[출처 : 제네시스박의 부동산 세금트렌드 2026] 

매도인이 임차인이 되면 취득 당일 임대차계약 체결시 직전 임대차계약에 해당

 현장에서 “주인전세”라고 부르죠

주택을 취득하면서 해당 주택의 전소유자(매도인)이 매수인과 임대차 계약을 체결하고 매수인이 주택을 취득함과 동시에 해당 임대차 계약이 개시되면 ‘직전 임대차계약’으로 해석

단, 직전 임대차 계약이 1년 6개월 이상에 해당 해야 하고, 현재는 2026년 기한 내 상생임대차 계약 조건에 해당해야 함.

[적용할 나의 생각]

비규제 또는 지방에서 세 끼고 사는 물건을 향후 양도시 비과세 혜택을 받기 위해 활용하면 좋을 듯 합니다

상생임대차 계약이란? [출처 : 네이버]

상생임대차는 직전 임대차 대비 임대료 5% 이내 인상으로 2년 이상 임대한 1세대 1주택에 2년 거주요건을 인정해 비과세·장기보유특별공제를 돕는 제도입니다.

핵심 요건

• 직전 임대차 1년 6개월 이상, 상생임대차 2년 이상 실제 임대, 5% 이내 증액, 2021.12.20~2026.12.31 체결이 필요합니다.
• 직전 임대차는 취득 후 직접 체결한 계약만 인정되며, 승계계약은 제외됩니다.
• 임차인 변경은 가능하고, 중도 퇴거 시 새 임대기간을 합산해 2년을 채울 수 있습니다.
• 묵시적 갱신도 요건 충족 시 인정되며, 신고기한까지 특례적용신고서를 제출해야 합니다. 

혜택

• 1세대 1주택 비과세에서 2년 거주요건을 충족한 것으로 보고, 장기보유특별공제 ‘표2’ 적용을 위한 거주요건도 충족한 것으로 봅니다. 

유의사항

• 상생임대차 2년을 채우기 전 양도하면 특례 적용이 불가합니다.
• 재건축 멸실로 2년을 못 채우면 불가하나, 관리처분인가 전 2년을 채운 경우는 가능합니다.

• 2년→1년→2년 순차 계약은 1·2차를 직전, 3차를 상생으로 보아 특례 적용이 가능합니다.