[지기 32기 부산 앞마당 방3화2 4베이 다털고 오ㅇ1소 쥬쥬] 지투기 2강 강의 후기

  2강에서 인상 깊었던 내용  

1. 지방에서 기회의 시기는?

지방은 조용한 때가 기회다.

2. 지방에서 교통은 배제해도 되는 요소인가?

지방은 당연히 환경적 요소가 더 중요하지만, 핵심적인 직장을 갖춘 곳이라면 

교통까지 꼼꼼하게 체크해야 더 버는 투자를 할 수 있다.

3. 역접근성 VS 더 좋은 환경

지방은 역세권 메리트 보다 환경적 메리트가 가격 결정 요소이다.

역세권보다는 더 쾌적하고 선호하는 환경을 갖춘 단지에 투자 가치가 있다.

4. 하락장은 기회이다.

하락장은 가격이 떨어지면서 좋은 물건과 덜 좋은 물건의 갭이 줄어든다. 

따라서  하락장은 갈아타기로 더 좋은 물건을 매수할 수 있는 기회를 준다. 

5. 주변 입주로 인한 전세가 영향

아산 공급에도 천안 전세가가 하락할 수 있으나 명확한 거주가치가 있는 단지는 전세가 회복도 빠르다.

6. 같은 가격 같은 투자금

명확한 거주 가치가 있는 단지, 즉 학군, 환경 요소를 갖춘 단지를 우선순위로 한다.

7. 투자 물건 선택의 범위

상위 생활권부터 우선 검토하며 내려온다.

 지역에서 선호하는 생활권의 단지 중 덜 오른 매물에서 기회를 찾아라

호가와 실거래가에 차이가 있을 수 있으므로 실거래가를 반드시 체크해야 한다.

8. 투자자의 사고 과정

가격을 보기 전에 가치를 먼저 입혀본다. 입지를 보고 가치를 분석하고 가격을 입혀보고 비교 평가한다.

9. 전세가로 가치 판단하기

전세가는 실거주 가치를 판단하는 지표이다. 

전세가가 높은 단지가 더 가치 있는 단지이므로 전세가를 기준으로 매매가를 비교하며 

단지의 저평가 여부를 비교 평가 할 수 있다.

10. 지방 매물 임장

지방 매물 임장 시 투자금 많이 드는 대장 단지보다 투자할 수 있는 단지를 먼저 본다.

내 투자금 범위에 들어가는 단지를 우선 순위로 보고 시간이 남는다면 더 좋은 단지까지 본다. 

11. 갭만 보는 투자는 위험

지방 투자에서 적은 투자금만 보고 투자하면 위험할 수 있다.

 갭보다는 그 단지가 어떤 선호요소를 가졌는지 가치가 있는지 꼼꼼히 체크하여 투자해야 한다.

12. 투자 물건 고르는 기준

• 선호도 좋은 곳, 신축 단지는 20평대끼지도 굿!

•  만약 신축 20평대가 날라갔다면 구축 30평대를 순서로 본다.

• 선호도 연식 좋으면서 가격 싼 단지부터 우선 접근, 

• 선호도 하위 생활권 구축은 투자 범위에서 제외한다!!

13. 상위 생활권 구축 VS 조금  낮은 생활권 신축

입지 평가 요소로 가치 비교하여 두 단지가 비슷한 가치라면 지방은  연식이 좋은 것을 선택, 

같은 신축끼리는 선호도를 면밀히 파악하는 것이 중요하다.

14. 지방 투자 전략

- 중심지 오래된 구축보다 나홀로 외곽 신축이 더 선호됨

 (매물임장으로 매물 내부까지 살피고 내가 살고 싶은 곳인지판단한다)

- 구축은 투자 불가한가? 가능하지만 아주 면밀하게 검토

- 중소도시 구축은 전세가 매매가 턱 밑까지 올라야 매매가가 상승한다.

 - 전세가 오르지 않으면 매매가 상승은 없음. 

즉 실수요 가치를 반영하는 전세가가 오르지 않는다는 것은 사람들이 선호하지 않는다는 의미

- 선호 요소가 뚜렷하지 않다면 구축 투자는 노노!!!

구축이라도 선호 요소가 누구나 인정할만한 압도적 거주 요소라면 투자 고려하지만,

그렇지 않다면 투자에서 제외해라. 

- 이전 전고를 넘지 못하는 단지

 물가 상승을 반영하지 못하는 단지일 수 있으므로 저가치 단지인지 면밀하게 파악한다.

 15. 저평가 VS 저가치

• 높은 전세가율, 적은 투자금만 보고 투자한다면 저가치 단지에 투자할 확률이 높다.

• 저평가와 저가치를 정확히 판단해야 한다.

  저가치 단지는 살고 싶어하는 사람이 없기 때문에 가격 상승 힘이 없고 물가 상승률을 반영하지 못한다.

   

16. 전고점은 보조 지표로  활용하되 맹신하지 않는다.

가치가 비슷한 단지들 중 가격이 튀는 단지가 있다면 가격 왜곡이 있을 수 있다.

가격이 가치를 반영하지 못하는 것에 의문을 품고 가치를 정확하게 판단할 수 있어야 한다.

전세가가 탄탄한 곳, 실수요가 받쳐주면서 매매가가 저평가 된 단지를 잡아야 한다.

11. 무조건 싸다고 사는 것은 투자가 아닌 소비다

투자는 싼 것을 사는 게 아니라 가치 대비 싼 것을 사는 것이다.

12. 사람들이 좋아하는 단지 범위

브랜드, 대단지, 신축, 커뮤니티

13. 단지 개별 선호도가 중요

무조건 연식? 무조건 생활권? 이라는 공식은 없으며, 각 단지의 개별 선호도로 가치를 비교 평가한다.

14. 지방 시장은 이해가 아닌 공감의 영역

 이 지역 거주민들은 이런 요소를 선호하는구나. 공감하고 받아들인다.

땅의 가치가 낮은 지역은 브랜드 대단지가 더 의미 있을 수 있다.

15. 수요가 적은 외곽 단지는 가격이 크게 하락할 수 있다. 

덜 벌더라도 안정적인 수요가 있는 단지에 투자

16. 단지 비교평가 시 시야를 확대하라

A와 B 두 단지 비교할 때, 가격대가 같은 더 좋은 생활권, 연식, 

사람들이 더 좋아하는 단지가 어디인지 시야를 확대하여 찾아본다.

최종 결정은 총 투자금(매물 별 추가 수리비 등을 포함)과 전세 리스크 고려하여 더 나은 곳에 투자한다.

17. 전세트레킹

공급이 많은 지방 시장의 경우 전세트레킹을 통해 투자 타이밍을 잡는다.

전세매물 알람 등록!

  적용하고 싶은 점  

1. 공포에 사서 탐욕에 팔라!, 이 원칙을 실천하는 투자자가 되자!

원칙을 지키는 투자자가 되기 위해 제대로 공부하여 비교 평가 실력을 키우고,

시장 상황에 흔들리지 않는 마인드 컨트롤은 필수!

결국 독강임투를 생활화 한다.  

2. 랜드마크 시세트레킹, 전세 시세트레킹 꼭 해보자!

전세 가격은 투자 결정에 중요한 정보를 제공한다. 투자 후보 단지들은 전세까지 트레킹 해본다.

3. 지방 투자를 할 때는 그 지역 사람들의 눈과 뇌로 전환하여 가치를 판단하자.

지방 사람들의 선호 요소를 알아내고 공감하여 투자에 적용한다.