소액 투자로 10억 버는 결정판 – 지방투자실전반
1강 잔쟈니님 : 2026년 현재 지방 시장 진단
-1차시 : 현재 지방아파트 시장 진단 및 투자기준.
지방 투자로 돈 벌 수 있다는 ‘믿음’.
소액일수록 투자자의 역량이 결과를 보장한다.
투자하기 좋은 ‘시기’ (싼 가격/투자금 줄일수 있음/전세 세팅이 용이함)
5천으로 5천 버는 투자는 부동산 투자밖에 없음.
똑 같은 시기에 똑 같은 돈이 있다고 돈을 버는 경우는 없다. 제대로 배우고 제대로 실행해야 한다.
25년 4분기 지방 아파트 키워드 : 전세가율.
울산 중구
번영로센트리지는 입주하고 2년차라 전세가 14개 있음.
약사래미안 좋아하는 단지이지만, 구축.
전세 개수가 줄어들고 신규공급도 없어 전세가격 상승하는 상황.
같은 저평가여도 사람들이 좋아하는 곳 고르기.
아무도 안 보는 지역에 가서 여왕님처럼 대접을 받는 지역에서 앞마당 만드는 것도 좋다.
저팡가 시장은 괜찮은 것들 중 싸면서도 좋은 걸 사서 더 벌 수 있는 시기.
가격이 쌀 때일수록 더 제대로 봐야 한다.
최악의 리스크는 ‘역전세’ 이다.
지방 스트레스 DSR 3단계 내년 6월까지 유예.
지방 시장이 대출이 조여질 확률이 적음.
행동으로 옮겨야 돈 법니다.
지방은 전세가의 움직임이 시장상황을 이끔.
지방 시세트래킹은 ‘전세가’ 잘 살펴보기.
충청권은 지금 가야 한다. 남들 안갈 때 가는게 매도를 쉽게 한다.
울산은 공급 부족 상태.
대구는 좋은 것과 안 좋은 것 편차가 크다.
광주는 좋은 것과 덜 좋은 것 가격차이 줄어들고 있음.
울산에서 집 구하시는 분들이 힘들어함. 전월세 소멸. 투자금이 적음. 소액투자 기회. 매도 잘 생각해야 함.
대전은 공급 대기상태. 실거주자가 전세를 살고 있음.
전주는 앞으로도 공급이 없을 예정. 매도 전략 잘 세우기.
세종은 전세가율이 낮음.
선호신축 – 전망(선행지표) / 후순위 – 매도(후순위 전세가율 오르면 매매가를 밀어올리기 때문에 매도시기 잡을 수 있음)
실 거주자가 좋아할 정도로 좋은 단지를 사야 한다.
기다려주는 시기가 투자하기 좋은 시기.
힐스테이트범어(선행지표), 남산롯캐스카이(따라가는 지표)
크로바 대장단지.
대전 둔산동은 직장, 학군, 상권이 몰아져 있음.
도안신도시 공급 27년에 기다릴 수 있음.
광주가 의외로 전세가 잘 나간다.
연식에 대한 기준이 높음. 신축을 좋아함.
아파트 비율이 제일 많음.
실거주 우위 시장.
소액투자로 나쁘지 않음.
지방 상승장의 교과서, 울산.
중소도시는 수요가 한정적이어서 전세가가 올라가면 매매가가 같이 올라감.
청주는 전세 놓기 수월함.
천안은 공급이 26년 거의 없어서 전세가가 오를 예정.
포항은 부사님이 전세 맞출 의지가 많이 없음.
-2차시 : 지방투자로 돈 버는 매수전략 – 투자방향성 및 지방투자범위
수도권은 전세가가 꾸준히 우상향. 전세금 올려받아 투자금 회수. 로우 리스크 로우 리턴. 편익 수익금.
지방은 적절한시점에 매도해서 투자금 회수. 미들 리스크 미들 리턴. 편익 수익률.
수도권/지방은 리스크 테이킹이 다름.
저평가시기에 매수해야 됨.
소액투자는 가치가 있는데 싸고 투자금이 적은것.
300세대 이상, 복도식 제외. 연식 입지독점성이 없다면 15~20년 이내.
먼저 앞서간 지역(울산, 전주)을 두발로 밟아보면서 투자 범위와 확신 얻기.
평형 - 환금성, 거래량.
연식 - 공급물량 적을 때.
생활권 - 연식 좋을수록 생활권 내 선호도가 좋은 단지.
지방에서 단지 개별성을 조심해야한다.
그 단지를 사람들이 좋아할까?
지방 투자 매수는 끝이 아니라 시작이다.
- 3차시 : 지방투자로 돈 버는 매수전략 - 지방 도시 선호도와 특징
지방에서는 지역 내 비교평가하는 것이 중요.
광주는 23년이 아닌, 24년에 매매가가 하락해서 역전세가 났음.
청주는 신축 들어올수록 대장단지가 바뀜.
구미 직장인은 외지에서 온 사람들이 많음.
도시별 선호요소를 고려한 '개별단지 선호도' 파악
그 지역 사람들이 얼마나 좋아하는가?
내가 매도할때 실거주자가 덜 고민하고 사줄 단지는?
구매려있는 사람들이 살고 싶어하고 실거주자에 의해 꾸준히 거래되는 곳.
지역 주민들이 어디서 살고싶은지 파악.
수익의 관점 뿐만 아니라, 환금성의 관점에서도 고민 필요.
지방투자 의사결정과정 3단계: 저평가, 투자금, 리스크대응 순.
'가치가 저 좋은데 가격이 비슷한 것' 이 저평가이다.
내 앞마당 중 비슷한 가격에 최선의 단지인지 '넓게 살펴봅니다.'
감사합니다.
