[꿈꾸는내집] 서울 1호기 투자 경험담

안녕하세요.

부동산 투자를 통해서 경제적 자유와 노후준비를 하고 있는 꿈꾸는내집입니다.

1호기 복기글을 글재주도 없고, 실수투성이에 확신이 안 들어서 안쓰고 있었는데요. 

투자코칭을 통해서 프메퍼 튜터님의 권유로 용기 내어 글을 남깁니다.

제 실수경험담을 통해서 다른 분들의 1호기는 원칙과 기준에 맞게 투자하시기를 기원합니다.

월부에 오게 된 계기

제가 월부를 알게 된 시기는 언~ 2019년 팟캐스트를 통해서 알게 되었습니다. 지방에서 회사를 다니는 사람이라 금요일에 기차, 버스를 타고 가면 팟캐스트를 들으면서 다녔는데요.. 딱 거기까지 강의를 시작할 생각조차 하지 않았습니다. 

그러다가 23년 하반기에 갑자기 7년동안 살고 있던 사택에서 나와야하는 상황이 되었습니다. 그래서 부랴부랴 전세집을 구하고 이사하고 거기다 24년1월자 인사발령까지 나는바람에 정신적으로 힘든 상황이 되어서 집중할 대상이 필요하여 월부 강의를 시작하게 되었습니다. 

강의 시작

저는 24년 3월 열기반을 시작으로 강의를 꾸준히 들었습니다. 나이가 있는 지라 종잣돈은 어느 정도 있었는데요. 부동산의 부자도 모르는 사람이라 강의부터 쭉 들어서 실력을 키워야겠다고 생각했습니다. 

열기반, 실준반, 내마중, 서투기, 실준반, 열중반, 실전반, 실준반, 서투기 등

투자 과정

저의 계획은 6개 앞마당을 만들고 나서 투자하자였는데요. 어차피 앞마당을 더 만들어봤자 비교평가 실력이 안되면 의미없다고 생각했습니다. 그래서 24년말까지 앞마당 만들고 25년 1월부터 내마기 강의온니로 들으면서 투자대상을 물색하기로 합니다. 그런데 혼자하려니 내마기 단지보고 오는 과제도 안하고, 전수조사도 안하게 되더라고요. 이래선 안되겠다 싶어서 2월에는 강의없이 투자에 올인하자 했습니다.

저의 전략은 주에 앞마당 전수조사를 하고, 주말에는 매임가기였습니다

[매임]

-A지역 A단지: 역에서 애매한 위치, 구축

-B지역 B단지: 단지는 짱짱하나 역이랑 멀고, 구축, 학군지(장점), 5천만원 초과(단점)

-A지역 C단지: 살사람만 보여준다하여 아침 9시에 보고 온 단지

 주인전세로 특올수리에 맘에 쏙 들었지만, 6월이전에 소유권이전 원하고, 네고 안됨

(단점) 전세가 시세보다 높게 잡혀있어서 새로 임차인 구할 시 투자금 더 들어감, 전고가

-C지역 D단지: 역까지 마을버스 이용, 급경사, 단지는 넓게 빠짐

-C지역 E단지: 여기는 부사님이 권해서 같이 본 단지, 탑층, 남자 혼자사는 곳이라 지저분

 D단지에 경우 근저당이 2개나 잡혀있어서 당시에는 근저당이 있는데 어케 사라고(무지함).. 매가가 높다고 하니까 부사님이 얼마면 사겠냐고 하길래 3천만원 깎아주면 생각해보겠다. (당시는 되겠어 하고 던진 금액) 근데 된단다.. 하지만 급경사와 일찍 도착해서 기다릴 때 주위에 카페 하나, 머물 수 있는 인프라가 없어서 부사님이 계속 전화, 카톡을 남기셔서 무시함. ㅜㅜ  (나중에는 문자가 와서 투자했다고 알려드림)

-B지역 F단지: 원래는 다른 단지 매임을 하려고 했으나 전세가 낮게 껴져있어서 투자금 초과, 주말 매임이 안잡혀 금요일에 중개사님이 여기도 괜찮다고 한 게 생각나 매임잡음

단지자체는 별로 맘에 안들었음, 28평이라는데 엄청 좁아보였고, 복도식 한층에 너무 많은 세대가 있음

투자 결정

지금까지 배웠던 비교평가(직장,교통,학군,환경,공급)와 저환수원리를 적용해보고 결정을 하긴 했는데요. 가계약 결정은 부사님에 의해서 결정을 했네요. 

그 당시 부사님께 3천만원 깎아달라면 안되겠죠? 했더니 너무 많다.. 그럼 2천만원 깎아달라고 던져주세요~그럼 해볼 테니 연락줄께요 하시고.. 하루인가 이틀 지나서 연락이 왔습니다. 얘기봤는데.. 500만원 해줄수 있대요, 네? 500이요? 그랬더니 부사님이 내가 500만원 더 깎아볼 테니 그때는 사는거에요? … 네에… 

그러고 연락이 없으셔서 안됐구나 싶어서 다른 지역을 전임하고 있었습니다. 

근데 전화가 와서 1000만원 깎아주기로 했으니 가계약서 보내줄 테니 계약금 보내줘요. 음.. 얼마나요? 처음이니까 천만원만 보내요.. 

그때가 금요일인데요. 이걸 해도되나 계속 망설입니다. 부사님께 이거 정말 하는 게 맞을까요? 이런 식으로 부사님께라도 맞다는 확인을 받고 싶었던거 같아요. ㅜㅜ

결국은 퇴근하는 버스안에서 가계약금을 보내게 됩니다.

가계약 이후

생애 첫 부동산 투자인데 내가 잘한 게 맞을까? 이때부터 마음이 힘들어집니다. ㅜㅜ 그동안 강의를 통해 알게 된 조장님이나 실전반 튜터님께도 연락을 드려볼까 고민했는데.. 평소에 전혀 연락을 안하다가 하려니 염치가 없더라고요. 그래서 목실감을 통해서 힘들다고 감사일기에 적었는데요. 그걸 보고 첫 실준반 조장님이신 나두다조장님이 카톡으로 연락을 주셨습니다. (정말 감사합니다. 나두다 조장님)

그래서 조장님이 본계약 특약을 확인해주시면서 누수관련 특약사항을 수정 요청하고, 구축은 누수확인을 꼭 해야한다고 하셔서 관리사무소를 통해서 위,아래층 누수여부를 확인합니다. 

잔금일 한달 전에 부동산을 통해서 법무비 견적을 받았는데요. 100만원이 넘는 겁니다. 그 전에 법무통을 통해서 견적은 받아놨는데요. (부동산QnA로 알아봄) 이건 아닌거 같아서 조장님께 물어보고 견적서를 보내드리니 너무 비싸다고 기존에 법무통으로 받은 견적서에서 30만원정도 해달라고 얘기해보라고 하셔서 몇만원을 깍아서 30만원에 쇼부를 봅니다.

드디어 잔금일.. 다행히 잔금일은 스무스하게 진행이 되었습니다. 

당황했던 거는 법무사님이 부동산 등기서류를 대면으로 받아야 한다고 해서 회사주소를 적어야해서 급당황했었습니다.  미리 준비하시고요. 

잔금을 완료하여 부사님이랑 점심을 같이 먹고 중개사에 들러서 이제 중개료를 내야 합니다. 이때 고민했던 게 중개료가 양도세 필요경비로 쓰인다는 것을 봤었거든요. 그래서 중개비를 깎기는 해야하는데 얼마나 깎아야 하나 고민되더라고요. 너무 많이 깎아도 안될거 같아서 뒤에 몇십만원을 빼고 드리겠다고 하고 드렸습니다. 부사님은 나중에 부동산 보러 오는 사람 소개달라고 하시면서 흔쾌히 받아주셨습니다. 

잘한 점과 못한 점

<잘한 점>

-1호기 투자한 것: 저는 1년이 되기 전에 투자한다는 마음으로 ‘25년 2월까지 서울에 1호기 등기친다’를 달력에 붙여놓았습니다. 그래서 항상 보면서 상기하고 있었는데요. 이게 효과가 있는 거 같습니다. 제가 2월28일 금요일에 가계약금을 보낼 상황이 되었습니다.

(확언의 중요성)

-누수관련 관리사무소 확인한 점

-매가 협상한 것: 능숙한 것은 아니지만, 천만원 네고한 것.

하지만, 협상 가격을 던질 때에는 처음부터 많이 던질걸 아쉬움은 있습니다. 그리고 그냥 던질게 아니라 상대방이 필요한 것을 제시하면서 해야겠다.

-법무비 협상한 것: 법무비는 평수 상관없이 20~30만원이 적당하다고 하네요. (법무통 이용)

-중개비 깍은 것: 많이는 아니지만 몇십만원 절약 (중개비가 양도시 필요경비에 포함된다고 하는데 얼마나 깍아야하나 모르겠음, But 부사님이랑 전세관련해서 계속 만날 사이이니 적당히)

<못한 점>

-가계약전에 기존 전세 사본. 특약 정리 안함

-집을 꼼꼼히 안봄: 본계약 이후에 단지를 다시 봤는데요. 배란다에 한쪽 벽면이 곰팡이로 되어있더라고요. 그 당시에는 부사님께 말도 못하고 속앓이를 했는데.. 이런 것은 계약 전에 보고 애기를 했어야 합니다. 

-매물코칭: 당시 1달을 매물코칭 시도를 했는데.. 안되더라고요. 그래서 혼자 결정했는데.. 여러분 왠만하면 매물코칭하고 결정하세요. 거인의 어깨를 빌려서 내 생각이 맞는지 확인하는 과정이 필요한 거 같아요. 성과가 달라집니다. 

-매물털기: 저는 그냥 한군데 부동산에서 보고 끝냈는데요. 이 단지에 더 좋은 가격, 조건, 상태가 있는지 주변 부동산을 털어봐야 했습니다.

-주변 동료에게 도움청하기: 힘들 때에는 주변 동료에게 도움을 요청하세요. ㅜㅜ

-대출 배제한 것: 당시 매물 중에 5천만원 차이나서 제낀 것이 있는데요. 가격협상을 통해서 절대가를 줄이거나 전세가를 올려서 가격을 맞출 수도 있고, 5천정도는 연저축액을 파악해서 가능하면 대출받아도 됐는데 시도하지 않은 게 아쉬움으로 남습니다. 결과적으로 가치가 좋은 단지다 보니까 가격도 많이 올라갑니다. 

-OTP 확인: 본 계약할때 OTP 새로 만든 거 까먹고 등록을 안해놔서 혼났습니다. ㅜㅜ

순간 당황해서 한 30분 잡아먹었어요

성과

현재 10개월이 지난 거 같습니다. 초반에는 주변 단지들은 오르는데 내가 투자한 단지는 요지부동이라 잘 선택한 건가 확신도 안들고 답답해서 돈독모에서 하소연하기도 했는데요. 오르긴 하더라고요. 늦게 올라서 그렇지,, 몇억 올랐네요.. 

근데 주변 단지들이 제 단지보다 +3억이상 올라서 좀 짜증나긴 합니다. 그래도 어쩌겠어요. 제가 실력이 안되는 것을.. 좀 더 투자 실력을 키우고 마지막에는 매물코칭을 통해서 확인하는 과정을 거쳐야겠습니다. 

감사한 분

월부를 오게 되어 부동산에 무지한 나이 많은 제가 1호기를 할 수 있게 되어 감사합니다. 

여러 강의를 통해서 부동산에 관한 인사이트를 심어주신 너바다님, 너나위님, 밥잘님, 자모님, 주우이님, 잔쟈니님, 권유디님, 양파링님, 진심을 담아서님 그 외에 튜터님들 감사합니다.

실전임장클래스를 통해서 분임, 단임 및 매물에 관한 실전 노하우를 아낌없이 알려주신 한가해보이님 감사합니다.

임장, 강의를 함께 해주신 여러 강의 조장님, 동료분들 감사합니다. 

1호기 가계약으로 괴로워할 때 손을 내밀어 주신 나두다조장님 감사합니다!

돈독모를 통해서 독서의 재해석과 하소연을 풀어주신 나알이튜터님, 잔쟈니튜터님 감사합니다.

마지막으로 1호기 복기글을 쓰도록 독려해주신 프메퍼튜터님 감사합니다~!

26년은 2호기 투자경험담으로 찾아뵐 수 있도록 꾸준한 독강임투를 실천해 가도록 하겠습니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다..