[로에] 매물 코칭을 받고 한 달 넘게 방황하다 1호기 한 후기

안녕하세요, 로에입니다. •ᴗ•

2025년 5월, 재테기 강의로 월부에 입문해서

어느덧 1년 차 투자자가 되어 1호기 계약을 했습니다.♥︎

월부에 들어올 때만 해도 부동산에 대해 무지했던 제가 

1년 만에 투자했다는 사실이 아직도 얼떨떨하지만

잊혀지기 전에 1호기 복기를 해보려고 합니다. 

📍투자를 시작하게 된 계기

시작은 단순한 호기심이었습니다. 

"연금저축만으로 조기 은퇴가 가능하다"는 광고에 이끌려 수강한 재테기 강의에서 '3,000만 원으로 부동산 투자가 가능하다'는 말을 들었을 때, 어떻게 3,000만원으로 부동산 투자를 해? 궁금증을 가졌습니다.

부린이도 아닌 부동산에 대해 하나도 관심없고 무지했었지만, '투자를 하지 않더라도 배워두면 나쁠 건 없겠지'라는 마음으로 열반기초반을 신청했습니다. 기초지식이 없으니 배울 때 기초강의는 다 들었으면 좋겠다고 한 동료분의 조언에 실준, 서투기, 열중, 지투기까지 기초과정을 연속해서 들으며 앞마당을 늘려갔고, 운이 좋게 광클에 성공하여 실전 강의까지 들으며 쉼 없이 달려올 수 있었습니다.

📍지방 투자의 벽

가진 자산이 소액이었기에 선택지는 지방 투자뿐이었습니다. 하지만 저는 지방에 연고도 없고 거주지에서 기차역까지 오가는 길도 버거웠기 때문에  지방투자 대한 벽이 쉽게 무너지지는 않았습니다.

"한 달 저축액도 크지 않은데, 지방을 오가는 차비와 시간을 쓰는 게 맞나?"

“돈을 모아야하는데 오히려 지출이 너무 큰데?”

“주말마다 임장가고 퇴근하고 잠도 잘 못자면서 임보쓰고.. 이렇게까지 해야하나?”

계속 고민하고 맞는 길일까에 대한 의심이 들었지만, 잘한 점은 '그럼에도 불구하고 행동했다'는 것입니다. 의문점 때문에 내 상황에서 지금은 할 수 없다는 한계를 지었다면 지금의 결과를 만나지 못했을 것입니다.

📍1호기를 향한 여정의 시작, 매물 코칭

강의를 듣고 앞마당을 만들어가다가 올해 3월 안에 매물을 찾겠다는 목표로 앞마당 전수조사를 시작했습니다. 2월 초, 매물 코칭을 받아 통과를 했고 멘토님으로부터 명확한 가이드를 받았습니다.

"로에님은 첫 투자이니 잔금 위험을 안고갈 필요는 없어요. 

매도자와 전세입자가 계약을 마친 상태에서 승계받는 과정으로 진행하고,

제가 말씀드린 금액까지는 비싸지 않은 금액이니 그 선에서 투자 진행하면 좋을 것 같아요.

가격 조율이 안되고 확실한 동시 계약 조건이 아니면 로에님 물건이 아닌 거예요."

통과된 매물을 협상에 들어갑니다.

코칭받은 매물 1개는 주인 전세가 가능한 물건이었는데, 

저는 1천만원 협상과 전세 실거래 가격보다 1천만원 높은 전세 금액을 원했지만  

“아니,  그 가격은 지금 시세가 아니에요~;”

라며 부사님에서부터 거부당했습니다.

(아직도 그 부사님의 어투가 생생하게 기억납니다..)

그럼에도 그 가격 아니면 하지 않겠다고 부사님께 의사를 전달드렸지만 최종적으로 가격 협상이 되지 않았고, (부사님의 가격 협상되면 계좌나오니까 바로 가계약금 넣어야한다- 라는 압박에 당황스러워 갑작스럽게 드렸던 연락에도 받아주신 리스보아 튜터님, 율마님, 솔티님 감사합니다♥︎)

다른 매물은 가격협상이 되었지만 매도자분께서 해당 지역분이 아니어서 왔다갔다 번거롭다고 그런 방식으로는 안판다고 하셨습니다. (해당 매물 부사님은 투자에 대해 잘 모르시던 분이셨습니다.. 그래서 중개하겠다는 마음은 앞섰지만 일은 잘 못하셨던 분ㅠㅠ )

통과받은 물건이 날라갔지만 아쉽지는 않았습니다. 협상을 하면서도 계속 이게 내가 할 수 있는 최선일까?에 대한 고민이 있었거든요. 

‘내가 지금 이 시기에 이 지역을 투자하는 게 맞나?’
‘싱글투자자라 2년 동안 투자를 못하는데 이 단지가 내가 할 수 있는 최선인가?’
‘2년 뒤에 꼭 매도해야 하는데 전세입자가 갱신권을 쓰겠다고 하면 어쩌지?’

‘지방에 돈이 묶이면 어떻게하지?‘

많은 고민을 하다가 내린 결론은-
우선 다른 지역까지 넓혀보자.

매코 받은 달에도 다른 지역 임장을 하고 있었고,

임장 지역이 저평가 + 아직 오르기 전 상황이었기에

그 지역에서 찾고자 했습니다.

하지만 이미 가격이 오르고 매물 자체가 없던 그 지역.. 

제 투자금으로 할 수 있는 곳은 없었습니다. (제가 발견하지 못한 것일 수 있구요ㅜ) 

그래서 그 다음 지역으로 향했습니다.

환경에서 벗어나니 의욕이 떨어져서 열중을 들으며 앞마당을 만들기로 합니다. (26년 최고의 선택이었다★)

그렇게 1주차에 분임을 하고 있을 때..

갑자기 현타가 제대로 옵니다..

나 여기서 뭐하고 있지..? 

ㅋㅋㅋㅋㅋㅠㅠ 몇 달 동안의 지방 임장으로 너무 지쳐있었어요.. 그리고 그 지역은 제가 본 지역보다 수요가 낮은 지역이었기 때문에 여기를 계속 보고 있는게 맞나 싶었죠.

그러다가 열중에서 잔쟈니님의 오프라인 강의를 들을 기회가 있어 질문할 수 있었습니다.

"매코를 받았는데도 제가 할 수 있는 최선인지 모르겠어서 다른 지역을 임장하고 있는데 이게 제 욕심일까요? 코칭받은 물건으로 털어보는게 맞을까요?“

"이건 저도 어렵네요. 앞마당 늘리면 좋죠. 하지만 앞마당이 늘어나면 더 어려울 수 있어요. 로에님이 그 물건에 확신이 없어서 다른 지역을 보고 있는데 다른 곳에서 찾았다한들 그 물건에도 확신이 들까요?"

"강남이 아닌 이상 아쉬울 수 밖에 없죠. 그럼 뭔가를 감수해야 하는지 생각해보세요. 저환수원리에 어긋나면 그건 할 수 없는 거고, 그렇지 않으면 하는거죠. 어떤 게 더 나은 방향인건지는 결과론적인 것이기 때문에 나중에 알게 되는 거예요. 앞마당을 늘려도 똑같은거죠. 이미 물건을 찾았다면 그것이 괜찮은 선택일 수 있는 거예요"
 

생각을 정리해봅니다.

나의 상황

작년 말 이직을 목표로 하고 있었지만 투자 계획으로 계속 미뤄지고 있음, 빨리 이직해서 몸값을 올려야함.

지금 지방투자를 하는 것이 나에게 최선의 선택인가?

= 맞다. 1년 들인 인풋에 결과를 냈으면 했고, 

   주식이나 부업 등으로 돈을 벌려면 

   지방 투자를 해서 내는 수익만큼의 결과를 내기는 힘듦.

지금 내가 찾은 단지가 최선의 선택인가?

= 앞단 지역, 생활권 흐름 확인, 내 단지는 저평가인가 확인

이직 후 더 실력이 쌓인 뒤 투자는?

= 이직 후 지방 투자하려고하면 어렵다.

   (지금 회사에서도 눈치 보이는데)

→ 1호기 투자 후 이직해서 저축액 올리고 종잣돈 모으기

앞마당 전수조사 후 소거법으로 제거

앞 생활권 상승폭 파악 - 내 단지는 저평가 되있는건가? 확인

이렇게 스스로 확신을 갖는 데 한 달 반의 시간을 보냈습니다..(확신을 갖게 소중한 조언과 도움을 주신 가자유님 넘 감사랑합니다ㅠㅠ♥︎)

결국 내 상황에서는 이 선택이 최선일 수 있겠다, 

또한 많이 벌지는 못하더라도 '잃지 않는 투자'라는 확신을 가졌습니다.

싸게 산다면 그만큼 버는 것이기 때문에 무조건 싸게 사자고 다짐하며,

다시 처음 코칭 받았던 단지로 돌아오게 됩니다.

📍실전 협상과 계약 "이게 정말 가능하네?"

매코에 통과된 매물과 비슷한 컨디션의 집을 발견했는데(뻥뷰, 엘베 2대, 시에 3대), 해당 매물은 공실로 세입자를 맞추기에도 조건이 좋았습니다. 동일한 금액의 다른 집들보다 동층과 조건이 좋았기에 왜 싸게 나왔는지 여쭤보니, 원래 4.1억에 나왔던 매물인데 같은 층 옆 라인의 집이 3.79억에 팔려서 그 가격이 되야 팔리는 것을 안 매도자가 3천만원을 내려서 3.8억이 된지 얼마 안된 매물이었습니다. (가격은 예시입니다.)

집을 보고 난 뒤 부동산으로 와서 부사님께

“사장님, 세탁실에 물 얼룩이 졌던데 1000만원 깎을 수 있어요?” (약점이 없던 집..우선 질러보기)
"1000만원이요..? 우선 해볼게요."
"사장님, 저 잔금이 안되서 매도자분과 임차인분과 계약하고 그걸 제가 승계받는 조건으로 진행하고 싶어요."
"음..(고민하시더니) 젊은 분이라 얘기 잘해보면 가능할 것 같아요."

고민해보겠다고 연락을 드린 뒤에, 며칠을 고민하고 이제 이 단지에 내 투자금을 넣어도 되겠다! 확신을 갖고 부사님께 연락을 드립니다. (그래도 가격협상은 해야지.)

"사장님, 저 주말에 보러갔던 물건 하고 싶은데요. 3.7억에 협상이 되고 3.3억에 전세 구해지면 하고 싶어요."
"해볼게요."
"그때도 말씀드렸듯이 잔금이 안되서 승계받는 조건으로 하고 싶어요. 가계약금 넣기 전에 전세입자 구해주실 수 있나요?"
"가계약금을 넣지 않았는데 어떻게 전세입자를 구해요? 가계약금을 넣고 그 후에 전세 광고를 해서 세입자 구하는거죠~ 가계약금 넣기 전에 전세 광고 못해요~" (오잉 사전에 말씀드렸다고 생각했는데 사장님과 내가 이해하고 있는 과정이 달라서 약간 당황스러웠습니다..)
"사장님~ 최악의 상황에는 전세입자 못구할 수도 있는거잖아요. 잔금 치를 돈도 없는데 그러다가 못구하면 어떻게해요ㅠㅠ"
"전세는 금방 구해져요~."
“확실하지는 않잖아요..확실하지 않은 상황에서 가계약금을 넣기 조심스러워요ㅠㅠ”

대화가 오가고, 우선 고민해보겠다고 마무리하고 연락을 끊었습니다.

통화를 한 후에 전세 리스크가 있으면 잔금이 되지 않는 내가 할 수 없다! 이건 내 물건이 아니다- 라고 판단을 했고, 미련을 두지 않고 다시 손품을 팝니다.

그렇게 월요일, 부사님의 연락을 받습니다.

"3.7억에 3.3억 전세 찾으면 계약하실 의향 있으세요? 가격 조율은 거의 가능할 것 같고 지금 전세입자 찾으려고 알아보고 있는 중이에요"

제 조건을 받아들이시고 찾아봐주시겠다고 하셨습니다.

가계약금도 넣지 않았는데 전세입자 찾는게 가능하네..? 

(사실 매매전세 동시계약 가능한 물건을 찾기가 어려워서 가계약금 넣고 전세입자 찾고 싶었어요ㅠㅠ 전세가 씨가 말랐으니 금방 구해지겠지하는 안일한 마음으로 가계약금 넣고 싶었지만.. 흔들리지 않고 원칙을 지키기 잘했다 나 자신)

"혹시 승계받는 조건 말고도 00은행에서 조건부 대출이 가능해서 매매전세 동시계약 그렇게 진행해도 괜찮아요?"

승계받는 조건만 생각하고 있던 제게 매매전세 동시계약으로 진행해도 괜찮냐는 물어봐주셨고, 잔금 리스크만 없다면 그 방법으로도 충분히 고려해 볼 수 있다고 생각하여 알겠다고 전했습니다.

그리고 그 사이에 우선 다른 매물을 찾기 위해 전임을 돌리고 매물 예약도 하면서 다른 단지의 분위기도 살펴봅니다.

2-3일이 지나고 부사님께 연락을 받습니다. 

“친한 부동산에 전세 대기자 있는지 찾아봤는데, 다른 지역에서 전세 찾는 신혼부부가 있어서 내일 보러 오기로 했어요. 매매,전세 동시계약 인지한 상태로 오시는 거고 내일 상황보고 연락드릴게요.”

그렇게 다음날 오후가 되었고.. 

“오늘 보러온 전세입자가 계약하겠대요! 바로 가계약금 넣고 가고 싶다고 하는데 가계약금 넣을 수 있어요?”

이렇게.. 바로..?

전세입자가 구함 + 바로 계약한다고 할 줄 몰랐기에 업무 중에 너무 당황스러웠습니다. 우선 가계약금 넣기 전에 특약 확인을 받아야겠다고 인지하고 있었기 때문에 부사님께 매도자분께 특약 확인 받고 넣고 싶다고 전달한 뒤 바로 조장님께 sos.. (감기걸려서 목소리가 거의 나오지 않은 상황임에도 계속 상황 체크하고 조언해주신 가즈아 조장님 진짜 감사합니다ㅠㅠ) 다른 부동산에서 전세대기자를 찾은 것이기 때문에 전세입자는 그 부동산에 기다리고 있었고 모두가 저를 기다리고 있던 상황.. 

부사님께서 전달해주신 특약을 닷컴에서 찾아 빠진 내용이 없는지 꼼꼼하게 확인 후 조율한 뒤, 가계약금 넣기 전에 매도자와 전세입자에게 특약 확인 동의 문자 받으면 가계약금을 넣겠다고 전달드린 후 최종 확인하고 가계약금을 넣었습니다.

특약 확인 과정이 한 시간이나 걸렸는데요.. 특약은 꼼꼼히 확인해야겠고 부사님께서는 계속 연락오고.. 세입자는 저를 계속 기다리고 있고.. 모든게 생소한데 급한 상황이었어서.. 준비되지 않은 상태에서.. 진짜 미쳐버려.. 다시 경험하고 싶지 않습니다ㅠㅠ 

계약관련 특약은 미리미리 준비하고 있자.

아무튼 그렇게 무사히 가계약이 끝났습니다.

이후 과정은 다음 시간에….

♥︎ 잘한 점

• 투자 과정에서 '강의 환경' 안에 머물렀던 것. 

  혼자였다면 절대 넘지 못했을 고비마다 튜터님들과 동료들의 도움을 받을 수 있었습니다.

• 일잘러 부사님을 찾은 것. 

  가격협상 포인트도 전세입자 찾기도 모두 부사님께서 적극적으로 움직여주셨습니다. 부사님의 도움을 많이 받아 좀 더 수월하게 투자를 진행할 수 있어 일 잘하는 부사님이 진짜 중요하다.. 는걸 깨달았습니다.

• 투자 과정에서 적극적으로 질문한 것.

   

♥︎ 아쉬운 점

• 계약 전 특약을 미리 준비하지 못해 당황했던 점. 

   

매물 코칭에서 현 시장에 대해 유의점과 장단점을 알려주시며 투자 기준을 알려주신 밥잘 멘토님

열중 강의에서 명쾌한 해답을 해주신 잔쟈니 멘토님

본문에는 계약까지 과정이 없어 아직 적지는 못했지만, 계약 전날 특약부터 당일까지 신경써주시고 한 달 동안 많은 도움을 주신 뽀오뇨 튜터님

갑작스런 연락에도 받아주시며 투자실력과 실전에 대해 푸쉬해주셨던 첫 스승님, 리스보아 튜터님

선배와의 대화에서 저를 확신으로 이끌어주시고 독려해주셨던 드림텔러 튜터님

한 달 동안 행동하게끔 압박을 넣어주시며 함께 고민해주시던 너무 감사한 안산월부가즈아님

어리바리했을 때부터 기준과 원칙을 알려주시고 확신의 과정에서 많은 도움을 주신 가자유님

투자 과정동안 저의 투정아닌 투정을 받아주시고 실전투자 과정을 함께해주신 냥율마님

그리고 물건 찾는 중에 많은 응원과 할 수 있다고 격려해준 열중반 생각행동부자님, 보약님, 소래산님, 쿄나무님, 기린님

계약을 마치고 돌아와 환영해주고 한 달을 함께 즐겁게 달려와준 뽀버즈 가히님, 엠지님, 케빈님, 엠지님, 굿데이님, 학생님, 아르떼님, 라니님, 야자수그늘님

거의 1년동안 변함없는 응원을 보내주는 실준반 뽀니쨩님, 부진남님, 소국소국, 아르코님

그리고 함께 했던 많은 동료분들.. 한 분 한 분의 말씀안드려도 제 맘 알죠..💗

부동산에 무지했던 저도 해냈습니다!

이 글을 읽는 다른 분들도 스스로 확신을 갖기까지 계속 고민하며 끝까지 완주하시길 응원합니다! 🍀