[열중 48기 47조 갬개미 4주차 강의 후기]서울 1호기 매수, 예측이 아닌 확신에 사자

저는 최근 규제나 원화 가치 하락과 같은 외부 변수에 휘둘려 “지금 집을 사도 될까?” 를 고민하며 흔들렸습니다.

이번 주우이 튜터님의 강의를 통해, 투자는 시장을 예측하는 것이 아니라 눈앞에 있는 매물의 가치와 가격을 냉정하게 비교하여 저평가된 자산을 선별하는 과정임을 다시금 되새김질 하였습니다. 막연한 두려움 대신 가치 있는 자산을 싸게 산다는 투자의 본질을 익힘으로써 

1월에서 3월 내 1호기 매수라는 목표를 향해 흔들림 없이 나아갈 수 있도록 노력하겠습니다. 

[ 인상깊었던 점 ]

1. 가치와 가격의 분리 및 비교평가의 중요성
   강의를 듣기 전에는 단순히 가격이 오를 것 같은 지역을 찾기에 급급했으나 부동산의 본질적 가치인 입지와 시장 가격을 분리해서 보라는 점이 기억에 남았다. 특히 내 예산 범위 내에서 선택 가능한 단지들을 나열하고 입지 독점성과 저평가 여부를 비교하여 가장 싼 것이 아닌 가장 가치 대비 싼 것을 골라야 한다는 점이 중요하게 느껴졌다.
2. 앞마당 확보를 통한 절대적 기준 수립
   비교할 수 있는 대상인 앞마당이 없으면 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 없다는 사실을 뼈저리게 느꼈음. 
   지난 주 급작스럽게 앞마당이 아닌지역의 매임을 잡았는데, 역시 순서대로 차분하게 임장을 돈 뒤 매임을 가는것이 왜 중요한 것인지 생각하게 되었다.
   앞마당 하나만 보는 것이 아니라 비슷하거나 다른 비교군을 만들어야만 상승장이나 하락장에 휘둘리지 않고
   내 자산을 지킬 수 있는 올바른 의사결정이 가능함을 알게 되었다.
3. 리스크 관리와 감당 가능한 투자의 본질
   단순히 수익률을 쫓는 것이 아니라, 나의 소득 변동성까지 고려한 안전 마진 확보가 선행되어야 함을 깨달았다.
   2년 뒤 전세 세팅이라는 목표를 달성하기 위해서는 역전세나 공급 물량 리스크까지 미리 계산하여
   최악의 상황에서도 버틸 수 있는 체력을 기르는 것이 진정한 실력임을 명심하게 되었음.

[ 꼭 적용해보고싶은점 ]

1. 후보 단지 전수 조사 및 비교평가 리스트 작성하기
   1월에서 3월 내 매수 목표를 달성하기 위해 현재 보고 있는 주요 관심 지역의 단지들을 전수 조사하고 
   가치 대비 가격이 왜곡된 저평가 단지 3개를 최종 선별하기.
2. 개인 현금 흐름을 고려한 구체적 자금 계획 수립하기
   소득 변동성을 고려하여 2년 실거주 기간 동안 발생할 대출 이자와 생활비를 포함한 필수 현금 보유액을 
   6개월 치 이상으로 구체적으로 계산하고 보수적인 DSR 기준을 적용하여 자금 조달 계획 확정하기.
3. 매일 시세 트래킹 및 매물 임장 습관화하기
   단순히 네이버 부동산 호가만 보는 것이 아니라 실제 매물 임장을 통해 단지별 선호도와 수리 상태를 파악하고
   매주 시세 변동을 기록하여 시장의 미세한 흐름을 놓치지 않고 최적의 매수 타이밍을 잡아내기.