안녕하세요.
새벽보기입니다.
오늘은 보다 직관적으로 아파트 비교평가하는 방법에 대해 알아보고자 합니다.
비교평가를 접근하는 여러가지 관점(가격 비교, 생활권 비교 등)이 있지만
오늘은 시점 비교를 통한 비교평가 방법에 대한 글을 쓰고자 합니다.
이른바, 가로세로비교법입니다.
(그냥 제가 이름 붙였습니다..)
| 세로 비교법
세로 비교법은 가장 기본적으로 알고 계신 방법입니다.
현재의 가격을 비교하는 겁니다.
가장 일반적인 비교평가이자, 유효한 방법입니다.
저평가는 가치와 가격을 비교하는 것이고,
아파트 가치는 땅의 가치 + 건물의 가치로 이뤄집니다.
땅의 가치는 입지결정요소(직장, 교통, 학군, 환경, 공급)로 결정되고,
건물의 가치는 연식으로 표현될 수 있습니다.
아파트의 가치를 파악하고,
이를 바탕으로 현재 시점에서 아파트의 가격을 비교합니다.
문자적으로 쉽지만,
막상 현장에 가면 아리송한 것들이 많습니다.
2개 광역시의 A급 아파트들을 비교한 것입니다.
지방인데도 높은 가격 수준이 높음을 보아,
좋은 지역의 좋은 아파트들인 것으로 보입니다.
그런데 그래프를 붙어보기, 이 아파트가 싼지 비싼지 아리송합니다.
이럴 때 가로 비교법이 힘을 발휘합니다.
| 가로 비교법
가로 비교법은 장기간의 가격 수준을 비교하는 겁니다.
22년 4월 현재의 가격만을 비교하는 것이 아니라,
장기간 가격을 비교하는 것이죠.
다시 한번 위의 그래프를 보실까요?
높낮이가 조금 차이가 있는 거 같지만
잘 모르시겠죠?
하지만 해당 구의 평균 가격을 비교해보면 다릅니다.
2007년부터 2018년까지 꾸준히 비슷한 수준을 유지하다가
2018년 이후 A구 가격이 튀어오른게 보이시죠?
구별로 가격을 비교한 것이기에 평균 가격임에도 불구하고
현재 B구 지역이 싸다는 것을 알 수 있습니다.
단지 별로 비교해보면 더 차이가 극명할 것이라고 생각됩니다.
다시 위의 그래프를 보시죠.
구 간의 비교 그래프에서 A구에서 B구의 가격이 싸다는 것을 알게 되었죠?
그렇다면 아파트 비교 그래프에서 보기에 A구와 B구 아파트 가격이 같이 가는 것처럼 보이지만, 그런건 아닙니다. A구 전체 가격이 올랐음에도 불구하고 가격흐름이 같다는 건 B구 아파트 가격이 싸다는 걸 의미합니다.
(A구 가격이 올랐음에도 A구 아파트 가격이 그대론건 A구 아파트의 가격이 구 안에서 상대적으로 쌀 수 있으나 본 글에서 강조하고자 하는 건 B구 아파트들의 절대적인 저평가입니다)
| 주의할 점
가로 비교는 세로 시점의 가격 비교에서 명확하게 보이지 않은 부분을
장기간 시점 비교를 통해 직관적으로 저평가 지역임을 알게 해줍니다.
지역의 위상 비교라고 이해하셔도 되겠습니다.
물론 장기적으로 지역의 위상도 변하기 때문에,
그간의 인구, 직장, 환경 등의 변화를 면밀히 보실 필요도 있습니다.
또한 모든 도시에 적용할 수 없습니다.
구 간의 평균가격을 비교해서 알아내는 것이기 때문에
평균가격이 차이가 나지 않으면 이러한 비교는 한계점이 있습니다.
하지만 또 하나의 비교평가 지표를 알 수 있다는 점에서 유용하다는 점을 기억하시고
비교평가에 적용하시면 좀 더 직관적인 비교가 가능한 케이스가 있을 겁니다.
마지막으로 하나 주의하실 것이 있습니다.
그래프는 그래프일 뿐입니다.
내가 직접 발로 밟아보지 않고, 그 단지의 지역내 선호도를 모르고
그래프만을 붙여놓고 싼지 비싼지 아무리 생각해도
비교평가가 원활히 되지 않습니다.
여러가지 비교평가 관점을 통해
투자자로서 성장하시길 마음 깊이 응원드립니다.
글 읽어주셔서 감사합니다.
원본: https://cafe.naver.com/wecando7/4972820
