실전준비반 1강 수강후기[옥수슈] - 초보 투자자가 앞마당을 만들기 위한 과정

수강후기 작성을 하기에 앞서 다짐을 적고 가려고 합니다.

학생 때도 그랬고 항상 배운 것에 대해 복습하는 습관이 정말 중요하다고 느끼고 있습니다.

그렇기에 강의 하나하나 들을 때마다 복습 하면서 과제를 작성해갈 것입니다.

앞마당을 늘려야 하는 이유

앞마당이란 투자자로서의 분석을 끝낸 지역이다. 

총 4가지로 분석할 수 있는데 입지평가, 투자금에 맞는 단지분석 & 저평가 단지분석, 저/환/수/원/리 따져서 단지를 분석하는 것, 사람들이 선호하는 동네 / 단지를 안다는 것이다.

• 앞마당을 늘려야 하는 이유 

1. 확신을 갖기 위해서

    단지를 투자하기 전 확신이 들지 않는 이유는 내가 단지 하나 만을 보고 있기 때문이다. 아는 지역과 단지를 늘려갈 수록 확신을 키워갈 수 있다.

    

2. 실전 투자를 하기 위한 능력을 기르기 위해

    앞마당을 늘려가면 늘려갈수록 아파트를 비교 평가하며 가격이 싼지 비싼지 비교할 줄 아는 능력, 사람들이 좋아하는 아파트를 선택하는 능력(비선호 아파트 거르기)등을 키우며 1년 안에 1채를 투자할 수 있는 용기&확신을 가질 수 있기 때문이다.

    

3. 부동산 시장에 대응하기 위해

    지금같이 규제가 많고 지역이 묶여있는 상황에서 포기하기 보단 앞마당을 늘려 나간다면 규제가 완화되고 기회가 생겼을 때 지금까지 늘려온 앞마당을 통해 재빨리 대응 할 수 있다.

    

4. 앞마당을 늘리다 보면 투자하게 되는 경우도 생기기 때문에

    강의를 들으면 제일 중요하다고 생각했던 부분은 강의에서 배운 그대로를 행동으로 옮기고 반복해서 결론을 내리고 투자로 이어지게끔 하는 것이다. 앞마당을 늘려가다 보면 그것이 투자로도 이어질 수 있는 사례가 많기 때문에 앞마당을 늘리는 것은 곧 투자를 하고 있는 것과 같다.

• 정리 : 앞서 말한 것들이 되지 않는다면 아파트를 매수해도 보유할지, 매도할지, 판단이 서지 않게 된다. 그렇기에 알고 있는 지역과 아파트를 늘려 비교할 수 있는 앞마당들을 확보해 나아가야 한다. 또한 투자자가 결정을 내릴 때 펼쳐지는 사고 프로세스를 바탕으로 답을 내릴 줄 알아야 한다. 그렇다고 1등뽑기를 하라는 것은 아니다. 1등 뽑기는 자모님, 너나위님도 어렵다!! 그렇다는 말은 나는 더더욱 어렵다!!

투자로 이어지는 분위기 임장전, 준비해야 할 것.

 분위기 임장이란 수요 즉 사람들이 좋아하는지 아닌 지를 확인하기 위한 행위를 의미한다. 분위기 임장을 한 후에는 반드시 결과물로 동별 선호도를 보는 눈을 기를 줄 알아야 한다.

1. 분위기 임장 가기 전 주요정보 확인하기

    임장을 가려는 지역의 나무위키를 확인하여 그 지역에 관해 읽고 해당지역과 인접한 지역이 어딘지 등의 정보를 인지하고 있어야 한다. 또한, 카카오맵에서 지적편집도를 활용하여 상권을 확인한 후 상권우선 임장 루트를 짜는데 참고 해야한다.

    

2. 분위기 임장 나가기 전 지도보기

    카카오맵 법정경계를 확인하여 법정동을 확인 한 후 동 이름을 익혀야 한다. 그리고 역 기준으로 동별 임장순서를 정해야 하는데 이는 3가지 우선순위로 정하는게 좋다. 첫 번째는 강남접근성이 좋은 역 부터 가보는게 좋고, 두 번째는 역에서 가까운 동네부터 가는 것이 좋다. 그리고 세 번째는 아파트가 많은 곳 부터 가는 것이 좋다. 이러한 우선순위를 참고하여 분위기 임장 루트 순서를 짤때 참고하는 것이 좋다.

    

3. 분위기 임장 루트그리기

    나는 현재 초보자 이기 때문에 너무 감사하게도 첫 임장 루트는 72기 43조 조장님과 임장팀장님이신 베리굿즈님 바이수님께서 그려서 공유해 주셨다. 조장님, 임장팀장님 감사합니다! 그렇지만, 나의 것으로 만들기 위해선 나도 직접 그려보는 것이 중요하다. 그렇기에 이 다음부터는 나도 그려보며 조장님과 공유해보고 의견을 조율해보려고 할 것이다.

    분위기 임장 루트를 그릴 때에는 시작 점과 끝 지점을 같게 해서 왼쪽 방향과 오른쪽 방향의 분위기를 함께 확인할 수 있는 루트로 그려야 한다. 상권 주변, 아파트가 많은 곳을 지나도록 임장루트로 짜야 하고, 아파트가 많은 곳을 임장 우선순위로 올려서 짜야 한다.

• 정리 : 분위기 임장에서 중요한 것은 지적편집도 내 상업지역과 공업지역의 분위기를 확인하고 주거지역의 분위기를 전체적으로 확인하는 것이다. 상권을 확일 할 때에는 사진을 찍고 메모를 남기는 것이 좋으며 그 이후에 동네 분위기를 둘러보면서 사람 즉 연령대, 가족 구성원, 해당 지역 사람들의 스타일 등을 참고하여 임장 하는 것이 좋다.

분위기임장가서 봐야할 것.

 분위기 임장을 가게되면 체크리스트를 확용해 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 등을 참고하며 임장을 돌아야 한다. 

1.  직장

    해당 지역내 직장이 모여있는가, 직장의 종류(대기업? 중소기업?)는 어떠한지에 의해 수요가 결정된다, 직장의 규모는 어떠한가 등을 확인하는데 직장이 있는 곳이라면 직장의 양과 질을 없는 곳이라면 교통과 환경을 우선으로 작성한다.

    

2. 교통(직주근접)

   지하철 노선의 종류 및 개수, 업무지구 접근성이 좋은가(강남까지 가보기), 출퇴근 환경의 혼잡도는 어떠한가, 버스

   노선 및 배차간격은 어떠한가(버스노선이 많고 배차간격이 짧은게 좋음)

    

3. 학군

    발품 : 학원가의 종류는 어떻고 유흥과와 섞여 있는지, 동네안에 초 / 중 / 고가 같이 있는지 초등학교 가는 길목이 큰 도로인지, 작은 도로인지의 확인이 필요하다.

    손품 : 학업성취도 확인(아실) 및 해당 단지의 배치되는 초등학교의 학급 당 학생 수(네이버지도)를 같이 확인해본다.

    

4. 환경

    편의 시설이 있는가 여기에서의 편의시설은 꼭 백화점, 대형마트, 대학병원도 있지만 사람들이 이용가능한 일상의 편의시설이 있는지 확인이 필요하다. 또한, 사람들이 좋아하지 않는 환경이 있다면 지도에 반드시 체크해둔다. 그 이유는 사람들은 비선호시설 옆에 사는 것을 싫어 하기 때문이다. 추가로 상권을 이용하는 사람들의 모습을 관찰하고 연령대 및 분위기를 확인해보는 것도 좋다.

    분위기 임장하며 아파트가 몰려있는 곳과 그렇지 않은 곳을 체크한다. 아파트가 몰려있는 곳 일수록 균질성과 쾌적성을 갖춘 동네일 가능성이 높다.

    임장을 다닐 때 백화점이 있다면 1층은 들어가 보자, 입점한 브랜드에 따라서 그 지역의 소득 수준을 파악해 볼 수 있다 또한, 지역 상권을 이용하는 사람들을 통해 시간대 별로 환경을 파악할 수 있는데 아래 사진을 참고하면 좋다.

    

   

    

5. 공급

    새 아파트가 들어오는 위치를 확인한다.(호갱노노) 그 이유는 대단지 아파트가 들어서게 되면 상권, 동네, 사람이 바뀌게 된다. 그렇기 때문에 신도시 입지를 유의해 전세 계약 및 매도 판단은 필수로 중요하다.

• 정리 : 이렇듯 5가지 사항을 확인하며 분위기임장을 다니는 것이 좋다. 임장을 다녀온 후에는 작성해 놓은 직장, 교통, 학군, 환경 관련된 내용을 임장보고서에 정리하고 동 별 선호도 순서를 매겨본다. 선호도는 임장보고서에서 입지등급을 매겨보며 함께 정리하여 최종 선호도를 결정지어야 하며 중요한 것은 답을 맞추는 것이 아니라 사람들이 이 동네를 왜 좋아 하는지를 정리해 보는 것 이다.
• 추가로 강사님 말씀 중 제일 와 닿으면서 머릿속으로 정리가 잘 되지 않아 글로 옮기고 싶은 부분을 적어보자면, 동별선호도 조사가 끝나면 시세 비교 후 선호 동 순서대로 단지임장 및 시세 비교를 할텐데 1 순위 단지 시세는 전 고점을 넘고 2 순위 단지 시세는 조금 올랐고 3 순위 단지는 시세가 안 올랐다고 했을 때 동네가 아무리 1 순위라고 하더라도 아니면 3 순위와 같이 시세가 안 올라서 저평가 되었다고 판단 되더라도 투자금이 된다면 2 순위를 투자 할 줄 아는 안목을 길러야 한다.

첫 투자와 투자를 지속하기 위한 3가지

 투자를 하기 위해서는 시간, 습관, 멘탈 총 3가지의 관리가 필요하다.

1. 시간 관리

    시간 관리의 핵심은 관리가 아닌 원씽을 매일매일 무엇을 하고 있느냐 이다. 독서, 강의, 임장, 임보, 투자, 인맥을 어떻게 내 삶에 적용 시킬지 생각해 보며 원씽 캘린더를 활용하여 매일매일 계획하고 실천하는 습관을 길러보자. 대신 독서, 경제기사는 못 보면 다음 날 해도 되지만 강의, 임장, 임보는 미루면 미룰 수록 비용이 커진다는 점을 명심하자.

    

2. 습관관리

    습관을 만드는건 정말 중요하다. 루틴을 만들어 60일 이상 반복하여 습관으로 만드는 것이 중요하다. 여기에서 필요한건 꾸준함과 끈기인데 나는 잘 해낼 것이라고 생각한다. 또한 습관을 만들 때는 보상이 중요하다. 보상이라고 해서 큰 보상이 아닌 작고 가벼운 보상을 주도록 하자. 

    

3. 멘탈관리

    지금도 공부를 하면서 의심이 들고 내가 할 수 있을까 라는 생각이 든다. 하지만 나는 하고 있다는 것에 의의를 둘 것이다. 또한, 의심하지 않고 과정의 완성을 향해 달려나갈 것 이다. 우리에게 중요한 것은 잘 한다가 아닌 한다는 것 이다. 

   나는 멘탈이 약하다 사소한 일에도 자기 전에 고민하는 성격이다. 이런 성격은 투자를 하기에 적절치 않다. 그렇기에 나는 오늘부로 바뀔 것이다. 강사님의 말씀대로 오늘의 일은 오늘로 묻어두고 초식동물이 아닌 육식동물이 되자 My way!!

• 정리 : 지금까지 1강에서 배워온 내용들을 토데로 앞으로 결과물들을 만들어 갈 것이다. 지금도 이미 1주차 강의 후기를 적으며 많은 결과물들을 만들었고 내것으로 만들었다. 단 1주일 만에 이만큼 배울 수 있음에 너무 감사할 따름이다. 이러한 작은 결과물들을 통해 최종 결과물로 만드는 그날까지 화이팅 하자 될 때까지 해보자!!