실전준비반 1강 수강후기[옥수슈] - 임장보고서를 통해 명확한 기준을 만들어보자

투자하기 위해 임장보고서가 필요한 이유

1. 같은 시기에 같은 투자금으로 다른결과를 낼 수 있다.

    임장보고서를 작성하다 보면 다른 지역과의 비교가 가능해진다. 내가 할 수 있는 최선의 선택을 하기 위해서는 반드시 임장보고서를 작성해야한다.

    

2. 내가 배운 것을 실제로 적용할 수 있다.

    명확한 기준을 세울 수 있게 된다. 강의를 듣기 전에 나는 어쩌면 집을 사기 위해 아무 생각 없이 부동산에 갔을 텐데 임장보고서를 써본 후에 나는 완전히 다른 사람이 되었다. 그 이유는 나에게 기준이 생겼기 때문이다. 그렇기 때문에 기준을 세우기 위해서는 반드시 임장보고서를 작성해야한다.

    

3. 조급함을 다스릴 수 있다.

    투자 공부를 하다 보면 조급해질때가 많다. 특히 지금과 같이 규제가 점점 심해지는 상황에서는 초보투자자들은 조급함을 느낄 수 밖에 없다고 생각한다. 그러나 임장보고서를 하나씩 늘리고 쌓은 후에 투자를 하는게 더 좋은 결과를 가져온다는 것을 알아야 한다. 절대 상황에 굴복하지 말고 지금당장 내가 할 수 있는 최선을 해야 한다. 그건 바로 임장보고서를 작성하는 것이다. 그렇기에 반드시 임장보고서를 작성해야한다.

 부동산 투자자라면 임장보고서는 반드시 작성해야한다. 그렇지만 작성만 한다고 끝나서는 안된다. 앞마당을 충분히 늘리고 내가 좋은 지역이라고 판단되고 비교평가가 끝나다면 투자자라면 꼭 결과를 낼 줄 알아야 한다. 모든 것은 임장보고서에서부터 시작된다.

지역분석의 순서와 방법 이해하기

지역분석의 순서와 방법을 이해하고 그로 인해 ‘명확한 기준’ 으로 가치 판단을 할 수 있다.

1. 준비 : 임장보고서(지역 개요 입지 분석)
2. 조사 : 임장, 임보, 임장, 임보(분임, 시세 분석, 단임, 단지 분석) 반복!
3. 정리 & 결정 : 보고서 완성 & 의사 결정(투자 결론 & 매물 임장)

앞으로 투자에 있어서 ‘우선순위’ 라는 키워드를 항상 생각해야 한다.

입지분석을 하는 이유

입지분석을 하는 이유는 명확한 기준을 세우기 위해서이다. 

1. 직장

    사람들은 직장이 많은 곳에서 살고 싶어한다. 그 지역에 대기업이 많다면 직장의 질이 높다는 것이고 그렇게 되면 수요도 많다는 의미이다.(7대 업무지구 강남, 광화문, 여의도, 가산, 판교, 마곡, DMC)

    종사자수와 연봉수준은 사람들이 지역으로 이사오게 만드는 주요 원인이 된다. 이는 아파트 가격에 영향을 준다. 그러나, 지방은 직주근접보단 학군이 더 중요한 걸 명심 해야한다.

    번외로, 인구수는 주택수요의 영향을 끼친다. 그렇기 때문에 해당지역의 인구 수 및 연령별 인구, 전입전출 인구 수요를 파악해보는 것도 좋다. 30대 연령별 인구가 높은 지역은 교통을 중요하게 보고, 영유아는 신축이 많은 지역, 영유아, 10대, 30대, 40대가 다양한 지역은 교통과 학군이 중요하다.

    

2. 학군

    학군이 좋은 지역의 거주민들은 안정적인 장기 거주 수요를 유지하려고 한다. 또한, 소득이 좋은 사람들이 자녀의 학업에 관심과 지원이 많다는 것을 알아야 한다.

    S등급은 타 지역에서 수요를 유입할 수 있다. A등급은 지역내 학군수요를 유입할 수 있다. B등급은 면학분위기가 좋고 동네에서 선호하는 학군이다. C등급은 거주 결정 시 학군의 영향이 크게 없다. 이를 생각해 입지를 평가하면된다.

    지방은 출퇴근시 교통체증이 적으므로 직장이 지방 내 거주지 선택의 주요 요인으로 작요하지 않는다. 직주근접보단 학군지가 더 중요하다.

    수도권은 강남 대치, 양천 목동, 광진 광장, 안양 동안 정도의 지역이 아니라면 학군만으로는 이 지역으로 이주할 만큼 매력이 충분하지 않다. 지방은 학군을 제외하면 땅 자체로 거주지역을 선택할 요소가 부족해 인구를 끌어올 수 있는 요소로 학군의 영향이 매우크다.

    

3. 환경

    입지를 분석함에 있어 환경도 중요하지만, 단점도 무력화 시키는 절대 가치인 뛰어난 학군과 교통앞에 ‘비선호 환경’은 문제가 되지 않는 다는 걸 명심해야한다.

    수도권과 지방 모두에서 주거환경은 중요한 요소지만, 교통의 영향력이 상대적으로 적은 지방에서는 환경의 중요도 더 크게 작용된다. 지방은 학군, 환경!!

    

4. 공급

    공급물량은 전세가에 영향을 준다. 그렇기 때문에 이러한 리스크를 대응하기 위해서는 반드시 공급물량을 파악해야 한다. 공급물량을 파악할 때는 3년간 공급물량을 파악해야 하는데 그 이유는 만기 시점에 공급물량 과잉시 역전세가 날 수 있기 때문이다. 또한 인접 지역의 공급물량도 영향이 크기 때문에 반드시 확인해야한다.

    

5. 호재

    입지를 개선시키는 호재에는 교통, 환경개선, 일자리 총 3가지가 있다. 호재는 해당 지역이 하락, 보합 장일때는 심리가 위축되어 가격에 반영이 되지 않는다. 그러나, 상승장이 되었을 때는 가격에 반영되어 수요가 급증하게 된다.

    착공은 쉽게 말해 정부에서 돈을 넣는다는 의미이다. 교통 호재에 있어서는 착공 전, 후가 중요하다.(주요업무지구 접근성) 또한, 환경개선 호재는 재개발, 재건축으로 볼 수 있는데 사업시행 인가 전, 후를 통해 판단된다.(쾌적성)

    호재는 가격에 반영되기 전 시기가 기회이기 때문에 임장보고서 작성 시 반영해서 입지 등급을 하는 것이 좋다.