지금 신청 가능한 독서모임
[선착순] 26년 3월 돈버는 독서모임 - <돈의 방정식>
독서멘토, 독서리더
| ☆ 이 책에서 얻은 One Thing | ||
| One Message | ||
| 부동산 흐름을 파악하라. | ||
| One Action | ||
| 가격대의 변동들을 그냥 보는 것이 아닌 분석을 하자. | ||
| 0. 책의 개요 | ||
| 책제목 | 부동산트렌드2026 | |
| 저자 및 출판사 | 김경민 | |
| 읽은 날짜 | 26.01. | |
| 핵심키워드 3가지 | 칭찬, 사람, 진심 | |
| 총점(10점 만점) | 10점 | |
| 1. 저자 및 도서소개 | ||
| 저자소개 | 서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획학과 교수로 재직 중이다. 소프트웨어 프로그래머로 실리콘밸리에서 근무 후, 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치 회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다 | |
| 책소개 | 강남발 ‘상승 도미노’, 집값 상승의 무게중심이 강북으로 옮겨간다! 국내 최고 전문가들이 포진한 김경민 교수 연구진의 2026년 대한민국 부동산 시장 전격 해부 | |
| 2. 목차 | ||
프롤로그_서울 부동산의 미래는 이미 정해져 있다 주요 용어 해설
Part1. 2025 부동산 시장 돌아보기
1. 2025년 부동산 시장에 일어난 일들 슈퍼사이클을 넘어 상승 도미노로 2. 2025년 부동산 트렌드의 변화 강북 아파트 상승 도미노의 시작｜서민 주거의 받침판, 빌라 시장 분석의 중요성
Part2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장
1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향 전국 아파트 매매 시장 트렌드: 서울 중심 회복세와 지역별 격차｜매매가격 트렌드: 59m2 이하 소형 평형의 상승｜거래량 트렌드: 서울과 지역 부동산 시장의 확연한 온도 차｜서울 부동산 시장 트렌드: 서울 전역과 수도권 일부 신도시로의 슈퍼사이클 확산 2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향 뚜렷해진 분당·수지 중심의 신도시 아파트 시장 회복세｜분당·일산: 극명한 가격과 거래량 차이｜평촌··수지: 유사한 회복 패턴｜김포·남양주: 여전한 혼조세｜의정부·파주: 정체의 지속｜신도시 부동산 매매 시장 인사이트 3. ‘서울’ 아파트 매매 시장 동향 강남3구와 노도성의 차별적 움직임｜강남3구 거래가격 사상 최고치 경신｜2025년 2분기, 강남3구를 넘어선 노도성 거래량 4. 서울 아파트 시장 상승 도미노 예측 - 4개 권역별 매매·전세 시장 심층 분석 확연히 벌어지는 권역별 회복 속도 5. 서울 교육지역 분석 - 목동 VS 여의도, 최고의 선택지는? 목동: 체계적 교육 시스템의 완성체｜목동 교육 인프라 현황｜여의도: 소수정예 교육의 숨겨진 보석｜여의도 교육환경의 차별성｜목동 VS 여의도, 어떤 기준으로 선택할 것인가｜학군지 선택의 핵심 기준
Part3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석
1. 서울시 빌라 시장 주요 동향 왜 빌라 시장을 주목해야 하는가｜매매 시장이 급감하는 이유｜폭발적인 반전세 전환의 의미｜서울시 빌라 매매·전세가격 트렌드 Information: 빌라 공급 절벽, 무너지는 주거의 최후 보루 2. 빌라 VS 아파트 시장 비교 아파트 대비 저조한 빌라 매매가격상승률｜아파트와 빌라 전세 시장의 분화 3. 동일 지역 내 아파트와 빌라 시장 비교 역삼2동·대치4동 사례 비교｜빌라 시장이 알려주는 5가지 인사이트
Part4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
1. 글로벌 충격파와 한국 부동산 시장 한 치 앞을 모르는 글로벌 정치·경제｜관세 전쟁과 월세 폭등의 상관관계｜금리 인하를 통한 경기 활성화｜인플레이션과 금리 인하의 어색한 공존 Information: 1923년 초인플레이션에도 살아남은 부동산 투자자들 2. 서울 주택 시장 양극화, 슈퍼스타 단지의 출현 슈퍼스타 단지 출현의 필연성｜서울 아파트 시장과 슈퍼스타 경제학｜양극화가 심화되는 서울 아파트 시장 Information: 서울 용산 VS 도쿄 아자부다이 힐즈: 단순 비교와 이식이 위험한 이유 3. 강남 아파트 신고가에 가려진 거대한 수요 60억 신고가는 허상일 뿐이다 Information: 도쿄 부동산 시장, 과연 ‘잃어버린 30년’인가? 4. 현재도, 앞으로도 공급이 문제다 전국 아파트 입주 물량 절멸｜구조적인 공급 부족에 시달리는 서울시｜권역별 편중으로 더욱 심각해진 서울 아파트 공백｜빌라마저 턱없이 부족한 서울시 5. 전세 방어력으로 읽는 부동산 시장 전세의 놀라운 인플레이션 방어력｜현실을 따라잡지 못하는 물가 통계｜전세상승률, 인플레이션을 앞서다｜전세 방어력의 지역별 차이 6. 서울 부동산 시장의 상승 도미노 서울 아파트 가격 이동평균선이 보여준 흐름｜상승 도미노의 속도: 시차로 본 흐름｜상승 도미노의 강도: 상승 폭과 수익률의 격차 Information: 진보 정권이 들어서면 집값이 오른다?
Part5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트
1. 권역별 아파트 단지 포트폴리오 분석 - 상승 도미노의 포착 서울 일시정지 이론(Seoul Pause Theory)｜인구가 줄어도 서울 집값이 상승하는 이유｜서울시 16개 대장 단지 분석 2. 서울시 대장 단지 가격 정밀 분석 ① 동대문구 ‘청량리역 더블 랜드마크’｜② 양천구 목동신시가지｜③ 송파구 송파위례24단지꿈에그린｜④ 노원구 한진한화그랑빌(feat. 9억 원 미만 서울 아파트)｜대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트
Part6. 2026년 부동산 가격 大예측
1. 서울 아파트 가격 시나리오 ‘집값 상승 도미노’, 시간의 문제다 Information: 주택 보유 시 적정한 부담을 주는 정책을 제시하라 2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향 ‘강남 집값을 잡아야 한다’라는 착각｜‘정부 개입’과 ‘자유시장경제’라는 아이러니｜반복된 정부 개입이 빚어낸 후폭풍｜왜 우리에겐 제대로 된 주택 정책 목표가 없나｜대한민국이 지향해야 할 3가지 포인트｜장기적 주택 정책 목표 제언
Part7. 주목해야 할 ‘핫’ 플레이스
1. 관광객이 주도하는 서울 상권 트렌드 서울 시내 호텔에서 골목까지｜여행 열기로 되살아나는 서울｜호텔의 재도약과 잠재적 위기｜이들은 어디서 자고 어디서 즐기는가 2. 진격의 K-문화 그리고 서울의 재발견 충무로·신당·약수: 핫플 트라이앵글｜확장하는 서울 미식 지도｜K-세계관의 원천, 크리에이터가 사는 동네｜오래된 거리의 새로운 얼굴, 장충동｜2026년 글로벌 키워드: 한국인 | ||
| 3. 본깨적 | ||
| 빅데이터 분석 3 '서울' 아파트 매매 시장 동향 | ||
| 강남3구와 노도성의 차별적 움직임 | ||
[내용 요약] 서울시 아파트 시장은 2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적상승률을 살펴 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. | ||
[깨달은 점] 결국 서울이라는 곳은 비율에 따라서 누적상승이 이뤄지는 곳이다. 현재와 같이 양극화가 일어난다고 해서 강북이 오르지 않는 것은 아니다. 물론 절대적인 가격차이는 비율로 인해 차이가 나겠지만 강북권도 키 맞추기가 들어갈 것이다. | ||
[적용할 점] 1)오르지 않은 강북권 단지들을 파악해보자. 2)내가 투자 가능한 단지로 범위를 좁힐 것. 3)정해졌다면 망설이지 말고 투자할 것. | ||
| 기억하고 싶은 문구 | ||
| p20 | 시장 참여자가 인지해야 할 사실은 크게 두 가지다. 서울 부동산 '슈퍼사이클'의 흐름은 여전히 지속되고 있다는 점, 그리고 강남권에서 시작한 가격 상승의 모양새가 강북의 저가 아파트 지역으로 확대되는 '상승 도미노'의 가능성이다. | |
| p36 | 보통 부동산 시장에서는 거래가 선행지표로 작용하며 가격 상승을 유도하는 경향이 있는데, 서울은 가격과 거래량 모두 급격한 상승세를 보였다는 점에서 특별히 주목받고 있다. 이는 단순한 경기 반등을 넘어 시장 심리가 회복되고 자산 선호도가 빠르게 이동하고 있다는 신호로 해석된다. | |
| p58 | 서울시 아파트 시장은 2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적상승률을 살펴 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. | |
| p62 | 지난 2024년 1분기~2025년 1분기까지 5개 분기 동안 거래량이 많았던 자치구 순위를 살펴보면 2024년에는 노원구가 늘 TOP 3에 포함되었다. 그러나 2025년 들어 처음으로 5위까지 밀려났다. TOP 3는 송파구-강남구-강동구 순서다. 이 결과가 이례적인 이유는 앞서 언급한 바와 같이 노원구 아파트 수가 가장 많기 때문이다. 서울시 아파트 중 10%가 노원구에 있으며, 이에 따라 노원구 거래량이 순위에서 상위권을 기록하는 것이 자연스럽다. | |
| →거래량에 의한 함정에 빠져서는 안된다. 거래량이 많다고 가격대가 상승하는 것만은 아니다. 물량 차에 의한 것일 수도 있다. | ||
| p85 | 비아파트 주택 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 연립,다세대주택으로 서울시 전체 주택수 (약315만 호)의 30%(약 95만호)가 이에 해당한다. 가구 기준으로는 서울시 전체(약 429만 가구)의 21%인 약 90만 가구가 연립, 다세대주택에 거주하고 있다. | |
| →서울 시민 전체가 아파트에 거주하는 것은 아니다. 그렇기 때문에 입지가 좋은 곳에는 아파트를 더 못 짓기 때문에 구축에 대한 수요도 생기는 것이라 생각든다. | ||
| p103 | "현재 빌라 거주자는 1인 가구 위주로 재편되고 있어요." 빌라 거주자가 1인 가구 위주로 재편되는 양상을 보여주는 단초 중 하나는 초등학교 학생 수다. 빌라 밀집 지역 소재 초등학교 학생수가 아파트 단지 인근 초등학교 학생 수보다 빠르게 줄고 있다. 아파트와 빌라 시장의 역할과 균형이 서서히 무너지는 모습이다. | |
| →점차 1인 거주지 위주인 빌라는 가족 단위나 가격적인 면에서 밀릴 것이다. 1인 가구의 소득 수준은 항상 한계가 있기 때문에 그 이상의 돈을 쓰면서 까지 하지 않을 것이기 때문 | ||
| p108 | 강남권 빌라의 경우 강남이라는 특장점이 토지 가격에 투영된 것이다. 즉 강남권 빌라는 강남이 지닌 다양한 특장점(직주근접성, 학군, 쇼핑 및 의료 환경, 교통 접근성 등)을 누릴 수 있기 때문에 주택 유형으로서는 열위재지만 누릴 수 있는 장점이 토지와 건물 가격에 녹아든 것이다. 이에 더해 강남권 주거지 개발 압력이 지속적으로 상승할 수 있는 만큼 미래 개발 가능성 역시 토지와 주택 가격에 더해질 수 있다. | |
| p129 | 장기간을 두고 분석해보면 서울에서는 언제나 고가주택과 저가주택의 누적상승률이 근접했기 때문이다. | |
| p130 | 위 지도를 통해 볼 수 있듯이 슈퍼스타 단지들은 단독으로 존재하지 않는다. 이들은 인접한 다른 슈퍼스타 단지와 클러스터를 이루며 일종의 '자산 집중 벨트'를 형성한다. 한남동에서 성수동으로 이어지는 한강변 축, 반포동에서 역삼동과 대치동으로 이어지는 강남 축, 이촌동과 여의도동의 고급 단지 축이 대표적인 예다. 이러한 고가 단지의 집적은 상호 간의 가격 기대를 견고하게 만들고, 이 지역에 대한 외부 투자자의 관심과 내부 거주자의 시장 지배력을 지속하는 메커니즘으로 작동한다. | |
| →슈퍼스타 단지들이란 결국 사람들이 좋아하는 명품으로도 볼 수 있다. 자신을 치장하고 만족하기 위한 명품을 사람들이 좋아하는 것 이러한 단지들은 실질적인 가치 이외에 부가적인 가치도 같이 있다는 것을 의미하며 사람들이 살고 싶은 욕망을 더 자극한다. 이게 부동산이 인문학적인 이유라고 생각된다. | ||
| p142 | 50억 원 아파트가 60억 원이 됐다는 정보를 자주 접하면 "33평 아파트가 60억"이라는 액수에 앵커링이 될 수 있다. | |
| → 단지의 가치를 찾아야지 앵커링에 꽂혀서 가치를 잊으면 안된다. 앵커링은 이럴 때가 아닌 다른 때 사용하자. | ||
| p150 | 일본부동산연구소가 발표한 '주택가격지수'에 따르면 도쿄 부동산 시장은 1990년대 초반부터 급격한 하락을 겪었고 이후 약20년간 하락세가 지속됐다. 이는 이른바 '잃어버린 20년'이 도쿄 부동산 시장에 그대로 적용된다는 점을 보여준다. 그러나 2013년 이후 도쿄 부동산 시장은 이전과 완전히 다른 양상을 보이고 있다. 2013년을 기점 삼아 가격이 상승세로 돌아선 후 도쿄의 주택 가격은 꾸준히 상승 중이며, 특히 2020년 이후 상승세는 매우 가파르다. 2025년 3월 기준 도쿄의 주택 가격은 2020년 대비 50%나 폭등한 상황이다. | |
| p158 | 광역시에는 (인구 감소세가 강한 탓에) 기본적으로 수요가 줄어드는 지역도 있고, 대규모 미분양 물량이 남은 지역도 있다. 따라서 미래 입주 물량이 부족하다는 점이 지방 광역시 아파트 시장이 좋아질 거라는 결론으로 곧장 연결되지 않는다. | |
| p168 | 빌라 임대차 시장에서 아파트 매매 시장으로 바로 이동하기에는 월등히 많은 자산과 주택담보대출 이자 지급을 위한 월 소득이 필요한 만큼, 우선은 아파트 전,월세 시장으로 이동할 가능성이 크다. 입주 물량이 절멸하는 시대에는 사람들의 소득과 상관없이 빌라와 아파트 임대료 상승이 일정 기간 지속될 확률이 높다. | |
| p177 | 결국 전세가격은 단순한 임대료가 아니라 향후 경제 흐름과 거시적 가격 변동을 반영하는 '선행적 자산지표'이자, 우리나라 부동산 시장 특유의 하방 경직성과 맞물려 강한 복원력까지 갖춘 독특한 형태의 인플레이션 헤지 수단으로 기능하고 있다는 것을 확인 할 수 있다. | |
| p192 | 대표적 글로벌 도시 서울은 세계 경제와 금융시장의 흐름에서 벗어나지 못한다. 따라서 다른 글로벌 도시들의 자산 가격과 같은 방향으로 움직일 수 밖에 없다. | |
| → 서울의 가격이 흔들리는 시기는 리먼 브라더스와 같은 세계 금융 자산 시장 변화와 코로나와 같은 국제적인 안 좋은 시기에 변동 한다. | ||
| p241 | '현 거주 주택으로 이사 결정 과정에서 주요 고려 요인'이라는 제목으로 설문조사(총 1,324명)를 시행했다. 조사 결과는 다음과 같았다. 1위는 교통 편리성, 2위는 직주근접성, 3위는 생활편의성이었다. 결국 가장 중요한 조건은 직장까지의 교통 접근성이다. | |
| → 직장까지의 교통 접근성이 기본을 갖춘 뒤에 프리미엄이 따라서 가격이 조정되는 것. | ||
| p255 | 고가주택 거래가 없다는 사실과 고가주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다. 즉, 고가주택은 거래가 없어서 가격을 알 수 없으나 본질가치는 인플레이션만큼 상승하고 있을지도 모른다. | |
| p256 | 장기간 누적상승률을 보면 강남과 강북의 상승률이 비슷하다. 따라서 강북이 현재까지 정체 상태였다는 점은 향후 상승 잠재력이 있다는 뜻으로 해석 할 수 있다. 즉, '강북 아파트 시장은 더 이상 오르지 않는다'라기보다는 향후 상승 가능성이 있다는 관점으로 바라봐야 한다. | |
| p271 | 사회적 배제를 경험한 계층은 정책이 자주 바뀐다는 점을 인지했기에, 정책에 대한 신뢰성이 낮아지고 '이번 기회를 꼭 잡아야 한다'라는 결정으로 이어질 수 있다. 이에 더해 부동산 세금 정책마저 자주 뒤집어지면 국가 정책에 대한 신뢰도는 떨어질 수 밖에 없다. 특히 토지거래허가제 같은 반 자유시장 정책이 정권 성향과 관계없이 유지된다는 점 역시 신뢰성을 극히 낮추는 요소다. | |
| → 부동산 시장의 경험이 중요한 이유이다. 우리는 길게 이 시장을 바라보면서 어떻게 대응할지를 각 시기마다 느끼고 배우고 적용해야 한다. 흔들리지 않는 투자자는 단숨에 되는 것이 아니다. | ||
| p278 | 한 예로 우리나라에서는 15억 원 상당 아파트를 보유한 가구보다 5,000만 원 상당 자동차 2대(1억원)를 보유한 가구가 더 많은 세금을 낸다. | |
| → 1주택자에게는 상당히 관대하다. 이는 1주택에 대한 수요를 더 끌어들이게 되어 여러 분야에서 문제가 생기고 있다. 자산의 쏠림이 더 가속화 되는 것. | ||
