실준 2주차 강의후기 - 임장은 알아보러 가는게 아니라 미리 알아본 것을 확인하러 가는 것이다!

임장은 알아보러 가는게 아니라 미리 알아본 것을 확인하러 가는 것이다!

임장을 하기전, 지도를 보면서 그 지역을 미리 조사하고, 인구수(지역의 인구수, 인구 증감, 연령별 인구) 확인 을 통한 동네의 분위기를 가늠한 후에 임장을 통해 확인하니 훨씬 더 많이 보였던 것 같습니다.

직장, 교통, 학군, 환경, 공급도 조사해서 임장보고서 작성에 적용했습니다.

1.직장 (종사자수, 연봉 수준) 

2.교통 (업무지구 접근성-랜드마크 단지와 강남 기준) 

3.학군 (중학교 학업성취도, 특목고 진학률, 학원가) 

4.환경 (백화점, 대형마트 수)

5. 공급 (3년예정 공급평균)

을 수치화해서 평가 등급을 매기고, 비교평가가 가능하도록 하는 것을 배웠습니다. 이렇게 하니 나의 주관적인 평가가 아닌 객관적인 평가가 가능하고, 더 확실한 비교평가가 되는 듯 합니다. 

이외에도 호재는 상승장에서만 적용되는데, 

1)'착공'이 완료된 철도개발로 인한 교통 개선 

2)'사업시행인가' 이후의 재개발, 재건축으로 인한 환경 개선 

3) 산업단지, 기업유치로 인한 일자리의 획기적 증가 

즉, 실제로 진행될 호재를 구분해서 입지 가치에 반영해야 한다는 것을 배웠습니다.

시세분석에 대해서도 자세히 배웠고 이를 적용해볼 것입니다.

우선 임장과 임보가 처음이니,, 

시세분석은 각 동별로 선호아파트 3개씩해서 하고, 시세트레킹을 할 예정입니다.

[3층이하,탑층 제외한 최저개 매물의 매매 호가 & 층무관한 최저가 전세 호가] 적기!

(호가가 없다면 3개월이내 실거래가 / 도 없다면 KB시세나 매물임장을 통한 호가)

또한 평형(공급면적 기준), 전고점, 전저점, 최대하락률, 상승률, 하락률, 기준가도 적기!

주말에 단지임장을 했는데, 배운것을 토대로 Checklist를 만들고 기록했습니다.

1)단지내부 : 동간거리, 조경, 단지상태(도색, 분리수거, 보도블럭 상태), 지하주차장(유무, 단지랑 연결), 주차상태(주차난)

2)단지외부 : 안전성(역주변, 정류장, 초등학교까지 가는길), 쾌적성(큰도로?작은도로? 인도 차도 구분, 정돈상태), 스트레스(언덕, 경사, 길 보수)

 이를 바탕으로 임보를 작성하고, 시세트레킹을 하면서

교통, 학군, 환경 중심으로 판단하고 그 외 요소들에는 흔들리지 않아야 겠다고 생각했습니다.