안녕하세요. 꿈의 배낭여행가(꿈배)입니다.
월부에 들어와서 이 게시판의 글을 읽고 필사하던 제가 이 게시판에 글을 쓴다는 것이 참 부담스러웠고, 시장을 잘 만나 실력보다 운이 좋게 10억 달성을 했다는 생각에 자격이 있을까 라는 고민을 많이 했습니다.
저의 10억 달성기가 누군가에게 힘이 되고, 도움이 되기를 바라는 마음에 올립니다. 이 글이 처음 월부를 시작하면서 이 방향이 맞는지 의문이 드시는 분들, 임신과 출산을 앞두신 동료분들께 도움이 되기를 바랍니다.
월부에 들어오게 된 계기
감사하게도 저는 부모님이 서울에 살고 계셨기 때문에 결혼 전 월급의 80%를 저축할 수 있었습니다. 그렇게 아끼고 아껴서 결혼자금을 써야겠다는 목표로 열심히 3년을 저축했습니다. 신혼집을 전세로 찾는데 구축 방2개, 언덕, 나홀로밖에 거주를 못 하는 것을 보고 저의 자본주의 성적표를 받는 듯했습니다. 3년간 주 6일 토요일에 알바까지 하면서 모았던 돈에 대한 성적표가 저의 신혼집처럼 보여서 속상했고 이렇게 단순히 저축만 하면 안 된다는 것을 느꼈습니다. 그리고 접하게 된 “월급쟁이 부자로 은퇴하라” 책을 읽고 월부에 가입하게 됩니다.
2023년 10월 중소 도시 1호기 투자
전셋집에 저희의 초기 자금이 묶여 있었기 때문에 가지고 있는 돈으로 투자할 수 있는 곳이 중소 도시 위주였습니다. 1년 안에 1호기라는 결과물을 내기 위해 중소 도시를 위주로 앞마당을 만들어 나갔습니다. 월부 강의에서 배운 대로 하려고 노력했습니다. 강의에서 적용할 점을 임장보고서 첫 장에 쓰고 이를 자주 보면서 행하려고 하였습니다.
그 당시 지방 시장은 물 반 고기 반으로 가치 있는 단지도 싼 시장이었습니다. 투자가 가능한 앞마당들이었지만, 첫 투자이기에 두려웠습니다. 한 걸음만 더 나가면 되는데 그게 무섭기도 하고 어려웠습니다. 그래서 매물 코칭을 통해 거인의 어깨를 빌렸습니다. 셔츠 튜터님께서 “꿈배님, 지금 A 지역에서도 투자를 못 하시면 전국에서 제일 싼 곳이 A 지역인데, 어느 지역에서도 투자를 못 합니다.”라고 말씀 주신 게 번지점프대 위에서 벌벌 떠는 제가 뛸 수 있게 해주신 말씀이었습니다. 그렇게 생애 처음 집이라는 자산을 사고 전세도 맞추게 됐습니다.
복기
잘한 점
- B와 C 단지 두 가지 매물 후보를 들고 협상을 시도함.
- 전세입자 구하기 위해 강의에서 나온 대로 행동함.
- 전세입자를 구하기 위해 전단지 돌림. 사장님들께 직접 가서 얼굴 보고 설명해 드림
- 매수해 주신 사장님께 2주간의 시간을 드리고 그 다음은 전세를 다른 사장님들께 plan대로 쭉 뿌림.
- 역전세를 피하려고 3년 전세 계약을 함.
아쉬운 점
- 협상에서 좀 더 매도자의 상황을 고려해서 더 깎아볼 수 있었을 것 같음.
- 스스로 투자 천장을 만들고, 더 가치가 있고 선호도가 있는 A단지는 투자가 어려울 것이라는 생각으로 B단지 위주로 매물 임장을 하고 매물을 털었음.
- 단지 내에 선호하는 동, 층, 향, 타입을 고려하지 못했음.
- 더 저평가를 찾으러 다님. 울산도 투자 후보가 있었고 그 물건 또한 저평가였으나 더 가치 있는 물건보다는 더 저평가에 치중함.
2년이 지난 후 복기
잘한 점
가치 있는 자산에 씨앗을 심은 것. 이를 통해 투자 과정을 배웠고 다음 투자의 자양분이 되었음.
아쉬운 점
- 단지 내 선호 동, 층, 향, 타입 고려하지 않아 전세도, 매도도 가격을 낮게 형성해야 나감.
- 그 지역의 공급, 사이클을 전혀 신경 쓰지 않은 것. 그래서 아직 가치는 있지만, 가격이 그 가치를 찾아가지 못함.
1호기는 아직은 크게 상승은 하지 못했습니다. 공급이 정리가 되고, 전세 물량이 없어지면서 전세가가 살짝 올라가는 상태이고 저는 1호기도 공급이 정리되고 있기 때문에 지금의 전주, 울산처럼 가치를 찾아 가격이 올라갈 것으로 생각합니다.
그 당시 공급을 피하려고 3년 전세를 하였습니다. 하지만, 생각보다 공급 물량 소진 속도가 빠른 것을 볼 수 있었습니다. 작년 11월 1호기를 3호기로 갈아타기 하려고 했으나, 3년 전세 계약으로 계약기간이 남아 있어 투자자에게 팔 수밖에 없었고, 그 지역의 99%는 실거주가 거래하는 상황이었습니다. 제가 투자 당시 했던 최선의 선택이 3호기 갈아타기에는 걸림돌이 되어 마음이 힘들었습니다.
그럼에도 불구하고 1호기를 지금까지 계속 보유하고 있는 이유는
첫번째, 1호기를 매도하여도 갈아타기 할 단지가 매도를 하지 않고 기존 종잣돈으로 투자할 때와 크게 달라지지 않았습니다.
두번째, 이번 월부 학교에서 3-4년 정도의 중단기적인 관점보다는 좀 더 긴 호흡으로 제가 앞으로 투자로 선택할 수 있는 가짓수를 남겨두는 선택이 무엇인지, 기다려야할 때 기다리는 것도 투자라는 것을 배웠습니다. 제 상황에서는 현재 3호기 추가투자 또는 1호기 매도 후 3호기 갈아타기보다는 1호기 보유가 더 나은 선택이었습니다.
월부 학교에서 제 투자 방향을 점검해보니, 3년 전세 한 것이 또 그렇게 발목을 잡는 선택은 아니었습니다.
그 당시 최선의 행동이 꼭 최선의 결과로 이어지지 않을 수도 있습니다. 하지만, 그 하나하나의 행동이 결국 다음 투자에 도움이 됐던 것 같습니다. 용용맘맘맘 튜터님의 “모든 행동에 헛발질은 없다”라는 것을 또 한 번 느낍니다.
24년 9월 서울 3급지 2호기
2024년, 서울 전세가가 오르면서 서울 투자 기회가 생기기 시작했던 때입니다. 2호기 투자를 위해 지방만 보면 안 될 것 같다는 생각이 들면서 마스터 멘토님과의 투자 코칭을 신청하게 됩니다.
이 투자 코칭이 저희가 순자산 10억을 달성하는데 정말 큰 영향을 주었습니다. 8월 말에 마스터 멘토님께서 저희가 가지고 있는 앞마당 안에서 어떻게 하라는 가이드를 주셨고, 이를 바로 8월 말부터 행동으로 옮겼습니다. 그리고 9월 말에 조건부 전세자금 대출 규제가 있던 상황에서 2호기 투자하게 됩니다.
규제로 인해 더 떨어지지 않을까? 더 기다려볼까를 고민하지 않았다고 하면 거짓말입니다. 그 당시 매물 코칭이 일시적으로 사라졌던 시기였습니다. 실전반을 듣고 있지도 않아서 튜터님께 물어볼 수도 없었습니다. 그래서 서울투자기초반의 자음과모음님 강의를 필사하듯 들었습니다. “규제가 기회다. 지금 투자할 수 있는 최선의 선택을 하라”는 말씀, 그리고 그 방법론까지 똑같이 행동했습니다.
1호기 때 복기 사항이었던 우선순위를 정해서 천장을 뚫고 그 윗단부터 투자할 수 있는지 파악을 하였습니다. 주머니 안에 최대한 많은 단지 후보들을 넣어두었고, 윗단의 단지들이 투자가 불가능하면 사랑에 빠지지 않고 미련 없이 보내줬습니다. 출산이라는 데드라인이 있어서 가능했던 것 같습니다. 제가 원하는 매물의 조건(투자금, 매매가 상한선, 중도금 가능 금액 등) 을 명확히 부동산 사장님들께 말씀드리고 다녔고, 덕분에 사장님들로부터 급매 연락을 많이 받았습니다. 그렇게 매물 임장을 자주 다녔고, 사연이 있는 매물을 만났습니다. 대출이 더 이상 안 되는데 돈이 급한 매도자에게 원하는 중도금을 주는 조건으로 7천만 원을 깎아서 투자하게 됩니다.
복기
잘한 점
- 강의에서 나온 대로 행동함 (투자 물건 찾기, 인테리어 견적서 받기 등)
- 투자 우선순위대로 투자 가능 여부 확인함. 안되면 미련 없이 다음 단지로 넘어감
- 투자 후보를 많이 가지고 다님
- 동, 층, 향, 타입을 꼼꼼하게 고려해서 같은 단지이어도 이에 따른 적정 가격을 달리 책정함
- 현장을 자주 감
아쉬운 점
- 투자 코칭 비용이 부담스러워 신청을 미룸. 좀 더 빨리 방향 설정을 했으면 더 앞마당을 만들고 비교를 더 해서 더 좋은 단지 투자가 가능했을 것으로 생각
- 현금 전세입자 구하는 방법을 모른 채, 얻어걸린 현금 전세입자
- 규제로 인해 빠르게 전세시장이 얼어붙을 것으로 생각을 못 하고 기회로만 인식함
1년 후 복기
잘한 점
- 시장 상황에 맞게 최선의 선택을 한 것. 씨앗을 심은 것.
- 가치 있는 자산을 싸게 산 것
아쉬운 점
- 저평가된 단지들 안에서 더 저평가가 아니라 더 가치가 있는 단지를 선택해야 했음.
- 마루 철거를 하지 않고 바닥 덧방을 함. 결국 이번에 다시 철거하는 데 비용 소모
임신과 출산을 앞두신 동료분들께
1호기 투자 후 2호기를 지방에 하기 위해 열심히 돌아다녔습니다. 그 와중에 제 아들이 저희 부부에게 찾아와줬습니다. 사실, 이때는 월부가 재밌고 빨간 열정으로 불태웠던 때였기에 임신=stop이라는 잘못된 생각에 제가 투자자로서 퇴보할 것이라는 두려움이 앞섰던 것 같습니다. 임산부 투자자의 글들을 읽었고 공통된 메시지는 할 수 있는 일을 하자였습니다.
임산부로서 독강임투 중에 어려운 것은 임장이었고, 앞마당을 늘릴 순 없어도 사전임장보고서는 작성할 수 있고, 매물 임장을 많이 보러 갈 순 없어도 전화 임장으로 현장 상황을 파악할 수 있었습니다.
임신을 확인하고 그달에 대구 수성구 임장 중이었지만, 매물 임장은 바로 그만뒀고, 임장보다는 강의를 듣고, 책 읽고, 시세 조사를 하고, 임장까지 다 다녀온 반마당을 임장보고서 결론을 쓰면서 앞마당으로 만드는 등 임신 기간 중에 할 수 있는 일을 해 나갔습니다.
저와 함께 시작했던 동료분들은 월부 학교를, 실전반을 몇 번씩 듣는 와중에 저는 기초반 강의를 조모임도 없이 강의온리로 듣고 있었기 때문에 당연히 비교될 수밖에 없었고 마음이 힘들었습니다. 그래서 이런 독강투 활동을 더 열심히 하려고 했던 것도 있습니다. 사람마다 생애주기가 다르고 페이스가 다르다는 것을 몰랐고, 이 단기간에 과정을 밟아가는 것이 중요해 보였습니다. 하지만, 저희가 월부에 온 이유는 부자가 되기 위해서지. 월부 학교, MVP가 되기 위해서가 아니라는 샤샤튜터님의 말씀이 정말 큰 힘이 됐습니다. (월부 학교, 실전반에 갈 수 있는 상황이라면 정말 성장하기 좋은 환경이기에 꼭 가시는 것을 추천드립니다.)
출산하고 보니 그 우선순위가 명확해졌습니다. 제가 앞마당을 늘리겠다고 임장을 갔다면, 잘못해서 이 아이를 유산했다면 이렇게 예쁜 아이를 못 만났을 수도 있겠다는 생각에 아찔했습니다. “우리가 평생 아파트 사는 횟수보다는 임신하는 횟수가 턱없이 적기 때문에 이때는 몸을 보살펴야 한다”는 마스터 멘토님의 말씀이 맞았습니다.
어차피 아이 낳고 나면 육아하셔야 하니 육아 + 투자 도서를 읽고, 앞마당 정리를 위해 시세를 보시는 것만으로도 충분하다고 생각합니다. 그리고 시세를 보면서 투자 기회가 오면 그때 투자하시면 됩니다. 현재 둘째를 임신한 제가 지금 하고 있는 방법입니다.
마지막으로
월부라는 환경 조성해 주시고 방향 설정해 주시는 너바나님, 너나위님,
투자 코칭으로 제 인생을 바꿔주신 은인, 마스터 멘토님,
저희가 투자하기를 누구보다 더 많이 바라시는 자음과모음님,
조장들이 더 많이 성장할 수 있게 열과 성을 다해주신 샤샤와함께 튜터님,
1호기, 2호기 투자에 도움을 주신 셔츠튜터님, 제주바다튜터님, 젊은우리튜터님, 두잇나튜터님, 방울모자님,
10억 달성기를 통해 제 투자 생활을 복기할 수 있게 해주신 잔쟈니튜터님 그리고 쟈니즈,
그리고 지금까지 제가 쉬지 않고 투자 공부할 수 있게 응원 주신 카인여고, 억장학개론, 요니스님, 쿳쥐님, 펑션님, 그리고 동료분들 모두 감사합니다.
