단단하게 원하는 것을 이루고 싶은 단단원이입니다 💙
투자에 대한 흐릿한 생각들을 선명하게 만들어주시는 쟈니매직으로 1강을 열어주신 튜터님의 명쾌한 강의 언제나 감사드립니다 🩵
| 강의에 앞서
- 믿음: 반드시 투자해서 수익을 낼수 있다는 믿음, 여러분에게 목표의지, 그릿이 있다는 믿음
- 시기:투자하기 좋은 시기
가격이 싼 시기, 투자금을 줄일 수 있는 시기, 전세세팅하기 용이한 시기이다.
단, 좋은 시기에 같은 자금으로 다 좋은 투자를 할수 있는건 아니다. 조금함을 내려놓고 이 좋은 시기,
이번 1월에 마음을 먹고 투자했으면 좋겠다.
| 25년 4분기 키워드
- 전세가율 : 지방 침제 시장으로 상승장에 대한 기대감은 적고 가격은 저렴하나 공급이 작은 지역 위주로 전세가격이 차오르는 시장 > 전세가에 더 집중! 집중!
- 전세가 줄었다고 모든 지역이 다 가격상승으로 연결되지는 않는다
| 지방 투자를 잘 하려면
- 가격이 상승하는 상황에 적은 투자금으로 후순위 단지를 고르는 실수를 범하지 말자! > 가치 우선!
- 얼마까지 오를까의 관점이 아닌 매도가 잘 될것인가의 관점으로!!
- 선 긋고 밑으론 안봐가 아니라 다 보고 범위를 설정
| 지방아파트 시장 진단 및 투자 기준
- 가격 : 쌀 때일수록 더 뾰족하게 물건을 고르자
- 투자금 : 매매물량 적체, 증가 / 전세물량 급감으로 투자금을 줄이기 용이한 시장
- 리스크 : 매매, 전세가격 모두 충분히 낮은 수준으로 역전세 가능성 적음
> 이럴 때 행동으로 옮겨야 돈을 번다 시장상황
광역시 : 공급을 벗어나 가격을 상당히 회복한 울산, 가격회복이 눈에 띄는 부산, 회복중인 대구, 퐁당퐁당 광주, 쌓이고 있는 전주(실거주 털고 나올수 있는 곳)
중소도시 : 공급 부족이 누적된 전주(목표매도가 및 매도전략 필요), 올해부터 공급부족 구간에 접어든 세종, 공급 정리 후 보합중인 창원(공급마무리 앞안 상승)/김해(매도 정체)/구미, 공급이 남은 천앙아산/청주/포항
> 선호도, 시세트래킹(추이, 개수파악), 현장(전임) 공부는 책상에서, 투자는 현장에서!!> 상승이든, 하락이든, 보합이든 의미 없는 앞마당은 없다! 실력이 쌓이면 언제든지 투자할 수 있다!!
| 지방투자 매수 전략
- 수도권(로우 리스크 로우 리턴) : 같은 사이클을 공유하는 한 덩어리 지역 / 초기투자금 ▲ 안정정 보유 전세상승+시세차익
지방(미들 리스크 미들 리턴) : 각자의 사이클, 개별성 / 투자금▼ 으로 시세차익 - 지방 투자로도 가치 성장 : 투자금이 튀어나왔는데 수도권이 여전히 묶여 있다면 지방에서도 가치 성장 투자 할수 있다 > 투자금에 맞는 곳만이 아닌 좋은 곳을 봐야하는 이유!
(1절대적 저평가, 2 공급장 중후반 전세가가 더 빠지지 않고 옆으로 횡보하는 시기가 적기) - 지방소액투자 고민
평형 : 매도 시 환금성을 고려하여 거래가 빈번하고 나름의 거주수요가 있는 곳
연식 : 공급이 없고 상승장일때는 전세가 매매를 올려 수익가능. 중상위 급지의 구축투자도 거주수요와 선호도가 있을 시 가능, 단 최선인지는 고민
생활권 : 생활권이 좋다고 대장옆에 있다고 다 오르는 건 아니다(단지마다 개별선호도 파악이 필요)
> 소액이 중요한게 아닌 가치가 있고 (and) 투자금도 적게 드는것이 본질 - 지방도시 선호도와 특징
지방은 지역마다 선호요소가 다르기 때문에 해당 지역의 선호요소를 파악이 우선시 되어야 한다
뭐가 더 오를까 보다 사람들이 뭘 더 좋아할까(환금성의 관점) - 확신을 가지는 투자의사결정 3단계
저평가 : 갭이 아닌 같은 가격에 어디가 좋을지 봐야 넓게보기
투자금 : 많이 깎는게 목표가 아니라 싸게 사는게 중요하고 시장상황을 고려한 목표매수가 설정
리스크 : 잔금 가능, 역전세 가능여부와 대응 가능 여부 체크
| 지방투자로 자산 쌓는 로드맵(매도&갈아타기)
- 언제 매도 : 수익이 났을 때(또는 돈이 많이 묶였을 때)
더 좋은것으로 갈아탈수 있을 때 : 포트폴리오 최소 3-5개 준비 - 리스크 감당이 어려울 때
더 좋은 투자처로 갈아타고 싶다면 : 무엇을 얼마에(투자의 본질은 싸게 사는 것!), 매도 이후 실력 상승(갈아탈 단지를 늘 손에 쥐고 있는게 실력), 매 순간 최선의 대응
| 끝으로 남기신 말씀
- 명확한 목표
- 마음가짐 보단 루틴/환경
- 감사하는 마음
| BM
- 단지 분석 및 비교시 거래빈도 면밀히 체크하자_ 단지 규모 대비 거래가 얼마나 이루어졌는지와 시기도 잘보자!
- 루틴(몇개만 하더라도 꾸준한 시세)_ 늘 다짐만 하고 뒤로 밀리는 시세.. 오늘부터 5개라도! 한다!!
