[ 실전준비반 72기 52조 다산잭슨 ] 낙담의 골짜기 와 비효율의 구간을 버티며 ~

#현재 비규제 지역 시장 분위기 

1.현재 비규제 지역중 가장 가치 있는 지역은 현재 입지좋은 구축 의 매매 거래가 꾸준히 되고 있는 시장이다.

“ 물론 단지 선호도 에 따라서 거래량 이 다르지만 ~ ”

실거주 와 투자자 들이 들어와 전세 물건 또한 늘어나고 있는 시장 

2. 비규제 지역중 선호도 가 덜좋은 지역들은 아직도 전고점 을 회복 하지 못한 단지들이 많으며 , 

지역의 대장 단지 임에도 전고점 회복을 못한 상황이다

#규제 , 비규제 현재 상황 

#입지에 따라 실질적으로 시장 상황이 모두 다르다! 퉁! 치고 보지 않기! 

지역 의 선호도 에 따라서 , 단지 선호도 에 따라 다르기 때문에 거래량이 모두 다르다는 것!

우리에게 중요 한 건? 😎

 #내 투자금 으로 살 수 있는 단지들 이 내 손에 담겨 있느냐 가 가장 중요 합니다.

가치를 알고 , 타 지역과 비교 평가가 되면 빠르게 저평가 판단 이후 투자 의사 결정을 빠르게 할수 있습니다. 

그리고 이왕이면 가장 좋은 지역 부터 앞마당을 만든다! 

#임장 보고서 를 제대로 쓴다면 ?

#더 많이 버는 투자를 할 수 있기 때문에 

우리가 임장 을 가고 그냥 투자 하는것 이 아니고 , 임장 을 다녀오고 느낀점 을 임장 보고서 에 올려 서 

단지 의 가치를 파악 합니다. 그리고 비교 평가를 통해 같은 투자금 으로 더좋은 자산을 매수 할수 있게 됩니다. 

2023년 같은 투자금 으로 누군가 는 노원구 를 투자 하고 , 또 다른 누군가 는 성동구를 투자 하듯이 , 

미리 만들어둔 앞마당 에서 단지 분석을 제대로 하여 , 임장 보고서 를 정리를 해두었다면 , 

좋은 결과가 나타날 것입니다! 

#단기간 등락에 흔들리지 않습니다.

투자한 단지 의 가치 를 알고 투자 한 사람은 보유해가는 과정에 물건을 잘 지킬수 있습니다!

투자자 가 알아야 하는 것은 가격이 가치를 찾아갈 때 까진 수많은 등락과 시간이 필요 하다는 것

가치 에 대한 확신이 없다면 그 시간을 기다리지 못합니다!

#이미 좋은 건 다 올랐는데 ? 투자 할수 있나요?

올라간 것만 아쉬워하며 행동하지 않은 사람보다 , 내가 할 수 있는 투자금으 로 

최선의 선택을 한 사람이 상승장 에서 자산을 키운다!

강남 1시간 이내 접근 가능하다면 충분히 가치가 있고 , 내가 준비가 안되어 있다면 , 임장 , 임보 로 앞마당을 만들고 , 앞마당이 3개 이상 있으면 , 그 안에서 내가 할 수 있는 최선의 투자 를 하셔야 합니다. 

씨앗을 뿌려놔야 열매를 걷을수있습니다. - 너바나님 말씀 -

#임장 의 중요성 

임장을 다녀오지 않고 , 지도만 보고 투자를 하는 경우 , 해당 지역의 생활권 특징과 단지 선호도 를 알수 없기 때문에 

투자 결과 가 다를수 밖에 없다. 그 해당 단지 의 단점 과 선호 요소를 임장 을 통해서 느끼고 , 현장에서 사람들이 좋아하는것 과 싫어하는 것 을 알고 투자하는 것은 더 좋은 결과가 나타난다는 것 !! 🧐

#단지분석 으로 남겨야 할것 

단지 정보(년식,세대수,평형 구성) → 단지 입지 평가 (교통 학군 환경 ) → 

매매/전세 거래 상황 ( 네이버 매매 , 전세가 ) , 최근 실거래가격 내역  , 전고점 대비 하락률 →

단지 특징 / 투자 생각 ( 단지 특징 , 선호도 , 상 중 하 )

#단지 분석 중 나에게 적용점 #투자 생각 

시티뷰 와 공원뷰 선호도 를 가격으로 비교 해보기 

교통 환경 을 갖춘 신축 대장 단지 이나 수도권 내 땅의 가치로 봤을때 같은 가격대라면 더입지 좋은지역 ( 같은 11억 이라면 구리역 신축 과 다산역 신축에 투자 고려 해본다.)

단지 특징 ( 단지 선호도 )를 파악 해 볼때 , 해당 지역의 대장 단지 의 입지를 분석 해보고 ( 역세권 + 환경 + 신축 ) 

그 지역의 사람들이 무엇을 좋아하는 지 가늠해 본다. 

-방법- 가격 시세 지도를 보고 가격의 특징을 읽어본다. 역이랑 가까울수록 매매가격이 높게 형성 되었고 , 역과 멀어질수록 가격이 낮아지는 특징이 있다면 사람들이 좋아하는 핵심 가치는 교통으로 판단한다. -

그리고 나의 생각을 적어본다 B 지역 입지 와 년식 을 모두 다가지고 있는 대장 단지로 거주 만족도 높음 시티뷰 보다 공원뷰를 더 선호하며 공원을 가로 질러 초등학교 통학이 가능한다. 

: 이런 대장 단지 의 선호도 입지 특징을 자의 생각으로 정리 하기 !!! 

알고 있지만 , 다시 기초를 다지는 마음으로 리마인드 하기!!!  

단지 의 가치 ( 위치 와 입지 그리고 년식 ) 을 확인 하고 , 사람들이 좋아하는 단지 인지를 파악 

그중 내 투자금 으로 할수 있는 단지의 우선순위를 정하는 것 이다!

같은 투자금으로 더 좋은것을 하기 위해서!!! 

단지 분석 한 할 더 들어가기!!! 

#전고점 검증 

1Q. 전고점 이 같으면 , 가치도 같을까요 ? 

2Q. 전고점 이 같으며 , 앞으로도 같은 가치 일까 ?

1Q #핵심은 단지 의 가치 이다. ( 입지 + 상품성 ) 을 우선적으로 판단 합니다. 

교통 학군 환경 을 우선 판단 하고 가격을 비교 하였을때 , 얘가 쟤보다 더 좋은데 같은 가격이네 ? 또는 가격이 더싸네? 

라고 보았을때 저평가 단지로 볼수있고 , 전고점은 보조지표 로 사용한다. 땅의가치를 우선적으로 판단 하는것이 가장 중요하다!!!

자꾸 단지의 가격과 가치를 동일하게 보지 마세요!!! 해당 생활권의 사람들이 좋아하는 핵심 가치를 알았다면 , 

단지 분석시 단지의 가치 와 생활권의 핵심 가치가 동일 하다면 , 투자 우선순위로 볼수 있습니다! 

2Q. 전고점 이 같으면 , 앞으로도 같은 가치 일까 ?

시간이 흐를수록 건물의 가치보다 땅의 가치가 남습니다. 신도림 이 미사 강변보다 

업무 지구 접근성이 좋아 땅의 가치가 더 좋기 때문에 향후에는 다른 흐름이 보일수 있습니다. 

-나의 2호기 적용 점- 

Q.역세권 구축 VS 비역세권 신축 ? 누가 더 좋을까요 ?

매매가 

역세권 구축 이 매매가격 은 비역세권 신축 보다 더 많이 오른다 

땅의 가치를 우선순위로 본다!! 

입지 →매매 상승 

전세가 

전세가는 비역세권 신축이 역세권 구축 대비 더 많이 오른다

연식 →전세 상승 ( 투자금 회수가 빠를수 있다 ) 

누가 더 좋은 투자다! 라고 할수는 없지만 , 확실한것 은 더 좋은 투자를 하기 위해서 는 건물 즉, 

상품의 가치보다는 땅의 가치를 먼저 보세요!!! 

#그럼 단지 분석을 하고 , 투자 물건 은 어떻게 뽑을까요 ?

1단계 단지 분석 ( 단지 임장 ) 을 통해 단지 의 가치를 확인 합니다.

2단계 단지 가치와 가격을 확인 그리고 비교 평가 하여 가치 대비 저 평가된 물건을 고른다

3단계 저평가된 물건을 투자 하기 위해 현장 매물을 확인 한다 

4단계 매물 임장 한 물건을 비교 평가하여 투자할 물건을 고른다!

#단지 분석 이후 해야 할 일 !! 

투자자로 단지 분석을 한다는 것 !!! = 투자 범위를 정한다는 것 !!

싸면 안본다 ? 별로이면 안한다 ? 

투자 가치 를 먼저 판단 한다. 

하나의 생활권에서 가장 안좋은 생활권의 단지는 그냥 안좋아 ! 하고 일면적 으로 볼것 이 아니라 , 

다른 생활권 다른 지역과 의 비교 평가를 통해서 가치 대비 가격이 싼지 한번더 볼수있다!! 

동대문구 신설동 생활권은 분위기 가 별로야! 라고 생각할수 있지만 , 거기에서 끝나는것이 아니라 , " 바로 아래 성동구 왕십리 생활권 과 가까워 성동구 생활권을 함께 이용할수 있고 , 

왕십리역 2호선 을 이용할수있는 생활권이구나 ~" 라고 상대적으로 생각 하는 연습을 통해서 가치를 판단해본다. 

주변 지역까지 바라보고 가치를 정확히 판단하는 것 이 중요하다! 라는것 !!

매물 임장을 효율적으로 하는 방법!!!

단지 임장 이후 단지 가치를 알고 가격을 비교 하였을때 , 같은 투자금으로 더좋은 단지를 투자 할수 있습니다. 

여기서 투자금 을 설정 하는 방법이 중요한데 , 우선 방법은 투자금 을 넓게 설정 합니다. 

-아래로 0.5억 , 위로 0.5억 으로 설정하여 , 적은 투자금 또는 나의 적정 투자금으로 더 좋은 가치를 가진 자산을 사도록 노력 하여야 합니다. -

이유는 ?? 매물 임장을 넓게 볼 수록 내 투자금 으로 할수있는 더 가치 있는 물건을 선택할 수 있습니다!

매물임장을 좁게 하면 , 더 좋은 가치인데 투자금이 적게 들어갈수 있는것도 모른채 , 덜 좋은 가치인데 투자금이 많이 들어 가는 경우가 생겨서 더 좋은 자산을 놓칠수 있게 됩니다. 

그럼 우리가 잊지 말아야 하는것 은!!!

투자 의사 결정에서 가장 중요한것 은 저평가 입니다. 

가치 →저평가 →투자금 

순서대로 봅니다!!! 

가치가 있는것을 가치 대비 싼가격에 매수 하고 적은 투자금 으로 투자 하기 위해 노력하는것!!!

첫번째 는 저평가!!! 

부동산 전화할 때 질문 리스트 

1, 물건 정보 

2, 내부 상태 

( 수리 상태 & 수리 한다면 전세 는 얼마에 나가나요 ?)

신축 시스템 에어컨 몇 대 있나요 ?

3, 임차인 

전세 보증금 얼마에 살고 있나요 ?

전세 만기 는 언제 에요 ?

갱신권 은 썼나요?

4, 점유자 가 집주인 인 경우 

이사는 언제 가나요 , 이사 할집 입주 날짜가 정해 졌나요 ?

주인 전세는 가능할까요 ?

매물 임장 시 꼭 체크 해야 할 부분들 

1. 누수 / 결로 체크 

2.수리비 큰 품목 체크 

샷시 교체 여부 , 공포의 체리색 ( 유행 타는것 )

3.공간별 체크 리스트 

현관 신발장 상태 , 바닥 타일 보기 , 중문 여부 확인 

발코니 , 샷시 교체 여부 , 천정 벽면 누수 여부 , 베란다 타일 손상 , 베란다 뷰 확인 

베란다 장 내부 결로 / 곰팡이 확인  

4.거실/방 

확장 여부 ( 바닥 보일러 설치 문의 하기! )

천장 누수 확인 

도배 장판 조명 확인 

5.욕실 

수리 여부 

화장실 천정 누수 

문 하부 상태 확인 

바닥 벽 타일 손상 여부 

6. 주방 / 세탁실 

싱크대 교체 여부 

싱크대 하부 바닥 손상 

세탁실 결로 / 누수 확인 

보일러 교체 여부 

#투자 물건 뽑기 단지내 물건 중 비교 평가 하기 

가격 이 싸다고 1등 물건이 되는것은 아니다. 추가 수리 비용 이 발생 되거나 , 현재 시세로 전세 세팅 을 하기 위해서 

물건 올수리 및 부분 수리가 필요 할수있기때문에 점유자 를 내보내기 위해서 퇴거 비용이 발생 할수도 있다. 그럼 가격이 싸고 투자금도 적게 들지만 , 추후 수리비용 과 기존 임차인 을 퇴거 시키는 비용발생을 생각해볼 필요가 있다 

가장 좋은 조건 은 가격이 싸지 않지만 , 수리가 되어 전세 셋팅시 투자금이 가장 적게 발생 되어 물건 별 조건 이 1등이 될수있다! 물건 의 가격 이 싸다고 다~좋은것 은 아니다! 

1등 뽑기를 잘하기 위해선 ‘가치’ 를 잘 알아야 합니다. 

각 생활권 마다 물건 을 정리 할때 , 우선 물건의 단지 선호도 순서를 먼저 정한다!

그리고 같은 투자금 2억 대로 할 수 있는 가장 좋은 것 을 한다. 

투자금 1억대로 할 수 있는 가장 좋은 것 을 한다. 

물건의 해당 단지 선호도 를 가장 먼저 파악한다. 

가격 이 가치 대비 저평가 인가 를 판단 한다. 

투자금 은 적게 들어가나 , 많이 들어가나 를 판단 해본다. 

#마지막으로 반드시 체크 해야 하는 투자 기준 ( 절대적인 기준 )

저평가 지역 내 상대적 저평가 / 지역 간 상대적 저평가 

전고점 대비 싸다면 저평가 

환금성 서울200세대 ( 경기 /지방 300세대 ) 이상 

1층 ~3층 ,탑층 제외 

수익성 충분한 수익 , 수익률을 낼 수 있는 가치가 있는 단지 인지 

원금 보존 지역별 적정 전세가율 ( 강남 50% ,서울60%, 경기 70%, 지방 80% )

리스크 관리 ( 잔금 준비 / 역전세 ) 유동성 10%

내가 가진 앞마당 에서 투자 물건 뽑을 때 

장점 과 주의점 !!!

#즐거 우려면 잘해야 한다 잘하려면 익숙 해져야하기 때문에, 

조원 들과 함께 환경안에서 꾸준히 해내가며 , 앞마당을 늘리는것 

성장하는것 에 집중 한다! 

-사실상 나에게 가장 중요한것 -

투자자 로 결과를 낼 수 있었던 이유 는 성과 보다 성장 이다. 

비효율의 구간을 버텨야 한다

성공은 선불이다!

어떻게 버틸 까 ? 할 수밖에 없는 환경 셋팅! 을 해라 !

낙담의 골짜기 를 버텨야 하고 , 비효율 의 구간 2년 ~ 3년 을 버텨야 한다 

익숙해질때 까지! ☺️☺️☺️

포기 하고 싶을땐 , 

여러분이 포기 하고 싶을 때가 다른 사람들도 포기 하는 순간 입니다. 

너무 힘들고 지친다면 잠시 쉬었다가 다시 털고 일어나세요!

남들과 똑같은 삶을 산다면 다른 결과를 낼수 없습니다. 

남들과 다른 시간을 보내야 다른 결과를 낼수 있습니다

🥲🥲🥲

-코크드림 님 강사님 의 말씀 -