임장보고서를 쓴다면 결론을 내자 - 실준반 72기 43조 옥수슈

투자 의사 결정하는 방법

- 26년 1월 시장 상황 -

규제지역은 매매, 전세 매물이 감소하고 모든 호가가 상승하는 중이다. 

비규제지역은 매매 매물은 감소하는 반면 전세 매물은 투자 수요가 늘어나면서 증가하는 중이다. 매도 호가 또한 상승하는 중이다.

임장보고서를 작성하는 이유

1. 내 투자금으로 살 수 있는 단지들은 내 손안에 가지고 있어야 부동산 규제에 발 빠르게 대응할 수 있다.
2. 더 좋은 물건을 찾기 위해서는 비교평가는 필수이다. 비교평가를 하기 위해서는 비교가 되는 지역을 늘려야 하고 3개 이상은 앞마당을 늘려놔야 비로소 비교평가를 할 수 있는 최소한의 조건을 갖추는 것이다.
3. 임장보고서는 더 가치있는 자산을 사기 위한 투자계획서이다.
4. 단기간의 등락에 흔들리지 않는다. 가치에 대한 확신이 없다면 하락장에서 흔들리기 마련이다. 그러나 임장보고서를 통해 정확한 기준을 세워 투자하게 된다면 확실을 가지고 기다릴 수 있다.

부동산 투자를 할 때 가져야 하는 마음가짐

1. 부동산 시장 안에서는 항상 겸손해야 한다.
2. 인생에서 제일 큰 쇼핑이라는 것을 명심하자.
3. 수두권 아파트는 연식, 외형이 아닌 땅을 보고 투자하는 것이다.
4. 가격과 가치를 동일시 하지말자.
5. 내가 할 수 있는 투자금으로 최선의 선택을 하자.

단지분석 작성하며 선호도 구분하는법

단지분석이란 단지 가치(위치, 입지, 연식)를 확인하고, 사람들이 좋아하는 단지인지를 파악하고, 그 중 내 투자금으로 할 수 있는 단지의 우선순위를 정하는 것 이다.

1. 단지의 입지가치 + 상품가치를 파악하고 단지선호도를 상/중/하로 구분한다.
2. 아실 그래프로 가격 비교하고 먼저 판단하지 말자.
3. 단지가치에 시세를 붙였을 때 저평가 되었거나, 투자가능한 단지 매물임장을 진행한다.

매물 임장하고 투자물건 뽑는 법

1. 가치가 있는 것(강남 1시간 이내)
2. 저평가 : 가치가 있는 것 중에서 비교평가를 통해 저평가 물건 찾기(전고점 대비 싼 가격이면 저평가 구간)
3. 내 투자금에 맞는 것 : 투자금은 내 투자금에 +5000/-5000만원 해서 넓게 본다. 그 이유는 내투자금으로 할 수 있는 더 가치 있는 물건을 선택할 수 있기 때문이다.
4. 감당가능한 것(조건부 전세대출)

가치와 가격은 뒤죽박죽일 수 있고 투자금 또한 더 좋은 단지라고 해서 많이 들어가거나 덜 좋은 단지라고 해서 덜 들어가는 공식이 부동산 시장에는 없기 때문에 그물을 넓게 던지는 행동이 중요하다.

전화임장, 매물임장 프로세스

 매물예약(같은 매물이 여러 곳에 있다면 적극적인 사장님을 선택하는 것이 좋다.

• 업데이트가 최근인 곳은 거래에 적극적인 분일 확률이 높다.
• 단지 매물이 많은 곳
• 가격 조율이 적극적인 곳.
• 저평가가 확실하고 꼭 투자할 단지라고 판단이 된다면 단지 내 부동산 전부 전화해봐야 한다.

부동산 전화 질문리스트

• 물건정보 : 라인 사이드 인가요?
• 내부 : 구축은 수리상태(샷시, 샷시 외, 부분, 기본, 수리시기 등)를 물어보고, 전세는 얼마에 나가는지 물어본다. 신축은 시스템 에어컨의 개수가 중요하다.
• 점유자 : 임차인이 점유하고 있는 경우 전세보증금은 얼마인지, 전세 만기 및 갱신권을 썻는지 확인하고 매도자가 점유하는 경우 이사는 언제 나가고 주인전세가 가능한지 확인할 필요가 있다.

ps. 전체샷시 포함 특올수리에서 특이라는 말은 수리를 꽤 최근에 했다는 뜻 이다. 

      가격을 네고 하려면 사장님 부터 설득해야한다.

매물임장

• 누수/결로 체크(거실, 방, 베란다 천정, 벽, 세탁실, 창고 벽 등)
• 수리비 품복 체크(샷시, 필름, 화장실, 씽크대)
• 공간별 꼼꼼히 체크(체크리스트 참고)
• 매물임장 후 부동산 사장님께 매물 본 순서대로 정리요청 드리고, 사장님과 1등 물건을 뽑아본다. 꼭 오늘 본 매물을 엑셀 파일로 보기 좋게 정리한다.

비교평가하여 최종 투자물건 선정, 임장보고서 결론작성

• 매물임장 후 최소 단지 3개 중에서 물건 1개씩 뽑아서 비교평가를 한다.
• 지역 내에서 1등을 뽑아 내 투자금으로 어떤 물건이 최선의 선택인지 고른다.(입지, 가격, 투자금 순으로 우선순위)
• 내 투자금으로 이 물건이 최선인지 앞마당에 있는 지역 내에서 1등 물건들끼리 비교평가 후 최종 투자물건을 고른다.
• 너무 비교평가만 해도 투자물건을 놓칠 수 있다. 투자에 있어서 결정하는 것도 중요하다는 것을 명심하자.
• 최종 물건이 나왔다면 저평가, 환금성, 수익성, 원금보존성, 리스크(저환수원리)에 내가 코멘트를 남길 줄 알아야 한다. 내 생각에는 아무리 좋은 물건이라고 하더라도 저환수원리에 빗나가는 물건이라면 한번 더 고민해보고 투자하는 것이 좋다.

 임장보고서를 마무리하며 꼭 완벽하진 않아도 된다. 천천히 가더라도 꾸준히 가는 것이 중요하지 모든 걸 완벽하게 할 필요는 없다. 한다는 것에 의의를 두고 완료주의의 마음을 가지고 실천해 나아가자. 

 내가 좋아하는 말중에는 그런말이 있다. “시간은 금 이다.” 금은 세공하는 동안 오히려 깍여 나가지만 값은 올라간다. 그렇기에 시간을 세공해야 한다. 돈이 되지 않는 시간을 견디고 그 덕에 돈이 되는 시간을 맞이하라. 즉, 돈을 벌기 위해선 돈이 되지 않는 시간을 견뎌야 한다.