서울투자 기초반 3강 강의후기 [서울투자 기초반 8기 서울한복판깃발꽂고 두발 뻗어 3시3끼하조 홈런볼초코]

"위기를 기회로 만들 수 있는

서울 서남권 아파트 분석"

3강 주우님 강의 왜 이렇게 좋은거죠???

매매 거래량이 감소하는 서울 시장은 단기적으로는 전세 물량은 상승하지만,

중장기적으로는 전세 물량이 감소하며 전세난이 일어난다.

기사에 서울 아파트가 깡통 전세라는 말이 나오면 투자하기 좋은 시기인 것이다.

많은 사람은 위기라고 생각하는 이때가 투자해야 할 때이다.

실거주 의무 폐지는 어떻게 될까?(폐지는 안됨)

폐지가 안되면 전세 물량 감소로 전세가가 빨리 올라와 기회가 좀더 빨리 올 수 있다!!

거래량이 늘고 있을 때 조심해야 하는 것이 있다.

매매 물량은 많고, 전세 물량이 적어서 투자하기 좋을 때

투자자가 몰려서 전세가가 하락하는 것을 조심해야 한다.

내가 지금 행동해야 하는 것은

내가 알고 있는 지역을 늘리면서

매매가가 충분히 떨어진 곳,전세 매물과 매매 물건이 줄어드는 곳을 알고 있어야 한다.

현재 전세 매물이 줄어드는 곳이 바로 서남권이다.

서남권은 강남 접근성이 좋고, 인구가 많은 장점이 있다.

현재 서남권은 매매 물건이 증가하다가 살짝 줄어드는 상황이다.

줄어든 그 물건이 전세로 돌려서 나오고 있다.

우리는 전세 매물 추이를 확인해야 한다.

어느 정도 전세 물량이 줄어들고, 저가 매물이 사라지는지도 확인해야 한다.

서남권의 인구 특징은 양천구가 서초구와 비슷하다.

10대와4~50대의 비중이 높다.

서남권의 인구는 대체로 감소하고 있다.

인구 이동이 중요한 이유는 공급 때문이다.

공급이 있으면 이동이 활발해진다.

서남권에 눈 여겨 봐야 할 지하철 노선으로는 ㅇㅇㅇ선과 ㅇㅇ선이 있다.

지금같은 하락장에서는 호재가 힘을 못쓰지만 ,

호재가 있는 단지와 없는 단지가 입지가 비슷한데 가격이 같다면

호재가 있는 단지를 매수하면 상승장에서 더 벌 수 있다.

학군은 수요가 있는 학군인가?를 본다.

인근 지역의 수요를 가져 오는 정도가 되어야 질 좋은 학군지이다.

공급에서 중요한 것은 어디까지 영향을 미치냐는 것이다.

공급은 국소적으로 영향을 미치고,금리는 전체적으로 영향을 미친다.

공급의 장점은 주변 환경 개선 가능하니까 신축이 들어갈 곳의 옆에 있는 단지를 눈 여겨 본다!!

공급 물량이 적정선 보다 많으면 대체로 전세가가 떨어지고,

3년 이상 공급 물량이 적으면 전세가격이 상승한다.

앞으로 공급 물량이 ㅇㅇ므로, 전세가가 ㅇㅇ할 가능성이 있다.

실거주 의무가 폐지되면 전세가 쏟아지고, 매매가가 주춤 할 수 있다.

전세가 쏟아져서 위기가 될 수도 있지만 ,기회로 만드는 것은 내 실력이다.

입주하는 단지가 매매가가 떨어질 때 잡을 수도 있고,

주변의 단지를 전세가가 하락하면서 매매가가 하락할 때 저렴하게 매수할 기회를 얻을 수 있다.

우리가 기다리는 타이밍!!!

우리가 할 수 있는 것은 땅의 가치를 아는 것,

단지 선호도를 아는 것,

가치대비 가격이 싼지 비싼지 아는 것이다.

할 수 없는것에 집중하지 말고 할 수 있는 것에 집중하면서

최종적으로 내가 살고 싶은 곳인지 자문해보고 판단한다.

비교평가가 중요한 이유는 땅의 가치가 다르기 때문이다.

동일한 가격이었던 아파트가 상승기에 모두 같은 가격이 되는게 아니다.

비교평가를 통해 더 좋은 선택을 한다면 1억 이상의 수익 차이를 가져올 수 있다.

특히 수익을 높이는 투자를 한다면 비교평가는 선택이 아니라 필수이다.

비교평가 저렴한 시기에 실력까지 있다면 훨씬 저렴하게 매수할 수 있다.

고점대비 ㅇㅇ% 빠졌는가? 전세가율이 ㅇㅇ%이상인가?

전세가율이 10% 상승하는데 2년 정도가 걸린다.

2년동안 앞마당을 늘리면 된다.

생활권 내 입지 비교는 단지 위치, 세대수, 연식 모두 성호도에 영향을 미친다.

가격이 같다면 비교평가를 통해 선호도가 있는 단지에 투자하면 된다.

지역간의 비교평가는 단지가 지역 내에서 가장 저평가인가?

땅의 가치가 다르다면 입지를 넘어서는 단지 선호도를 갖고 있는가?

땅의 가치가 비슷하다면 지역내 단지 선호도는 어떤 아파트가 높은가?를 본다.

땅의 가치를 넘어서는 단지 선호도를 가지고 있지는 않으므로 땅의 가치가 앞서는 단지를 선택한다.

땅의 가치가 다르다면 입지를 넘어서는 단지 선호도를 갖고 있는가를 본다.

급지가 높다고 무조건 좋다는 생각은 편견이다.

땅의 가치가 비슷하다면 지역내 단지 선호도는 어떤가?

정량적 평가에는 담기지 않는 생활권 분위기가 있다.

주변 분위기는 임장을 가보면 느껴지고, 단지 입지와 지역내 생활권 우선 순위를 함께 고려한다.

비교 평가를 하는 이유는 최고가 아니더라도 최선을 선택하기 위해 확인하는 단계이다.

지역내에서 같은 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교평가한다.

투자금으로 비교하는게 아니라 절대가 자체로 비교한다.

지역간에 비교할 때에도 동일한데 많은 단지를 비교하지 말고, 2~3개 단지를 비교하는게 좋다.

같은 가격에 연식이 다른 단지가 있다면 연식이 나쁜 단지를 선택한다.

땅의 가치가 더 좋다는 뜻이니까.

20평대와 30평대는 59가 상승장에서 더빨리 치고 올라간고 84가 더 많이 오른다.

시장이 좋지 않을 때는 필수재를 선택하는 경우가 많고, 상승장일때는 더 좋은 단지, 더 큰 단지를 선택하는 사치재를 매수하는 경향으로 분위기가 바뀐다.

59와 84 가격이 벌어져 있으면 59를 선택하는게 맞다.

따라갈 것이기 때문에. 가격이 비슷할 때는 큰 평수를 시는게 맞다.

지금부터 해야 할 것은 투자할 수 없을거란 생각보다 어느 지역이든지 투자할 수 있다는 마음가짐을 갖는 것이다. 앞마당을 늘려나갈 때 계속해서 아파트를 비교해보면서 상대적으로 저렴한 물건을 계속 찾는다.

앞마당 처음에는 3개를 목표로 하고, 그 다음에는 급지당 2~3개를 목푶로 달린다.

서울 투자로 부자가 되는 과정 첫번째 단계는 자산을 늘려가기이다.

두번째 단계는 갈아타기로 자산의 가치를 높이는 과정이다.

세번째 단계는 부채비중을 줄여서 자산을 안전하게 만드는 과정이다.

끝까지 살아남는 방법은 먼저 목표 설정>우선순위 변경+몰입>할 수 밖에 없는 환경 만들기>꾸준히 하기이다.

꾸준히 하는게 가장 어렵다.

처음엔 부동산 공부가 재미있지만 하다 보면 슬럼프가 온다.

중요한건 슬럼프가 와도 똑같은 루틴을 계속하는 것이다.

계속하다 보면 다시 재미있는 시기가 온다!!

우리는 선택을 할 때 최선을 다해야 한다.

중요한 선택은 선택마다 결과로 차이가 난다.

잘못한 선택을 했다면 실망하거나 좌절할 필요 없다.

성장통으로 생각하고 그 선택이 어떻게 하면 더 좋은 선택으로 변화할 수 있을 지에 집중하는 것이 중요하다.

강의 듣는 내내 주우이님 팔을 보며 어찌나 부럽던지ㅠ

월부생활과 병행하는게 힘들어서 7개월째 못가고 있는 헬스장에 빨리 가야겠다!!!

주우이님 감사합니다.

강의도 운동자극도^^

경험을 쌓으며 끝까지 살아남으세요!!

네넹!!

"포기해야겠다는 생각이 들 때야말로 성공에 가까워진 때이다."

밥 파슨스

BM할것

1.임보 작성시 연령별 인구 그래표를 넣고,구별, 동별 인구 특징을 꼭 생각해 보는 장표를 넣어야겠다!!

2.인구 이동을 볼 때에는 %로 보지 않고 숫자로 넣어서 이동하는 절대 인구를 본다.

3.공급과 인구 이동을 볼때 부동산지인과 호갱노노를 같이 활용해야 정확한 자료를 찾을 수 가 있다.

4.조.사.관도 기억해야지..

4.임장보고서 작성시 투자자의 시선으로 정리한다

5."ㅇㅇㅇ선, ㅇㅇ선은 ㅇㅇ으로 직결되는 노선은 아니지만

ㅇㅇㅇ 업무지구 접근성을 개선시킬 수 있고, ㅇㅇ으로 가는 주요노선과 환승이 가능해 ㅇㅇ으로의 접근성을 개선시킬 수 있는 노선으로 수도권 출퇴근 수요를 끌어들일 수 있다."

이런 문구를 꼭 써준다!!!