고 있는 집의 경우 매달 들어가는 비용을 꼭 계산해보세요. 관리비만 100만원이 넘는 주상복합이나 비싼 월세를 내야 하는 주택에 사는 것은 가급적 지양해야 합니다. 부자가 되려면 내가 사는 집이 아닌 남에게 빌려주는 집이 많아야 합니다.

→ 집에 비용이 많이 들어가면 안되고 빌려주는 집이 많아야 한다.

P.222 현금은 어느정도 있으면 될까요? 저는 비상금으로 3~6개월 치의 생활비 정도만 보유하면 된다고 생각합니다. 현금 10억원이 있다면 최대 5,000만원 정도만 가지고 있고, 나머지 9억 5000만원은 현금을 창출할 수 있도록 일하게 만들어야 합니다. 채권이든 정기예금이든 수익형 부동산이든 절대 가격이 하락하지 않는 곳에, 투자금 대비 연 8%이상의 수익을 거둘 수 있는 곳에 투자하세요. 다만 투자할 때가 아니라는 생각이 든다면 그저 현금을 보유하면서 기회가 오기를 기다리는 인내심도 필요합니다.

→ 현금은 많이 들고 있지 않고 일하도록 해야한다. 그래서 연 8% 정도의 수익을 얻어야 한다. 수익형 부동산, 채권, 예금 등에 나눠서 투자해서 현금 창출이 되어야 한다. 그리고 투자할 때가 아니라는 판단이 들면 기다리는 것도 필요하다.

P.223 근로소득 외에 부동산 임대수익, 주식의 배당금, 책의 인세, 로열티(지적재산), 내가 없어도 운영이 되는 사업장 등이 이에 해당합니다. 근로소득 외의 플러스 자산이 다양해지거나 점점 많아져야 합니다. 결국 은퇴 시점이 되었을 때는 이 자산이 나의 근로소득을 능가할 만큼이 되어야 합니다. 자산 스스로가 수익을 창출하는 시스템을 늘리는 것이 중요합니다.

→ 근로 소득 외에 파이프라인을 많이 구축해야 한다. 부동산 시세차익을 이용해서 부동산 임대수익을 만들고, 주식 배당금도 받도록 etf투자 등부터 늘려가보자.

P.228 전문가의 말을 참고하되 전적으로 믿지는 마세요. 정말 그럴까 생각하세요. 투자라면 꾸준히 경제신문을 읽어야 하며, 착실하게 기록하는 습관을 들여야 합니다. 이를 통해 거시경제를 볼 수 있는 안목을 갖추는 것이 궁극적인 목표입니다.

→ 투자자라면 꾸준히 경제신문을 보며 세상의 흐름을 파악해야 한다.

P.234 투자를 통해 기필코 부를 쟁취하고 싶다면, 좋은 강의를 듣고 유익한 사람들을 만나고 책을 구입하는 데에 돈을 아끼지 말아야 합니다. 이런 이들에 시간을 투자해야 합니다.

→ 투자로 부를 쟁취하고 싶다면 계속 공부하고 책을 읽고 강의를 들어야 한다.

P.242 부동산은 시간을 먹고 자랍니다. 시세차익을 바라는 투기를 하지 마십시오. 부동산은 물가상승률을 먹으며 자랍니다. 희망을 잃지 말고 작은 부동산이라도 1~2년마다 1채씩 구입해서 깨끗하게 수리하고 임대를 하세요. 그 부동산이 스스로 자랄 것입니다. 부동산투자 시 좋은 아파트만 떠올리지 말길 바랍니다. 항상 수익률을 기반으로 생각해야 합니다. 가능한 한 적은 금액으로 투자할 수 있는 남들이 거들떠보지 않는 물건에 투자하시기 바랍니다. 대중과 반대로 가는 것이 정답일 때도 많습니다.

→ 부동산은 시간을 먹고 자라게 된다. 그러므로 1~2년마다 1채씩 늘려가며 임대를 하자. 그리고 부동산 투자 시 너무 좋은 아파트에만 매몰되지 않고 적은 금액으로 투자가능한 물건도 쳐다보자.

P.173 여러분도 자신한테 강요되는 권위, 긴 복도, 복잡한 의전, 회장님, 판사라는 껍데기뿐인 직업과 직함에 저항하세요. 우리는 그게 안 되는 것 같습니다. 사람은 누구나 불완전한데 말이죠.

→ 자신한테 강요되는 권위와 직업 직함에 저항해야 한다.

P.243 재테크의 기본은 ‘절대 잃지 않는 것’입니다. 투자한 상품의 가격이 하락하는 일은 절대로 있어선 안 됩니다. 안전성을 투자의 제 1원칙으로 삼으세요. 그리고 적성에 맞는 직장에서 열심히 일을 하며 아끼고 저축한 돈으로 꾸준히 투자한다면 누구나 부자가 될 수 있다는 사실을 잊지 말길 바랍니다.

→ 재테크의 기본은 ‘절대 잃지 않는 것’이다. 이 원칙을 꼭 지켜나가도록 하고 안전성을 투자의 원칙으로 삼자.

적용할 점

• 비 근로 소득이 근로 소득을 넘어설 수 있도록 저축한 돈을 자산으로 바꿔야 한다. 그리고 주식보다는 부동산이 좋은 투자처이다.
• 아끼고 저축하며 그 기간동안 공부해서 투자할 부동산을 하나하나 찾아서 투자해야 한다.
• 수요가 많고 공급이 줄어드는 곳에 투자하는 것이 좋다. 양극화가 일어날 것이므로 서민층 거주하는 부동산에 투자하는 것이 좋다.
• 소형 아파트에 대한 수요는 증가하는데, 도심의 소형 평수를 투자하는 것은 땅을 사는 것과 같으니 의미 있다.
• 전세가율이 높은 아파트가 투자가치가 높다. 그리고 절대가가 낮은 아파트의 상승 확률이 더 높다.
• 현재 저평가된 곳에서 경기가 침체되었을 때, 장기적인 안목으로 가치투자를 실시하자.
• 부동산을 평생 보유한다는 마음으로 매수해야 한다. 부동산은 시간을 먹고 자라는 자산이므로 기회를 잡고난 후에는 장기간 기다려야 한다.
• 임대인이라면 자신의 집을 깨끗이 관리하는 것은 의무이다. 따라서 여기드는 비용을 아까워하지 말자.

• 플러스 자산을 늘리고, 마이너스 자산을 줄이고, 평생 배움을 하며, 만족과 절제가 필요하다. 그리고 나눔을 실천해야 한다.