안녕하세요
나날이 아름답게
이롭게 하고 싶은 나알이입니다.
아직 오르지도 않았는데
벌써 ‘얼마까지 갈지’만 생각하고 있지는 않으신가요?
아이러니하게도
많은 투자자들은 매수 전엔 치밀하고
매도 앞에선 즉흥적이 됩니다.
많은 분들이
“어디를 사야 할지”,
“얼마에 사야 할지”는 고민합니다.
하지만 정작
어떻게 보유하고, 얼마에 매도할 것인지는 정하지 않은 채
매수를 시작합니다.
오늘은 어떻게 시스템을 구축할지
자산이 불어나는 과정에 대해 정리해보고자 합니다.
“내 종잣돈으로
어떤 투자 방식을 선택해야
자산을 ‘지속적으로’ 키울 수 있을까?”
✔️우리가 배우는 전세레버리지 투자방식은 크게 두 가지입니다.
- 수도권 투자
- 지방 투자
지방 투자 - 높은 투자 효율+단기 보유
지방투자는 투자적 효율이 높습니다.
적절한 시기에
- 매수하고(쌀 때)
- 매도할 수 있다면(비쌀 때)
적은 돈으로도 자산을 빠르게 불릴 수 있습니다.
지방투자는 효율이 높은 대신 어렵습니다.
사람 심리 때문입니다.
지방은 가격의 등락이 비교적 빠르기 때문에
명확한 기준과 배움이 없다면
시장 흐름에 쉽게 흔들리게 됩니다.
사람은 누구나
가격이 오르면 비싼 물건을 사고 싶어지고
가격이 떨어지면 가치를 확신하지 못해
손실과 시간적 기회비용을 느끼며
매도를 고민하게 됩니다.
또한 지방은 수도권 주요 지역 대비 수요가 적고
땅의 가치가 낮기에
연식이 빠질 수록 가치가 함께 빠질 가능성이 큽니다.
그래서 지방 투자는 막역히 오를 거라는 기대가 아니라
- 사이클에 대한 이해
- 저평가를 아는
- 명확한 보유-매도 계획이 필요합니다.
수도권 투자 - 안정적인 현금흐름 + 중장기 보유
수도권 투자는 안정성이 높고
현금흐름을 만들어 줍니다.
전세가가 오름에 따라 매도하지 않아도
돈이 들어오는 구조를 만들 수 있습니다.
수도권은 탄탄한 직장으로 인해
지방보다 사람의 수요가 많은데다가
매매 가격대가 높기 때문에 전월세에 대한 수요가 높습니다.
더불어 급지가 높을 수록 매매 상승도 빠르고 더 큰 수익을 안겨줍니다.
다만,
내가 투자할 수 있는 급지가 낮을수록 흐름이 늦게 올 수 있습니다.
이런 경우 지방보다 단기 수익률은 낮을 수 있지만
전세금을 올려 받으며
돈이 나 대신 일하는 구조를 만들 수 있습니다.
그렇다면 현재 시장에서 나는 어떻게?
현재 시장 기준으로 보면,
- 보유 자금 1.5억 이하
연간 저축 가능 금액 3천만 원 이하
이 경우 입주가 적은 부산,대구와 같은
지방 도시에서 사람들이 선호하는 단지를 찾는 전략이 가능합니다.
- 보유 자금 1.5억 이상
- 연간 저축 가능 금액 5천만 원 이상
수도권 투자를 우선 고려해볼 수 있습니다.
그 중간 구간에 있다면
수도권 + 지방 중 선택하는 것도 가능합니다.
적용 단계
✔️ 지방투자 전략
지방투자는
내 돈을 단기적으로 불려가는
매도가를 명확히 정하는 것이 핵심입니다.
지방은 등락이 짧기 때문에
가격이 비쌀 때 매도 타이밍을 놓치면
다음 상승까지 돈이 묶이며 기다림이 필요할 수 있습니다.
그래서 저는 이렇게 설정합니다.
내가 넣은 투자금 대비
수익률 100%이상 되면 매도
예를 들어 투자금 1억이라면
수익 1.0일 시 총 2억을 회수하여
매도한다고 게획합니다.
🔍
이 목표를 달성하려면 애초에 가격이 싸야 합니다.
비싼 물건은 더 오를 여지가 적기 때문입니다.
그리고 지방은 흐름이 올 때 규제로 묶이게 되면
매도가 어려울 수 있으므로 매수할 수 있는 단지 중
좋은 단지를 알아볼 실력이 중요합니다.
요즘 부산에서 1억대 투자금으로 많이 보고 있기에
19년 1.3억의 투자금으로 매수한 사례로 가져왔습니다.
당시 매매가 3.7억의 해당 단지는
시장 내에서 매우 저렴한 구간이었습니다.
그렇기 때문에 1.3억이 오르면
매도해야지라고 기준을 세울 수 있습니다.
실제 2021년, 상황이 만들어졌을 때
누군가는 더 욕심을 내면서 지킬 것이고
누군가는 목표한 금액이 되었기 때문에
더 욕심 내지 않고 실거래가 보다 (5.2억)
낮은 수준으로 목표대로 5억으로 내놓아서
당시 부산은 조정지역임에도 빠르게 매도했을 것입니다.
이후 5.8억까지 더 오르긴 하지만 그 후 4억까지 하락하며
지금까지 4억 초반대로 지지부진한 하락장을 보냅니다.
(하지만 3.7억에 산 사람은 매도해도
손실은 아닙니다. 애시당초 싸게 샀기 때문입니다.)
지금 매수할 때 가격이 저렴하고
내 투자금으로 할 수 있는 단지 중 가치가 있는지
필히 고민해보고
향후 상승장에서 욕심내지 않도록
목표 매도가를 설정하시면 좋겠습니다.
잘 불리기 위해선 가장 중요한 건 이렇게 심고
2년 뒤 매도 후 2억이 손에 쥐어진다면
2년간 모은 종잣돈과 합한 돈으로
어느 단지를 투자할 수 있을지 계속해서 공부할 수 있어야 합니다.
✔️ 수도권 투자 전략
현재 비규제 지역 중
구리, 부천, 산본과 같이
강남 접근성이 1시간으로 들어오는
도시들을 보고 계실 겁니다.
이러한 도시들은
- 가격 상승 속도는 느릴 수 있지만
대신 꾸준한 전세 현금흐름이 있습니다.
🔍 만약 이 구조가 잘 와닿지 않는다면
- 과거 몇 년간 전세금이 얼마나 올랐는지를 확인합니다.
예를 들어 부천의 한 단지를
- 17년도 매수 시 4년간 6천만 올랐지만,
- 매도하지 않아도 4천만원의 전세 상승분이 생깁니다.
지금까지 잘 버티고 있다면
9천만원 전세 상승분(연 1천만원 이상) +
+ 매매의 수익도 발생합니다.
수도권 투자 역시 저렴한 가격일 때 매수하느는 게 중요한 이유입니다.
수도권에서 잘 불리기 위해선 가장 중요한 건 이렇게 심고
전세현금 흐름과 종잣돈으로 추가 매수를 하거나
더 좋은 단지가 나타났을 때 갈아탈 수 있도록
공부해나가는 것입니다.
결국 핵심은 실력
나의 상황에 맞추어 어느 지역을 선택하시든
지방이든 수도권이든
결국 중요한 것은
원하는 목표 달성을 위해 포트폴리오를 개선하고
시스템 구축을 할 수 있는 실력입니다.
수도권, 지방 모두 기회가 있는 시장 속에서
현재 가진 종잣돈으로
- 어떤 투자처를 선택할지
- 어떻게 시스템을 만들어갈지
고민해보시길 응원드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
