“내가 쓴 임보가 투자로 연결되고, 1억 이상 버는 임보라고 믿어야 함”

"시장은 내 사정을 기다려주지 않지만, 내가 준비가 되면 투자하기 어려운 시장은 없었음"

투자를 위한 임보를 쓸 때 알아야 하는 것

• (상태) 임보 성숙기
• (목표) 실전 투자 확장: 갈아타기, 2~3호기, 매도타이밍
• (결과물) 비교 평가: 1개 산다만다가 아니라 앞마당 안에서 더 가치있는 물건은?
• (의미) 앞마당에서 더 좋은 단지 뽑기

임보 라이브 통해 배울 수 있는 것

• 임보 단계별 결과물-성장단계별 표준화된 결과물
• 본질적 생각 적용법-각 장표에 필요한 핵심 투자 생각
• 성장 지향점과 지양점-다음단계 성장을 위해 필요한 것+하지말 것

→벤치마킹 메모 및 리스트 정리

→동료와 비교X, 임보 다시 쓰기X

입지분석

• 지역정보 확인 이유: 물리적 위치, 지리적 특징, 인구 정보 등을 통해 지역의 본질적인 땅의 가치, 거주 수요 이유 등을 스캐닝하는 목적
  • 물리적 위치: 주요 직장과의 거리, 주변 지역의 위상→수요와 연결 / 누가 살고 싶을지, 왜 살고 싶을까?
    • 내생각: (부천), Q 누가 살까(강남 직장인 보다는 구디가디 여의도 직장인 수요), Q왜 살까(서쪽에서 서울과 가까운 경기도)
    • 임보에 생각담기: 수요에 대한 생각(누가 살까, 배후직장, 가족구성), 가치에 대한 생각(왜 살까, 왜 좋아할까? 직장 교통 학군 환경 가격) 가격에 대한 생각(상위~하위 가격감, 시세지도 그리면서 이단지 가격 매력적, 내 투자금으로 여기 가능) 투자에 대한 생각(평균 투자금이라면 여기가 좋겠다, 앞마당과 비교시 어떤지)
    • 생각 담는 건 어렵지만, 투자를 위해 반드시 필요한 일
  • 위성지도: 땅의 모습을 통해 빈땅 체크(입지 독점성? 단절?)
    • 신규주택과 선호 요소에 대한 생각담기
    • Q입지독점성(새아파트가 들어오기 어려움) Q단절 요소(산으로 단절, 동네간 선호 차이 임장으로 확인) Q더 선호(언덕 많으니 평지 선호) Q주거유형 특징(아파트가 희소, 상품성 낮아도 선택)
  • 생활권 정리
    • Q선호요인, Q직장 교통 상권 학원가 특징 Q사람들 모습

• 입지가치 이유: 이 지역에 사는 이유는 뭐지? 이 지역에서 집 살때 결국 뭘 중요하게 선택?→지역에서 가격과 연관성이 높은 선호 요소 우선순위 찾는 것
  • 직장: 직장 땜에 이사오는 지역?
    • 지역외 소득>지역내 소득: 지역외 출근 사람들이 선호 요소가 중요, 교통이 중요, 교통 외에 뭐가 중요?
    • 지역외소득<지역내 소득(부천, 수원): 교통 보다 다른 선호 요소가 중요(환경, 연식, 학군 등)

  • 교통:

    • Q더 가치있는 노선 Q주요 일자리까지 얼마나 Q교통 입지 가장 좋은 생활권

    “귀찮으니까 돈이 된다”

    • 승하차 인원 정보
    • (지방) 주요 직장 자차 접근성 체크, 거주 수요와 연결됨
  • 학군: 학군을 이유로 이사?
    • 지역내 선호 학군은? 학원가 발달한 곳은? 특목고 진학률은?
  • 환경:
    • 분임 때 느꼈던 환경 특징을 적기
  • 공급
    • 입주예정 지역 지도에 확인, 투자할 단지와 입지 차이, 근접성 등 고려

• 이런 건 하지 마세요
  • 인구 전문가→인구수, 세대원현황, 연령, 인구이동 정도만
  • 재정자립도와 재정자주도

→임보에 꼭 필요한 정보: 입지 판단, 선호 판단, 가격 판단에 필요한 정보

2. 시세분석

• 시세 정리 이유: 가치 대비 싼 아파트를 사기 위함
  • 가격을 정리해서 같은 가격에 사람들이 좋아하는 아파트를 사는 의식적 행동
  • 동네 가격 수준 파악(바닥~꼭지), 내 투자금에 들어오는 단지 있을까? 내가 살 아파트는 너무 비싸지 않을까?

3. 임보 고민점

• 생활권 구분
  • 완벽하게 구분 불가, 한번 분임으로 명확하지 않음
  • 입지가 약할수록 생활권 구분 불명확하고 순위도 다를 수 있음→단지에 대한 선호 이해가 중요
  • 입지가 좋을수록 생활권이 촘촘하고 구분과 우선순위 명확
  • 중요한건 생활권 선호 파악을 위해 생각 근력을 키우고 조사하는 고민하는 과정 자체(내 투자 결정의 근거)
• 투자로 연결되는 임보, 시간 줄이고 싶어요
  • 투자로 연결되는 임보는 고도의 작업, 시간 많이 걸림
  • “치킨을 먹으면서 살 뺄 수 없음”
  • 임보 생각:
    • 1)수요(어떤사람들 사는지, 왜사는지)
    • 2)우선순위(같은 돈이면 어디 더 살고/사고 싶은지)
    • 3)가격 연결(같은 돈에 더 좋은 단지는 어딘지)
    • ⇒매물 후보 선정
• 이렇게 하는 게 맞나요, 내 임보만 초라
  • 태어나자 마자 뛸 수 없듯이, 투자에 꼭 필요한 가치 판단과 가격 분석, 결론을 배우는 게 중요
  • 조급해하지 말고 꾸준히 반복하면 누구나 1억 가치 있는 임보 쓸 수 있음
• 목표를 달성하게 하는 힘-꾸준함
  • 목표의식
  • 구체적이고 세밀한 계획
  • 기계적 반복
  • 즐거움을 찾는 태도
  • 좋은 사람들
  • 감사, 그릿, 인내심
  • →목표를 달성하기 위해선 목표를 놓지 않는 태도와 그날 할 일을 매일 해보는 것이 중요

내 임보에 벤치마킹 할 것

• 지역외, 지역내 소득 정리 → 직주근접 지역? 베드타운 지역? 이 지역에서 뭐가 중요할까?
• 출퇴근 인구수→어떤 노선이 가장 선호되고 가치있을지?