나의 지방 투자가 시작될 것 같은 곳, 천안과 청주

1. 기억할 내용

<천안>

• 인구: 아산과 인접하여 100만의 도시이고, 10년간 증가 추세임
• 직장: 삼성의 도시 → 서북구가 중심지/ 서북구 개발과 원도심 개발(동/남쪽은 산지로 확장 어려움)

• 환경: 서북구>동남구

  (1) 서북구: 최선호, 직주근접, 좋은 거주환경, 좋은 학군, 고소득 

       -불당: 생활권 최선호(신불당/구불당), 학군(충남 1위)

       -성성: 떠오르는 신규 택지(직주근접, 성성호수 공원, 신축, 가성비 선택지, 학군X)

       -백석: 성성과 불당의 중간, 가족이 살기 좋은 곳, 준구축, 균질한 준신축, 브랜드 단지, 초등 학원+상권

       -두정: 먹자골목+유흥 상권, 1호선(지상철) / 신두정(듬성듬성 신축)

       -쌍용: 1호선, 구축 택지, 낡고 있는 쌍용, 불당 학원가 보냄(가성비)

       -차암: (차암 애매해)… 초미니 신도시(단지 4개), 중학교x, 성성(산업단지)의 베드타운

     (2) 동남구 

       -신부: 천지개벽중인 구도심, 터미널, 이마트 신세계 백화점, 신축 나홀로 단지들

       -청수, 청당: 외곽 신축(눈길 제설x), 법조타운, 청수호수공원, 천안삼거리공원

       -봉명, 용곡, 신방: 원도심 옛 상권(퇴마사, 유흥 업소, 할머니 호두과자 

   → 1순위: 불당, 성성, 백석

        2순위: 두정, 신부, 청수청당

        3순위: 쌍용, 차암, 봉명용곡신방

• 학군: 위상은 크지 않음. 그래도 좋은 곳은 서북구 불당
• 공급: 아산의 공급을 함께 확인(천안 전세가에 영향 있음)

<청주>

• 인구: 청주는 인구 85만의 중소도시 중 2위 도시
• 직장: 흥덕구에 대기업 수(SK하이닉스 등), 종사자 수, 사업체 수가 몰려있음
• 학군: 외부수요를 끌 만큼의 학군지는 없으나 청주 내 학부모들이 선호하는 학교 및 생활권은 있음

          - 복대, 가경, 율량, 동남(가성비)

• 환경: 아파트 밀집, 연식 좋은 곳이 우선-복대, 가경

   (구별 입지 순서: 흥덕구>상당구>청원구>서원구)

   (청주에서 환경이 좋은 곳(우선 순위)): 복가테동방율(복대동, 가경동>테크로>동남동>방서동>율량>산남)

   (복대, 가경, 테크노, 동남, 방서)

     -젊은 사람들이 좋아하는 상권 집중(복대)

     -유해상권x, 신축 택지

     -거주하기 위해 이사 올 수 있는 지역

• 공급: 26~28년 공급 물량 많은 편: 청주는 공급에 정직하게 움직임

     (미분양이 줄어들면 가격 상승이 온다.)

     (단, 청주 전체 미분양의 양이 감소하는 추세이고, 핵심지 좋은 곳의 미분양이 감소하는지 본다.)

    → 앞으로 3년 동안 테크노폴리스와 원도심 재개발로 중심, 선호 위치에 공급이 몰려있어,

        투자할 경우, 역전세의 리스크에 대비하도록 조건을 세팅(29년 만기로)해야 한다. 29년 이후 공급 X

    → 공급 정리된 후 전세가가 상승하며 투자 기회가 열렸다. 

        전세가가 상승하는지 시세를 계속 따본다.(약 1~2년후로 보임. 입지가 좋은 곳부터 상승 흐름이 빨리 나타남.)

2. 나에게 적용할 점

천안과 청주 모두 인구가 많은 중소 도시이고

좋은 직장이 몰려 있어 수요가 있는 곳으로 투자의 관점에서 접근해 볼 수 있다. 

무엇보다도 천안과 청주의 가격이 굉장히 싸고, 소액으로 투자할 수 있다.

그러나 26~28년까지 공급이 많아 투자 시점을 잘 포착해야 하고, 전세 세팅할 때 리스크를 헷지할 수 있어야 한다. 

대전 강의를 들을 때 ‘공급이 많이 예정되어 있는데, 투자할 수 있을까요?’라는 의문을 갖고 시작했다.

대전에서 궁금증을 해소할 수 있었고, 이번 강의를 통해 확실하게 공급이 기회가 될 수 있다는 것을 알게 되었다.

다른 사람들도 나와 마찬가지로 공급이 무서워서 지금은 투자할 때가 아니라고 생각할 것이다.

재이리님께서 워런 버핏의 말을 인용해 주셨다.

        “공포에 사서 탐욕에 팔라.”

이 말을 상기하며 아무도 안 보는 조용한 지금 매수해서 

남들 들어올 때 매도하여야 한다는 말을 계속 되새기며 

시세 따기를 지속하고 관심 단지에 알림을 설정하여 투자를 해야겠다.

기억하자! 지방은 조용한 때가 기회다!

*****지방 사람들은 신축+브랜드+대단지+좋은 커뮤니티를 선호하는 경향이 있어 이를 파악하여야 한다. 

    복대, 가경, 테크노, 동남, 방서 등의 순으로 선호하므로 이곳에서 먼저 찾아보고, 

    그 외 개별단지의 선호도(신축, 준신축)로 접근하여야 한다. *****