관련 강의
[4월 개강] 지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
권유디, 재이리, 김인턴
[지방투자기준]
- 지방투자의 투자기준과 투자방법을 배울수 있었다
- 지방투자기준: 수요/땅의가치/선호도
수요 = 인구수
지방은 수도권과비교해서 상대적으로 땅의 가치
입지 = 학군,환경,커뮤니티(직장,교통 후순위)
(예외) 압도적학군지(대구 수성구 범어동, 창원 성산구 반림동, 전주 완산구 서신동), 종합적으로좋은곳, 전통적인부촌
- 선호도 = 상품성 (연식, 브랜드, 택지)
- 지방투자 입지평가 기준 : 인구, 직장, 학군, 환경, 공급, 교통
직장 : 인구수 대비 500인 이상 사업체 수↑ (고소득) > 대전, 창원, 구미
지역내 선호 생활권, 단지 파악 집중
- 학군 : 광역시 내 학군지 수요 확인 > 대구 범4만3, 대전 둔산, 부산 센텀, 사직동, 울산 옥동, 신정동, 광주 봉선동 / 중소도시에서 학군지는 땅의 가치를 높이는 수준은 아님
환경 : (정량) 지방 백화점 개수와 매출 > 소비력
(정성) 신도시, 신축, 택지 선호
공급 : 지방은 공급물량이 전세가격에 절대적 영향. 지역전체공급물량(시기준,3년)/구별 물량 영향받는 지역의 공급물량/3년 내 입주단지 위치 확인
공급물량 > 전세물량 > 전세가 > 매매가
(매수,보유⋅재계약,매도 모두영향)
※ 투자자의 행동 판단 근거
공급량 많? > 수요대비 공급량 많으면 전세가격 하락 가능성, 전세가격 하락하면 매매가격도 하락.
전세물량과 전세가격이 어떻게 형성되는지 흐름을 파악하고 세입자 재계약시 기준을 정하여 행동
공급량 적? > 수요대비 공급량 적으면 전세가격 상승 가능성, 전세가격 상승하면 매매가격 상승. 보유하거나 시기를 봐서 매도
※ 부동산 가격에는 공급 외 여러 변수가 영향을 준다. 공급에만 시선을 두는 순간 가격이라는 중요한 기준을 놓치게 된다. “저평가 된 가격은 반드시 가치를 찾아간다. ”
교통 : 수도권과 달리 지방 거주자에게 대중교통은 선택. 지방 거주지 판단시 업무지구 접근성 비중↓
대중교통이 의미있는 지역: 부산, 대전, 대구
그 외 광주, 울산, 중소도사는 대중교통 영향↓
수도권 : 직장,교통 > 학군, 환경
(예외:대치,목동,광장)
지방 : 학군,환경 > 직장,교통
(학군이나 환경으로 거주지 선택한 경우 커뮤니티 형성)
[왜 대전인가?]
- 거주 위치 상관없이 직주근접요건 충족 (자차40분)
- 신규택지조성을 위한 빈땅 ↓
- 환경, 연식 비중↑, 입지 좋은 구축 아파트도 같이보기
- 경제 활동 인구비율이 높고 연령이 젊은 도시
- 땅의 가치0, 지방이지만 입지도 중요
- 인프라가 갖춰진곳과 아닌곳 명확히 구분 됨
- 광역시 중 소득수준 상위권
[대전의 입지분석]
직장: 종사자수 하위권(양), 대기업수(질), 종사자/사업체 수, 주요대기업 위치 및 연봉
• 대전의 일자리 질은 전국 최상위권, 주요 사업체 접근성 - 유성구, 서구 / 주요 산업구조 - 전문, 과학 및 기술 서비스업, 공공행정
학군: 광역시 학군 울산>대구>대전>부산>광주
지방은 지역내에서의 상대적인 학군 비교가 중요
학업성취도, 학원가, 영향력, 소득-학군-평당가
학군지: 학업성취도90%+면학분위기학원가환경
임보-학원가의양, 임장-학원가 주변환경
환경: 상업시설, 구별 상권 분위기, 메인상권 이동(원도심→서구,유성구), 투자, 신도시의 힘
주요상권: 서구 둔산동 (젊은사람들이 좋아하는 상권), 거주환경: 도안신도시(서구,유성구) >유해상권이 없고 택지로 쾌적한 환경에서 거주하기위해 이사올 수 있눈 지역(신축상권느낌)
- 공급: 대전+세종 / 공급인식-대전의 전세가격흐름은 대전자체 물량 뿐만 아니라 세종물량까지 고려하여 판단 / 투자접근: 2026년 부족, 2027년 초과, 2028년 이후 부족 → 2026년 전세거격 반등시점을 활용해 투자금을 줄여 진입할 경우, 2028년 전세 만기 이후에도 리스크 부담은 크지 않음
- 교통: 대중교통 이용률 감소, 자차 이용률 증가 추세, 대중교통 중 버스이용률↑, 지역⋅단지 가치 판단 시 입지요소 중 교통비즁은 낮추고 학군⋅환경 비중 높여서 평가
입지: 1등 유성구,서구 -양질 일자리, 고소득, 학군지, 편의시설, 택지(균질성), 지하철 유의미
2등 중구,동구 -원도심 상권위주의 일자리, 활발한 재개발 공급(입지개선), 지하철 의미x
3등 대덕구 -제조업 위주의 일자리, 학군⋅환경 열악, 택지 많지않음(비균질), 지하철 의미x
