[우린 이제 8자 971만 남았다!_남다른마음] 3주차_강의_수업듣고 내게 적용할 점 찾기

📌 내가 뽑은 적용할 점 핵심!

✅ 임장보고서는 일단 마침표를 찍어라.

• 사전임보에서 멈췄던 분위기임장에서 멈췄던 단지임장에서 멈췄던 매물임장에서 멈췄던 투자를 멈췄던 그 어디에서라도 마침표를 찍어라. (실제로 투자 전 결론이라는 단계를 넘어서 강의하셨음)
• 임장을 제대로 하지 못했다해도 마침표를 찍고 다음 지역 임장을 가라. 그리고 시간이 줄어들어 다음 혹은 다른 지역 임장에서 목표했던 시간보다 남았을 때 해라.
  → 적용할 점 : 강의 볼 때도 마찬가지다. 시간이 여의치 않아 띄엄띄엄 본다면 본 만큼 후기를 쓴다 생각하고 마침표를 찍어줘야겠다. 뭐든 내가 다시 정리하는 시간을 들여야 한다.

위의 내용은 다른 분의 강의 후기를 보다가 감명 깊게 받아서 인용하였다. 

강의 후기에 대한 나의 후기로는,

나는 후기를 쓸 때 강의 내용들이 일단 처음 배우는 것이니까 내가 이해하기 급급했던 것도 있고 요약 중심으로 나열을 했다. 물론 요약하면서 강의 내용을 정리하니까 도움이 된다. 하지만 위의 후기처럼 내게 적용할 점, 무조건 나는 이걸 어떻게 써먹을 수 있을까? 이런 생각하는 습관을 들여야 겠다.

📌 비교적 강의 순서대로

✅ 내가 조급한 이유 : 기준이 흔들려서이다!

규제지역이 실거주 투자로 바뀌었다고 하나, 내 투자 기준이 명확했다면 기준이 바뀌는 것이 아니라 방법이 바뀔 뿐이다. 예상치 못하는 상황을 지레 겁먹지 말고 지금 할 수 있는 투자를 하자!

✅ 수익률을 높이는 입지분석 방법

1. 구축 VS 신축

• 아파트값 = 땅+건물(감가상각) ; 입지가 덜 좋은 신축과 입지가 좋은 구축이 그래프 상 초반에 가격이 붙어 있을 수 있었던 이유는 신축 건물의 가격이 많이 반영되기 때문이다. 

=>하지만 시간이 갈 수록 땅의 가치는 올라가기 때문에

=>입지 좋은 구축에 투자할 기회가 된다

• 비슷한 개념으로, 신도시와 서울 오래된?도시를 비교했을 때, 시장 초반에는 신도시와 서울 가격이 붙어있을 수 있다. (신도시는 학군, 환경 요소면에서 더 좋을 수 있으니까) 그러나, 교통이 더 중요해서 상승장에서는 격차가 벌어지게 되어 있다.

✅ 아파트 수익률 보고서 작성 6단계

아파트 선정 - 위치 - 입지 평가 - 수익률 분석 - 현장 사진 - 투자 결론

[위치] 

좁게) 단지 위치, 한 동에 가구수, 평형, 정문과 후문 위치(단지 주변 상가 밀집도로 정문 위치 파악 가능), 일조량

넓게) 단지 주변에 있는 다른 아파트 단지(연식, 세대수)와 환경, 학교, 지하철, 학원가 등 표시

[입지평가] 부동산의 가치를 판단하는 객관적인 지표를 알자

직장 / 교통 / 학군 / 환경 / 공급 

1. 직장

• 종사자수(양적) 

• 대기업 수, 연봉, 지속가능성(질적)

  => 수요 발생 = 가격

(직장이 생긴다 해도 대체가능한 지역이 있는 지 까지도 확인해야 함)

2. 교통

(수지구청역 아파트를 보면서) 교통이 좋아지면 무조건 가격이 오르나?

• 하락장에서는 움직이지 않는다. 그러나 상승장일 때는 무섭게 오른다.
  → 적용할 점 : 입지 가치를 보고, 그게 반영이 되었는지 되지 않았는지를 판단해야 한다.

3. 학군 수요

• 학군 수요가 있는 곳은 전세 수요가 받쳐준다.
• 학군 때문에 이사 오는 지역인지를 봐야한다.

→ 적용할 점 : 강의 중에 교통 중점으로 보다가 건영 2차와 3차 가격을 보는 데, 당연히 지하철에 가까운 2차가 더 높을 것이라고 생각했다. 그러나, 3차가 높았고 해당 지역은 교통보다도 학군/학원가를 핵심 가치로 보고 있다라는 것을 새로 알게 되었다.

무조건 역세권이 최고지! 하는 내 고정관념이 깨지는 것을 눈으로 확인하는 시간이었다.

그렇다면 다른 지역에서 하락장에서는 이런 가치가 반영이 안 되어서 모른다면, 현재 시점에서 안 보인다면?

교통보다도 우선시되는 가치가 있는 지는 어떻게 알 수 있을까?

4. 환경 : 어디에 살고 싶은가?

→ 적용할 점 : 내가 구매력이 낮고 소비력이 적다해서, 사람들이 구매욕구가 적을 것이라 판단하면 안 된다. 내가 공원을 덜 좋아하는 것과 사람들이 편의시설 특히 좋은 동네(가치가 높은 아파트)란 백화점이 있어 더 좋다는 것을 인지해야 한다. 선호하는 상권 임장 다니면서 찍기

✅ 저평가를 판단하려면

1. 저평가를 판단하려면 비교평가를 해야한다. 비교평가는 같은 입지 내에 어떤 것이 높고 낮은가를 비교할 수도 있지만 더 쉬운 방법으로는 다른 입지에서 “같은 가격”인 아파트를 비교하는 것이다.
2. 가치 대비 저렴하게 사는 2가지 방법
3. 전세가격이 오르기 전에 구매하면 전세가격이 오르면서 투자금을 회수하여 수익률을 높일 수 있다.
4. 매매가격이 증가할 때 구매하면(전세는 보합일 때) 투자금을 회수하지 못하지만 매매가가 높아지면서 수익을 높일 수 있다.
5. 앞마당이 최소 3개가 있어야 비교평가가 가능하다.
   → 적용할 점 : 옆에 붙어 있는, 예를 들어 영통, 수지, 분당 이렇게.