안녕하세요!
부와 자유를 향하는 보보12입니다~
반가운 재이리 튜터님~
지방투자 계약 프로세스의 모든 것
강의 해주셨어요ㅎㅎ
모든 것이라고 하니 벌써 기대되는데요!!
언능 후기 남겨볼게용
배운점
1. 매수 프로세스(가계약 - 매수전)
- 투자 공부는 최종 임보를 써서 결론을 내리는 것이지만, 실전은 계약서를 쓰는 과정이랍니다.
- 임보와 별개의 과정
- 가계약 → 본계약 → 잔금
→ 등기사항 전부증명서(실제 대출 금액, 채권최고액+계약금+중도금 < 매매가, 잔금일에 말소 조건 넣기)
→ 중대하자 : 매수 전 아랫집, 관리사무소에 누수 여부 체크, 6개월까지 매도인 보상
→ KB시세 체크 : 전세보증보험은 KB(일반)의 90%, SGI는 집주인 당 1명에게 보증보험 가능
2. 매수 프로세스(가계약 - 특약협의)
- 가계약금 송금 전 특약을 문자로 전송. 매도인 특약동의여부 받기
- 중대하자, 근저당, 전세 협조, 위약금 등 들어가야함.
3. 매수 프로세스(가계약 - 입금)
- 계약금 일부 안전하게 입금(가계약금 X)
- 매도인 계좌받기, 등기상 소유주명과 예금주 일치 확인
- 계약금 일부 입금
4. 매수 프로세스(본계약 - 이전)
- 계약서 초안 작성. 미리 보내달라고 요청, 약속시간보다 30분 일찍 가기
- 중요 특약 누락 여부 확인, 각종 오탈자 확인
5. 매수 프로세스(본계약 - 당일)
- 신분증, 도장, 계약금 챙기기
- 누수 : 없음 체크!!(중개대상물 확인설명서)
- 잔금까지 다 마무리해야하니까 복비는 잔금 후 드려라.
- 주인전세는 한번만 드리면 됨.
→ [공인중개사법 시행규칙 제 20조] 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래 금액만을 적용한다.
6. 매수 프로세스(본계약 - 직후)
- 전세계약 데드라인 알림(잔금일 두달 반 전은 전세 빼기 골든타임!)
- 항상 관계가 중요! 미리 양해 구하기. 계약할 때 2주 안에 안빠지면 다른 곳에 내겠다고 얘기하기
7. 매수 프로세스(잔금)
- 법무사 구하고 견적(임차인 전세대출 은행 소속 법무사, 부동산 소개 법무사, 법무통 손품)
- 잔금 치르며 각종 비용 정산
- 취득세까지 납부. 등기필증 수령 필수
8. 전세 프로세스
- 시세에 맞게 전세가격 결정하고 광고
- 임차인의 종류, 상황을 고려햐여 계약 확정
- 특약 문구 작성 및 전송 → 임차인 동의 후 → 계약금 일부 수령
- 사전 협의된 특약대로 본계약 마무리. 전세 잔금 후 임차인 입주
- 전세 3개월 전 매수 부동산 광고 → 두달 반 전 골든타임(전세 낮추기) → 두달 전 긴급타임(총동원) → 잔금 준비
- 전세시세 트래킹 기록, 집보기 피드백 기록
- 임차인 종류에 따라 다름 : 개인 임차인, 법인 임차인
- 전세권 설정. 전세보증보험
9. 매도 프로세스
- 오를 때까지 기다리는 것
- 가치 대비 쌀 때는 보유하는 것
- 감정적으로 손절하지 않고 이성적으로 지키는 것
- 적절한 수익에 매도하여 더 좋은 것으로 갈아 끼우는 것
- 적장 매도가 → 임차인께 매수의사 묻기 → 단지내 부동산 1~2곳에 물건 내놓기 → 물건 뿌리기
→ 매도 확정되면(=계약금일부 입금=가계약금) → 매도 본계약 → 갈아타기 물건 매수
10. 상승장, 하락장 매도 꿀팁
느낀점
첫 지방 실전반에서 잴 튜터님이 하나하나 알려주셨는데 1호기 할 때는 다 까먹었다는 사실…
강의를 다시 들으니까 하나하나 새록새록 기억에 떠오르네요
이 경험을 바탕으로 2호기 할 때는 꼭 강의 교안을 다시 봐야겠어요!
곧 전세 계약해야하는데 이 프로세스 꼭 참고하겠습니다!!
매수, 전세, 매도 프로세스 해당 시점 되기 전에 꼭 참고해야하는 교과서
잴 튜터님 항상 감사합니다!
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