서울투지기초반 3강 강의후기 [ 서울투자기초반 8기 56조 부자 오뚜기]

서기 3주차 주우이님 강의 였습니다,

서넘권에서 좋은 투자에 대한 강의 가 있어 습니다,

임장전 인구의 구성 비율을 확인하자, 임장후 인구에대한 본인의 생각을정리하자.

임장전 임보를 작성하면서 인구의 구성비율을 학인하고 임장을 진행해 보았 습니다,

확실한건 임전저과, 후에 지역을 집중하는 것을 알수 있어 습니다,

어떤 연령층이 이동하는지, 수요층이 어떤 수요층인지, 어떤 단지을 선호 하는지 입지을 보고, 연령층을

확인하면서 임장을 진행 하니 학실히 들어 오는 눈이 달리 느껴졌던것 같습니다,

인구별 증감율도 원인을 분석하고 주변의 입주량및 뉴타운이 있는 지역은 역시 30대~ 40대 연령층이 많이 움직이는것을

확인 할수 있어 습니다.

좋은 일자리는 매매가 상승에 영향이 있다. 누구나 강의를 듣고 임장을 진행 하면 알수 있는 강의 입니다,

하지만 쉽게 놓칠수 있는 부분이 분명 있습니다, 입지을 분명히 하고 지하철 접근성과 업무지구의거리, 호재등이

매매가에 영향을 준다는것을 확인 할수 있어 습니다,( 업무지구을 통과하는 지하철 경유노선을 학인)

학군에 대한수요, 학군이 좋은곳은 학군의수요를 끌어 올린다, 그에 준하는 역활을 한다,

학군은 하락장에 가격을 방어하고 상승장에는 가격을 이끌어 준다,

강의이후 임장지역의 입지좋은 생활권과 입지가 조금약한 지역을 비교해 보았습니다,

입지가 좋은 지역은 학군에 영향이 확실히 느껴지고 하락이 덜좋은곳과 달리 움직이는것을 확인 할수 있어 습니다,

학급당 학생수도 많은곳은 30~40대 학부모가 많이 있어으며 학군이 낮은 5급지의 경우도 주변에 학원가 그리고 주변의 학원가을

이용하는것또한 볼수 있어 습니다,

환경적인 부분에서도 편의시설, 자연환경도 매매가에 중요한 역활을 한다,

임장중인 지역은 환경이 극과극을 달리하는 지역으로 경차가 심하다는것을 쉽게 느낄수 있어고 좋은 환경은 매매가에 큰 영향을

주지 않고 끌고 가는것을 볼수 있어 습니다.

주변 공급시장은 매매가에 미치는 영향, 해당지역의 공급에 인구이동의 경로을 확인 해보니

임장지 주변 경기권의 입주에 입지 좋은 지역은 크게 움직이지 않았지만 입지가 약한 지역은 심하게 은들리는 것을 볼수 있어 습니다,

비교평가에 대한 강의중 내가 선택한 단지의 선호도을 볼수 있는지? 땅의 가치을 알수 있는지? 저평가 단지 인지?

어려운 문제중 한가지 인것 같습니다,

하지만 주우이님의 강의에서 수비게 설명해 주셨고 비교단지등을 불러 설명해주신 부분이 가장 집중하는 구역 이였습니다,

비교평가는 선택이 아닌 필수다, 비교평가는 지역내 와 지역간으로 비교한다,

- 고점대비 30%이하 인가?

- 평균 전세가율이 60% 이상인가?(비교평가와 우선순위을 우선해보라)

- 생활권내 입지좋고 수요가 있는 단지을 확인

- 상위 생활권과 하위 생활권간의 단지와 비교해 보자 ( 수도권은 교통) 업무지구 접근성이 좋은 교통이 좋다

- 임장 단지가 지역내 저평가 단지인가?

- 땅의 가치가 다르다면 입지가 넘어서는 단지 선호도를 가지고 있는가?

- 땅의 가치가 비슷하다면 지역내 닩선호는 어떤단지가 우위 인가?( 급지가 높다고 좋은것은 아니다, 편견을 벼려라

급하게 하면 놓치는게 많을걸 알수 있어 습니다,

하나씩 비교하면서 조금 천천히 가면 가치 성장이 가능하다는것이 확실히 알수 있는 강의 였습니다.