★★ 목동 성원 2차 아파트 수익률 분석 보고서★★
✅아파트명
■ 목동 성원 2차 아파트 (2000년 12월 , 423 세대)
■ 주소: 서울시 양천구 목동 709-2
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B
〔 수도권/서울, 양천구 B등급 〕
·■ 종사자수: 133,776
·■ 사업체수: 37,929
2. 교통 : A
〔 주요 업무지구까지 이동시간: 1시간 이내 〕
■ 강 남: 56~60분 (19~21Km) / 대중교통: 47분 (버스, 9호선, 신분당선 환승),
■ 여의도: 18~30분 (7.5~12Km) / 대중교통: 24분 (버스, 9호선 환승)
■ 시 청: 30~37분 (13~14Km) / 대중교통: 42~50분 (버스, 2호선 환승)
3. 학군 : S
〔 중학교 학업성취도 평가 95% 이상: S등급 〕
■ 초등학교
등마초등학교: 도보 5분, 목동 지역 우수한 교육환경
■ 중학교
월촌중학교: 학업성취도 95.8%, 특목고 진학률 5.1%
■ 학원가
목동 파리공원 인근 다수 입시 학원 밀집
4. 환경 : A
〔 반경 2~3Km 이내 백화점 1, 대형마트 2, 종합병원 1 〕
■ 백화점: 현대백화점 목동(3.6Km, 7분),
■ 대형마트: 이마트 목동점(3Km, 5분), 킴스마트 (2.6Km, 6분)
코스트코 양평 (4.6Km, 10분), 롯데마트 양평점 (4.9Km, 11분)
■ 종합병원: 이대목동병원 (3.9Km, 8분)
5. 공급 : S
■ 2029년 12월까지 공급 계획 없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
- 23년 1월 전저점 5.4억에서 반등 중이나 21년 7월 전고점 7.3억 대비 -13.7%
- 본 매물의 저평가 여부는 매매가 6억 초반대의 다른 단지들과 비교 후 평가 가능
2) 환금성
- 장점: 300세대 이상인 단지이며, 목동 아파트 중 적절한 금액으로 투자가 가능함
목동의 학군이나 학원가 이용의 용이성은 대중이 선호하는 큰 장점임
- 단점: 단지 주변 균질성이 좋다고 보기 어려워 목동 내 비선호 단지일 수 있음
3) 수익률
- 향후 3년동안은 공급 물량이 거의 없으며 목동은 학군지이기 때문에 꾸준한 수요가 예상되므로 어느 정도 입지 독점성을 갖춘 것으로 예상됨
4) 원금보전
- 전세가율 69.8%, 이미 서울 적정 전세가율(60%) 대비 10% 넘긴 상태로 매매가는 오르지 않고 전세가 하락하게 된다면 원금보전이 어려울 수도 있음
- 매매가가 전고점 대비 -13.5% 이므로 원금보전을 확신할 수 없음
5) 리스크 대비
- 현재 전세가율 69.8%, 전고점 시기의 전세가와 비슷하고 전저점 시기보다 1.1억이 비싼 상태임.
- 전세가 하락기에는 현 전세가보다 떨어질 수 있어 이에 대비할 여유 자금이 필요
▶ 나의 투자 결론(매수 여부)
목동에 위치한 목동 성원2차 아파트는 학군, 교통, 환경이 우수하며, 공급 물량이 적어 입지독점성도 좋다고 볼 수 있다. 양천구 내 직장은 B등급으로 다소 낮지만, 직장 등급이 높은 마곡 지구나 구로구 인근에 위치하였기 때문에 주변의 영향으로 직장 등급 역시 좋게 평가할 수 있다.
그러나 해당 단지는 양천구에서 선호되는 단지는 아니다. 나홀로 아파트는 아니지만 423세대로 소규모 단지이며 단지 주변은 대부분 빌라이고 나홀로 아파트가 드문드문 있어 균질성이 떨어진다. 이러한 단점이 반영되어 목동에 위치하였음에도 매매가가 다소 낮으며 전세가율이 서울 평균보다 높아 적정 수준으로 투자가 가능하다. 이러한 장점과 단점이 있기 때문에 매수 여부를 결정하기 어렵다.
본인이 양천구에 대해서 아직 잘 모르기 때문에 해당 단지 인근에 위치한 300세대 이상의 단지들 그리고 매매가 6억 초반의 매물, 갭 2억으로 투자 가능한 단지를 좀 더 찾은 후 단지 별 가치 비교 평가를 통해 매수 여부를 판단하고자 한다.
✅ 작성하면서 느낀점
수익률 보고서를 작성하면서 계속 드는 생각은 ‘하나에 꽂히는 것을 경계하자.’ 이다. 사람들이 선호하는 양천구에 위치했다는 것에 매몰된 상태로 내가 가진 자금으로 투자 가능한 단지를 발견하자마자 덜컥 투자하는 행동은 절대 지양해야 할 것이다. 해당 단지의 장점에 꽂혀서 가치 평가를 제대로 하지 않은 상태로 투자를 하는 것은 수익률을 보장할 수 없으며 매도 역시 쉽지 않을 것이므로 좋은 투자라 할 수 없다.
이 과제를 통해 내가 선택한 단지를 기준으로 금액대가 비슷한 다양한 단지들을 찾아내고 각 단지들을 비교평가하여 최선의 선택을 하는 것이 가장 좋은 투자임을 배웠다. 그러기 위해서는 습관적으로 임장을 다니면서 내 앞마당 개수를 꾸준히 늘려가야 한다. 강의마다 강사분들 모두가 왜 그렇게 앞마당 만들기를 강조하셨는지 정확히 알게 되었다.
