소중한 경험담 써주신 나알이님 감사합니다 :-)
막연한 생각이 아니라
기준을 가지고 매도하고 다음 기회를 만드는 방법
매도에서 가장 중요한 두 가지
가격이 아니라 근거와 대안
하락장에서 매도를 고민할 때
가장 중요한 건 가격이 아니다.
바로 매도해야 하는 근거와 매도 이후의 대안
1.매도의 근거
지킬 수 없는 이유.
2.매도 이후 대안 : 포트폴리오의 개선
대안이란 이 물건을 매도했을 때
내가 실제로 투자할/갈아탈 수 있는 곳이 어디인지 아는 것이다.
매도는 ‘파는 행동’이 아니라
‘다음 매수를 준비하는 행동’이어야 한다.
하루 시간 내어
앞마당 전수조사하고
내 투자금으로 가능한 단지 확인해보기!
이때 중요한 건 나의 대안이
비슷한 가치로 옮기는 옆그레이드가 아니라
분명히 더 벌어줄 업그레이드 단지여야 한다.
업그레이드란 단순히 사이클상 가격이 오를 환경이 마련된 지역으로 가는게 아니다.
내 단지의 가격이 여전히 싸다면 벌 수 없는 선택을 해나가는 것이고
거래비용만 소비된다.
업그레이드는 지역의 펀더멘탈 차이가 크거나
확연히 더 선호하는 단지이거나
중소/광역→광역/수도권
같은 도시 내에서도 급지가 달라지는 선택이어야 한다.
전고점이 아니라
수요의 크기가 달라지는 단지인지를 보셔야 한다.
업그레이드가 확실하다면
매도는 확신을 지키지 못하는 선택이 아니라
포트폴리오 개선과
돈이 묶여 있는 시간적 기회비용을 줄이는 필요한 선택이다.
매도를 얼마에 어떻게 해야할까?
최근 거래가 분석.
-부사님들께 전화하여 최근 거래된 가격의 사정 파악하기.
어떤 이유로 얼마에 거래됐는지 확인.
-동/층/향/뷰/수리 상태에 따른 가격 선 파악해서 매도 기준 금액 설정.
<세입자 여부>
-하락장에서 세입자 만기가 남아있다면 매도가 쉽지 않다.
-투자자가 많은 시장인지, 실거주자 위주의 시장인지 부사님들 통해서 파악해보기.
세입자에게 매수 의사 물어보고
없다면 집을 잘 보여줄 수 있도록 원만한 협의 진행하기.
실거주자들이 싼 가격에 선점하는 시장이라면
실입주가 가능하도록 만들 수 있는지 파악하기.
주변 단지 전세도 저렴한 상황이니
이사비, 복비 지원 등 적극적인 행동이 필요하다.
이 부분이 가능하려면
필히 일시적인 비용이 들더라도
대안의 물건이 나에게 얼마나 이익일지
계산해볼 수 있어야 한다.
<일잘러 사장님과의 협업>
무분별하게 여러 부동산에 매물 뿌려보는 것보다
오히려 거래에 적극적인 사장님 세분 정도 집중했을 때 좋은 결과를 보았다.
‘사장님께만 이가격에 말씀드린다’고 알리며
사장님이 매수자에게 제 물건을 합리적인 선택이게끔 설명할 수 있도록 협업.
저렴한거다. 이번주에 다른 사람이 보고 살거다
그 매물이 더 싸더라도 여기가 덜 갑갑하고 훨씬 뷰가 낫다 등으로 설득해주심.
어렵다면 매수할 때처럼
직접 현장가서 기준잡는것도 큰 도움됨.
<결국 거래를 만드는 두 가지>
조건이 좋거나, 가격이 싸면 거래는 된다..!!
단지 내에서도 사람들이 좋아하는 동/층/향/뷰/수리상태의 경우가 아니라도
가격이 충분히 싸면 선택받는다.
조금 손해보는 것 같더라도
다음 물건이 분명한 업그레이드라면
그 매도는 절대 실패가 아니다.
매도는 끝이 아니라 다음 기회를 여는 행동이다.
매수하는 물건이 무엇이냐에 따라
결과가 달라지는 선택이다.
실력이 필이 필요한 부분이며
매도 되기 전이라도
직접 매물을 보며 확신을 키워야 한다.
적용할 점)
매도 근거 : 선호도 낮은 단지에 투자금이 많이 들어가 있고 매도 후 생기는 투자금으로 수도권 또는 광역시 선호도 더 좋은 단지로 갈아타기 가능.
매도 적정가 설정 완료. 그 금액으로 팔린다면 당장 살 수 있는 단지들 단지들 리스트 및 우선순위 매기고 그 단지들의
향후 수익률 어느정도 예상하는지 생각해보기.
나의 0호기는 단지 내에서 오르막길에 있는 비선호 동이다. 중층에 남향이지만 앞에 단지에 뷰가 막혀 뷰는 같은동 다른 세대에 비해 좋지 않음. 그래서 지금 목표 매도가도 현재로 받을 수 있는 최대치라고 생각된다. 그래도 4년전 올수리라서 그걸고 밀고 나가야한다. 어쩌면 더 깎일 수도 있겠다는 생각은 드는데. -2천은 진짜 싼거고 -1천은 매도자가 깎으려고 할 것 같다. 이때 나는 깎아주고 빠르게 매도하는게 나을지 아니면 그 가격을 고수할지 아직 망설여진다.
내일 주변 부동산 전화해서 최실가 상태 물어보고 내물건 시세 얼마정도 될지 물어보자. 그리고 투자자와 실거주 어떤 시장인지도 물어보자.내 예상은 실거주자시장일테다. 사실 이가격이면 지역 내 더 좋은 곳에 매수도 가능한 금액이라 매도 된다면 -1천이라도 빨리 매도하는게 나을 수도 있다. 내 손실가격만 생각하면 난 이번장에 2호기 못한다.
그리고 세입자에게 이사비용 주는것도 아깝게 느껴지지만 진짜 내가 어떤단지를 살 수 있는지 내눈으로 그 단지의 가치를 확인한다면 빠르게 갈아타기 하고싶은 마음만 들 것 같다.
돈이 묶여있는 시간적 기회비용을 줄이자!
난 더 나은 방향으로 나아가는거다!!
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