안녕하세요. 과정 속에서 행복을 찾는 투자자 김밍키입니다:)
이번 강의는 매수부터 매도까지의 프로세스를 풀어주신 강의였는데요,
재이리 튜터님의 실전 투자경험이 눅진~~하게 녹아 있어 더욱 생생하고 현장감을 느낄 수 있었습니다.
강의를 듣는 동안 정말 재밌게 몰입하여 시간이 정말 순삭되었습니다!!
특히나 1호기를 세낀 물건을 매수하여
곧 있을 만기 갱신 계약을 어떻게 해야 하나 고민이었고
한번도 전세를 맞춰본 적이 없어 특약 등 막연한 두려움이 있었는데
하나하나 차근히 말씀해주셔서 바로 적용해보고 싶다는 생각이 들었습니다.
(체크리스트 pdf도 정말 감사합니다!!!!)
정성스럽고 알찬 강의 해주신 재이리 튜터님 감사합니다:)
느낀 점, 깨달은 점
[매수 전]
집값보다 과한 근저당이 잡혀있는 경우
무작정 안돼! 라고 생각하기보다 [대출잔액증명서] 요청하여 다시한번 체크하기
- 중대하자는 가계약금 전!! - 아랫집, 관리사무소 체크
전세 놓을 수 있는 맥시멈은 kb매매시세의 90%
[특약초안-가계약 전]
중대하자, 근저당, 전세협조, 위약금
[전세 빼기]
1)잔금이 한 달 남았을 때는 잔금 고려하고 “날짜 풀어” 다시 광고하기
2)전세트레킹 양식 활용
주변 단지, 생활권까지 지금 나와있는 전세물건 트레킹하기. 내 것을 그것보다 좋은 가격, 상황으로 만들기
3)법인 임차인일 경우 - 업종, 설립연도 / 전세권설정 시 특약
-전세보증보험 : 임차인이 보증금을 돌려받을 구멍이 있기에 집 보여주는 것 협조 안 할 수 있으니 특약
만에 하나 보증금을 못돌려줄 경우에 임대임은 6개월까지 5%의 이자로 융통가능(전세 빼는 시간 확보)
-전세권 설정 : 전세권담보, 전대차 행위 금지, 계약만료시 해지 특약
-생활안정 잔금대출 : 지방에는 직접적인 영향이 없으나 전국적인 총량 규제로 간접 영향이 있을 수 있음, 은행마다 상이하기에 꼭 직접 확인
[보유]
-임차인과의 관계를 좋아지게 하는 방향으로
-전세만기시점
지방에서는 매도를 고려해야하기에 신규계약으로 연장할 지, 갱신으로 연장할지가 중요하다.
-신규계약이 유리한 경우 : 만기 시점에 공급이 많아 퇴거하게 될 경우 리스크가 큰 경우
-갱신권이 유리한 경우 : 재계약 후 2년 뒤 매도 계획이 있는 경우
-전세입자 퇴거시 : 빈 집의 상태를 확인 후 집 파손 시 장기수선충당금에서 제하거나, 보증금에서 제하거나
[매도]
임차인에게 매도 의사를 비추면 안되는 경우 : 상승장이라 전세금이 많이 올라 주변 시세보다 낮게 살 경우 나가기 싫어할 수 있음. 집 보여주는 것 협조가 덜할 수 있다.
→갱신권 쓰지 않은 집에 한해서 적용될 수 있겠다. 이후에 실거주 의사 밝히고 퇴거, 공실 후 매도
적용할 점
1)특약사항 메모장에 넣어두고 적재적소에 활용하기
2)앞으로 있을 전세 계약 만료
-갱신권으로 연장하기
-갱신 3-4개월 전 거주 의사 묻고 재계약 진행하기(직접, 우편, 부사님)
3)전세 빼기의 황금기는 두 달 전 까지 인 것 인식하기
재이리튜터님께서 본인의 성격이 ‘좋은 게 좋은거지~’ 생각하는 편이라고 하셨는데
저도 비슷한 성격이라 더욱 공감이 갔습니다.
하지만 투자에서 대충은 비싼 값을 치른다는 점을 다시 한 번 되새기며
이번 강의를 통해 꼼꼼히 준비하고 대비해서 절대 잃지 않는 투자를 해야겠다고 다짐했습니다.
다시 한 번 열정적인 강의에 감사드립니다!
