[찬스2] 26년 독서후기#1(이재명 시대 부동산)

 1. 저자 및 소개

   - 민주당이 집권하면 어김없이 집값이 올랐다. 그 결과, '진보 정권이 들어서면 집값이 오른다' 라는 공식이 사람들 머릿속에 자리 잡았다. 그렇다면 이재명 시대에도 과거의 같은 흐름이 반복될까? 전문가들의 전망 역시 엇갈린다. 어떤 이는 무조건 상승을 점치고, 또 다른 이는 하락의 시대가 열렸다고 말한다. 소폭 하락을 예상하는 이들도 있지만, 그것이 서울인지 지방인지조차 불분명하다. 이례적인 상황 속에서 예측은 한층 더 혼란스럽다. 부동산 데이터 분야의 최고 전문가이자, 방대한 데이터를 정교하게 분석해 시장을 가장 정확하게 통찰해온 삼토시는 이번만큼은 과거와 다를 수 있다고 말한다. 이재명 정부의 정책 기조 자체가 과거 민주장 정부들과 다르기에 그 영향도 변화할 것이기 때문이다. 예상보다 빠리 찾아온 정권 교체, 새로 출범한 이재명 정부는 과거 민주당 정부의 길을 답습할 것인가 아니면 전혀 다른 길을 걸을 것인가? 삼토시 저자의 이야기를 따라 이전과의 닮은 점과 다른 점을 짚어보고, 변화하는 시장에 어떻게 대응 할지 살펴볼 것.

 2. 본 - 깨 - 적

[본] 진보 정권 시기에는 서울이 광역시보다 급등하고, 보수 정권 시기에는 서울과 광역시 간의 가격 격차가 줄어드는 경향이 반복된다는 점이다. 진보 정권이 들어서면 서울 집값이 광역시보다 빠르게 상승하고, 보수 정권이 들어서면 서울의 상승세가 눈에 띄게 완화된다. 이 패턴은 단순한 우연으로 보기 어려울 만큼 일관된다.

[깨] 반드시 맞는 것은 아니지만, 일관된다는 것은 확실히 동의하는 요소인 것 같다.  이 책을 읽고 나서, 왜 그럴 수 밖에 없는지 정책적인 부분에 대해서 배울 수 있었다.

[적] 사실 투자는 그 어떤 시기이든 저평가 되어 있고 가치 있는 자산을 사는 것이기 때문에 시기가 그렇게 중요하지 않을 수도 있다고 생각을 했었다. 하지만, 너나위님도 이제는 거시경제를 공부 할 필요성이 있다고 말씀해주셨고, 앞으로 시장이 어떻게 흘러 갈 지 조금이나마 그 인과관계를 파악해서 적용해야겠다.

[본] 가계에 풀린 돈은 비슷했고 입주 물량은 오히려 문재인 정부가 훨씬 많았는데도 집값은 문재인 정부 시기에 훨씬 더 많이 올랐다. 그렇다면 이 차이는 결국 진보와 보수정권의 '정책 차이'에서 비롯된 결과라고 보는 것이 합리적이다.

[깨] 풀린 돈이 많아서 그렇다고 생각을 했는데, 결국 가계의 풀린 돈도 중요하지만 부동산을 어떻게 바라 보는지가 더 중요한 요소인 것 같다. 

[적] 시중에 풀리는 돈 보다 정책의 차이가 더 크다는 것을 배웠고, 정책을 더 이상 남의 일이라고 여기기 보다 분석을 해봐야겠다는 생각이 든다.

[본] 다주택자에 대한 규제 강화는 다주택자들로 하여금 보유 자산을 '똘똘한 한 채'로 집중하게 만든다. 그 결과, 수요가 상급지로 몰리면서 상급지와 중,하급지 간 가격 격차가 확대된다. 이러한 현상이 단순한 이론이 아님을 보여주는 지표도 존재한다. 다주택자 규제가 초래하는 시장 왜곡을 명확히 보여주는 통계가 바로 그것이다.

[깨] 똘똘한 한 채를 만드는 정책은 결과적으로 양극화를 불러온다는 의미인 것 같다. 사람들은 좋은 한 채를 사기 위해 상급지로 더 몰려가고, 결국 자산은 상급지로 지속적으로 몰리는 것 같다.

[적] 하지만, 돈이 없는 사람들은 상급지의 흐름이 오지 않았기 때문에 그 흐름을 기다리면서, 자신이 할 수 있는 최선의 투자를 진행해야 한다. 감정을 빼고 이성적으로 투자 할 필요가 있다. 또 강화가 있으면, 완화도 분명히 있다. 무조건 계속 강화만 이루어지는 것이 아니다. 경제적 자유를 달성하려면, 돈이 없는 소액투자자면 다주택은 필수인 것 같다. 지금 정권에서 다주택 완화가 이루어지지 않아도 다음에 충분히 생길 수 있으니, 계속 앞마당을 늘리며 저평가 단지 찾는 연습을 해야 한다.

[본] 서울 내 상급지를 중심으로 전세가율이 크게 하락하면서, 매매가와 전세가의 갭이 역대 최대 수준으로 벌어지고 있다. 즉, 투자 가치가 실거주 가치보다 과도하게 반영된 시장 구조가 일부 고가 지역을 중심으로 더욱 심화되고 있음을 보여준다.

[깨] 현재, 서울 상급지의 주요 단지들은 전세가율이 엄청 낮다. 과거보다 더 빠르게 매매가 반응을 하고 있다. 특히, 강남은 전세가율이 역대 최저 전세가율이라고 하니, 그 흐름이 과거와 달리 더 빠르게 움직이고 있는 것을 알 수 있다.

[적] 만약 실거주를 한다면, 이러한 곳들은 다소 위험할 수 있다는 생각이 든다. 충분히 하락할 수 있다는 여지를 남겨두고 투자를 해야 할 것 같다. 현재 이런 단지들은 대부분 지난 전고점 보다 높은 가격을 형성하며 신고점을 찍고 있는데, 전세가 대비 매매가 너무 높다면 하락장에서 충분히 그만큼 빠질 수 있다는 생각으로 들어가야할 거 같다.

[본] 2025년 5월, 국토연구원에서는 <주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책 방향>이라는 보고서를 통해 주택 매매가격의 변동성에 영향을 미치는 주요 요인을 분석한 결과를 발표했다. 이에 따르면 수도권 주택 매매가에는 '유동성'이 지방 주택 매매가에는 '공급'이 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다.

[깨] 수도권은 유동성에 영향을 많이 받고, 지방은 확실히 공급에 영향을 많이 받는 것 같다. 다만, 수도권이 공급에 대해 아무런 영향을 받지 않거나, 지방이 유동성에 대해 아무런 영향을 받지 않는 다는 것은 아닌 것 같다. 상대적으로 덜 하다는 의미. 종합적으로 검토해 볼 필요가 있는 것 같다.

[적] 임보를 쓸 때, 지방은 공급에 더 디테일을 맞출 필요가 있고. 수도권은 공급 파트에서 유동성을 한 번 다뤄보는 것도 정말 의미가 있지 않을까? 아울러, 수도권 전체 공급을 놓고 해도 재밌을 듯. 신난다.. 수도권은 정책까지도!

[본] 바로 '재건축, 재개발'에 대한 인식이다. 과거 문재인 정부는 재건축 초과이익 환수제를 도입해 주택 정비 사업으로 발생하는 이익을 환수하겠다는 입장이었다. 그런데 당혹스러운 점은 이재명 정부가 대선 당시 재건축,재개발 규제 완하를 통한 공급 확대를 강조했왔음에도 이번 6.27 대출 규제에서는 이와 정반대되는 인식이 드러난다는 것이다.

[깨] 재개발/재건축으로 인해 착공을 늘려 공급을 확대하는 것이 결국, 주요한 것으로 보인다. 다만, 현재 완화를 하지 않고 주택으로 취급한다면, 재건축/재개발에 있는 사람들은 이주비나, 2주택 등으로 간주되어 사업개발이 더딜 수 밖에 없는 실정인 것 같다.

[적] 재개발/재건축이 느리게 간다면, 결국 착공이 늦어질 수 밖에 없고 이는 결국 공급이 늦어진다는 의미이다. 이런 상황에서 착공이 늦어진다는 의미도 있지만 이 지역들이 추후 공급으로 전환될 가능성이 있고, 이 사람들이 이주할 때 전세에 대한 수요가 커진다는 것을 의미하기도 한다.

[본] 결국 시장의 흐름을 바꿀 수 있는 핵심 매물은 다주택자에게서 나올 수 밖에 없는데, 양도세를 높이면 이들의 매물 출회를 억제하게 돼 매물이 급감하기 때문에 가격 급등으로 이어진다.

[깨] 다주택자들의 물량이 나와야 가격이 조금 더 하락하는 것이다. 다만 가격을 하락시키려면 양도세를 감면하는 등 조치가 필요한데, 그렇게 진행되지 않고 양도세를 높이는 정책을 지속적으로 펼친다면 결국 매물이 지속적으로 잠길 수 밖에 없고 잠긴 매물들 사이에서 높은 매물들이 나오고, 그것들이 거래되며 가격 상승으로 이어진다.

[적] 내년 임대사업자 물건들이 나올지, 나오지 않을지는 양도세에 달려있는 것 같다. 중요한 것은 결국, 할 수 있을 때 하는 것인 것 같다. 만약, 양도세나 보유세가 그대로 간다면, 결국 나오지 않는다.

[본] 다주택자에 대한 보유세가 완화되거나 현 수준으로 유지될 경우, 2026년에 만료되는 주임사 등록 매물이 즉시 출회될 가능성은 상대적으로 낮다. 공급 감소에 따른 전월세 인상 전망, 세입자의 갱신요구권 행사 가능성, 양도세 절감을 위한 추가 2년 보유 요건 등이 그 이유다. 이 경우 공급 감소가 전우러세 상승을 유발하고 이것이 매매가 상승을 견인할 것으로 예상되나 양극화 심화에는 크게 영향을 미치지 않을 것으로 보인다.

다주택자에 대한 보유세가 대폭 강화될 경우, 2026년에 만료 매물의 출회 가능성은 높아진다. 신축 공급 감소에도 매물 증가로 인해 시장이 억눌릴 것이다. 다만 주택임사들은 매물 정리를 통해 보유 물량을 줄인 뒤 핵심지 매수에 나설 가능성이 크다. 이 경우 상급지와 중,하급지 격차가 더욱 벌어져 양극화가 심화될 수 있다.

[깨] 책의 필자는 현 상황에서 다주택자들에게 어떤 정책을 펼치느냐에 따라서 향후 방향이 달라질 수 있을 것이라고 보는 것 같다. 결국, 다주택자에 대한 완화가 가격 하락으로 이루어질 수 있다고 얘기한다. 하지만, 정부 기조상 그것이 쉽지는 않을 것 같다. 세금으로 잡겠다고 하지는 않았지만 .. 과연!

[적] 향후 어떻게 될 지도 모르는 정책을 기다리는 것은 제일 바보 같은 짓이다. 할 수 있는 것을 진행하는 것이 맞다고 보여진다. 그래도, 추후 토허제가 풀리면 “나는 어떤 단지를 바로 매수할까?”를 늘 인식하며, 전수조사를 열심히 해야겠다.

[본] 2026년 4월 세계국채지수 편입 시점부터 70~80조 원에 달하는 외국인 자금이 단계적으로 국내 국채 시장에 유입된다는 점이다. 국채 수요가 증가하면 채권 가격은 상승하고, 그에 따라 국고채 금리는 하락한다. 이로 인해 회사채와 주택담보대출 금리까지 연쇄적으로 낮아지는 효과가 발생한다. 금융연구원의 분석에 따르면, 약 0.2~0.6% 수준의 금리 인하 효과가 기대되는데, 이는 기준금리를 낮추지 않고도 대출금리가 인하되는 셈이다.

[깨] 결국, 올해 상반기에는 실질적으로 금리가 하락할 수 밖에 없는 구조인 것 같다. 대출 금리가 내려가면, 시중에 더 유동성이 풀리지 않을까라는 생각이 든다.

[적] 거시적인 것들도 중요하지만, 결국 가치 있는 자산을 찾아서 매수하는 것이 중요한 것 같고. 이렇게 자산이 증가하다가 갑자기 폭등하는 시장이 온다면, 반드시 하락을 대비하며 겸손하자.

[본] 2023~2024년의 과잉 공급으로 인한 매매가 급락에 따라, 대구 부동산이 역설적으로 매우 매력적인 벨루에이션 구간에 진입했음을 의미한다.

[깨] 책에서도 대구시장을 매력적으로 보고 있다. 대구 북구를 앞마당으로 만들어서 대구 마무리를 짓고 올해 수도권 비규제지역/부산/대구 비교해서 투자하자.

[적] 대구/부산/수도권 비규제 지속적으로 더 디테일하게 보고 전임하면서 확인하자.