[뜨사] 독서후기 #142 부동산 트렌트 2026

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목 : 부동산 트렌트 2026

저자 및 출판사 : 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민 / 와이즈맵

읽은 날짜 : '26.1/11

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 상승 사이클, 상승 도미노, 강북권

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

1. 저자 및 도서 소개

: 김경민, 하버드 박사 김경민 교수의 데이터로 보는 인사이트. 과거부터 긴 시계열로 봐서 인지 시장에 대한 뷰가 정확하고 배울 점이 많아 보인다.

2. 내용 및 줄거리

: 

58p. 다만 서울시 아파트 시장은 2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적 상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다.

(깨) 데이터에서도 보이는 아파트의 법칙이다. 이는 바뀌지 않으리라 생각된다. 이게 이 책의 핵심이다.

66p. 현재 서울 아파트 매매 시장에서 가장 주목할 만한 현상을 1권역과 2권역에서 나타나는 W형 회복 패턴의 완성이다. 

(깨) 전고점 돌파를 W형 회복이라고 정의하면서 굉장히 심도있게 다룬다. 그리고 3권역이라고 불리우는 4급지에 대해서는 아직 W형 패턴이 나오기 전이지만 시장 상황상 시간문제로 본다는 뷰 또한 이견이 없어 보인다.

73p. 종합하자면 목동에는 431개의 학원이 주요 지역 3곳에 분산돼 학생들의 접근성과 효율성을 최대한 높이고 있다. 앞단지 학원가 (파리공원 중심) 152개, 뒷단지 학원가 96개 (센트럴프라자 중심), 오목교역 학원가 183개 학원으로 이루어져 있다.

(깨) 목동의 학군 구조에 대해서 간략하게 배울 수 있었다.

103p. 빌라 거주자가 1인 가구 위주로, 아파트 거주자는 2인 이상 (자녀를 둔) 가구로 재편되는 상황은 상위재(아파트)와 하위재(빌라)의 수요층이 차별화 됨을 의미한다. 그리고 두 주택 유형의 가격 흐름 역시 상이할 가능성을 내포한다.

(깨) 빌라에 대해서는 생각해볼 일이 많이 없었는데, 빌라 시장이 완전 죽으면서 결국 저가 아파트 전,월세 시장에 흐름을 오는 또 하나의 요소가 될 수 있겠다는 생각이든다.

148p. 결과적으로 연 소득이 1억원인 맞벌이 가구는 현재 기준 서울시 25평 중윗값 아파트(노원구를 포함한 강북의 한강 인접지역, 마용성은 제외)는 레이더에 넣기 충분하다. 즉 수십억 원에 달하는 강남권 슈퍼스타 단지 가격에 매몰되는 순간 아파트 수요가 없으리라 생각할 수 있으나 실제 상황은 전혀 그렇지 않다는 것이다.

(깨) 현재 아파트 가격이 저렴하다는 근거이기도 하다, 적당한 소득을 가진 맞벌이 신혼부부가 9억~12억대는 충분히 접근 가능하므로 트리거만 되면 상승 도미노에 또 다른 근거로서 쌓이게 된다.

167p. 현재 서울시는 1) 아파트 미래 입주 물량 2) 아파트 현재 착공 물량 3) 빌라 현재 착공 물량 모두 급감하는 상황을 겪고 있다. 이러한 공급 측면의 구조적 문제는 경기 상황과 상관없이 시장에 영향을 미친다.

170p. 만약 전세가격이 전체 물가보다 더 빠르게 오르고 있다면, 이는 전세보증금을 운용하는 집주인의 자산가치가 인플레이션보다 더 빠르게 불어나고 있다는 뜻이다. 다시 말해 전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승여력을 가진 자산이라는 의미다. 

(깨) 이 책에서 얻는 특별한 인사이트이다. 전세가격에 대해서 투자 상품으로서 바라보고 인플레를 상회하는 결과를 보여주면서 내가 하는 투자의 근거가 다시 한번 탄탄해지는 느낌이다.

174p. 결론적으로 현실적인 전세가격 연간상승률(5.22%)는 물가상승률(2.3%)를 2배 이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주 비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다.

(깨) 서울 아파트 전세는 아주 단단한 투자상품으로 볼 수 있다. 전세를 쌓는 관점과도 일맥 상통한다.

190p. 강남3구가 강북 3구보다 대체로 ‘먼저’ 그리고 ‘높은’ 수익률을 보이지만 2015, 2018, 2020~2021에는 강북 3구의 실질 수익률이 강남을 넘어섰다.

(깨) 지금 내가 가진 4급지 자산이 덜오른다고 아쉬워할 필요가 없다. 이제 좋은 흐름을 기다리고 있다. 그리고 빨리 하나를 더 해야할 상황이다.

195p. 한국 부동산 시장은 더 이상 ‘내부 논리’ 만으로 설명할 수 없는 시대에 진입했다. 글러벌 자산 시장, 금리 영향, 팬데믹 이후 투자 패턴까지 글로벌 주요 도시들의 주택 시장은 서로 동조하고 있다.

(깨) 민주 정권과 집값 폭등은 사실 근거가 약하다. 시기가 겹쳤을 뿐, 어차피 글로벌 뉴옥 집값과 서울이 비슷하게 가는 경향이 있다는 부분은 좀 놀랍다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

:

1) 부동산 상승도미노라는 관점에서 내 자산을 더 단단하게 지킬 수 있는 근거를 많이 배울 수 있었다. 너무 많은 근거가 쌓이고 있고, 특히 생각하지 못했던 빌라 시장의 붕괴의 영향까지 근거가 너무 많다.

2) 그리고 아파트가 같은 비율로 오르는 아파트의 법칙은 과거부터 데이터를 분석한 사람입장에서도 진리이다. 그냥 믿고 따르면 될 듯하고, 새벽보기님께서 이야기한 트로피 아파트의 조금 아웃라이어가 있을 수 있지만 인플레 먹는 단지면 충분하다.

3) 서울 전세를 하나의 투자 상품으로 인식할 수 있다는 부분이 인상적이다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 상승 도미노 관점에서 좋은 시기가 오고있다. 그리고 빠르게 하나 더 행동해야할 시점이다. 행동으로 옮겨서 결과로 만들자. 그래야 공부한 보람이 있는거지 공부만 하는건 의미가 없다. 내 고민을 이끄는 방벽들 (이사, 비과세 등)을 객관화하고 실행하자.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 다음 책은 행복에 관한 책으로 정했다.

(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)

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