[실전준비반 72기 44조 옹디] 한 걸음 한 걸음 차분히, 능동적인 투자자가 되자!

실전준비반 2주차 권유디님 강의를 듣고…

'나에게 특히 인상깊었던 점'

1. 임장보고서 작성 흐름을 설명해주어 임보의 큰 틀을 이해하게 되었다.

1) 사전조사
- 지역 개요: 지도와 위치 특징, 인구 현황 및 유입(포털사이트 서칭, 나무위키 참고)
- 입지 분석: 직장/교통/학군/환경/공급/호재(땅의 가치 확인)

2) 분위기 임장

3) 시세 분석: 분위기 임장 이후 시세 분석을 하게 되면 '이 단지가 현장에서는 되게 좋아보였는데 가격은 싸네?'라는 생각이 들며 저평가 아파트를 찾아낼 수 있다.

4) 단지 임장: 분위기 임장과 동일한 단지들을 이제는 내부까지 들여다 봄으로써 단지 환경의 우선순위를 파악한다.

5) 투자 결론: 위 내용들을 기반으로 저환수원리 법칙에 딱 들어맞는 저평가 투자 매물을 추려낸다!

2. 학군지에서 더 좋은 단지를 가리기 위해서는,
강남과의 거리, 상권 등의 요소보다도 중학교 학업성취도, 특목고 진학률을 확인하고 해당 단지가 어떤 중학교로 배정되는지 비교 평가를 해야 한다.
- 단, 노원구 중계학원가는 더 이상 학군지로 우세하지 않은 추세이니, 노원구 투자자라면 강남과의 거리, 역세권을 조금 더 중요하게 생각하고 투자해라!

3. 수도권은 위치가 중요하지만, 지방은 위치가 아닌 입지가 중요하다!
* 위치: 강남/도심과의 물리적 거리
* 입지: 직주근접, 교통, 학군, 환경
 -> 지방은 위치/교통 하나도 필요없다. 학군/환경이 좋아야 한다!

'꼭 적용해보고 싶은 점'

아무래도 가정이 있거나 전문직이신 분들에 비해 내 종잣돈은 그리 크지 않다 보니 저평가, 입지 외에 다른 부분을 더욱 눈여겨 볼 수밖에 없었다.

다른 부분의 대표적인 예로는 '호재'를 들 수 있는데,

어떤 분은 호재를 투자 기준에 염두해두지 말라고 하시고 어떤 분은 호재로 인해 더욱 큰 수익을 내는 걸 보았다. 그래서 나는 항상 호재를 입지 분석에 넣을지 말지 고민이 되었는데 권유디님 강의를 듣고 호재도 호재 나름이고 얼마나 실제로 진행이 되고 있는지 명확히 알고 있어야 한다는 것을 알았다.

1) 호재는 Bonus다. 상승장에서는 기름이고, 보합이나 하락장에서는 찬밥신세다.
2) 교통 호재를 볼 때에는 ‘착공’ 전인지, 후인지 확인해야 한다.
- 착공 또는 개통 시점에 상승하는 게 아니라 전국적인 부동산 상승기 때 호재의 효과가 드러난다.
3) 재개발, 재건축의 경우 어떤 단계로 진행 중인건지 확인해라.
4) 대규모 일자리 공급 예정 여부를 확인해라.
- 평택 삼성, 이천 하이닉스와 같이 해당 근무지 근처에서 더 살기 좋은 환경이 있는지 먼저 봐야 할듯 하다.

-> 임장보고서 입지 분석 단계에서 호재에 대해 검색할 때, 무조건 호재 유무 여부에 따라 좋은 입지인지 아닌지 판단하는 것이 아니라, 심층적으로 세부적으로 조사하고 판단하여 능동적으로 투자 방향을 세워나가는 똑똑한 투자자가 되려고 한다! 😍📝