관련 강의
실전준비반 - 단 한번의 투자로 1억 버는 임장.임장보고서 노하우
너나위, 자음과모음, 권유디, 코크드림
내 돈으로 어떤 선택을 하는 것이 최선일까? 를 스스로 결정하기 위해
지역과 단지의 가치를 배운다.
지역분석의 순서와 방법이 있다.
그 이유를 설명할 수 있다. 왜 하는지를 알고 한다.
명확한 기준으로 판단할 수 있게 된다.
그대로 반복하여 투자한다.
호재
호재를 투자에 반영하는 방법!(리치고, 포털 oo구 호재) => 호재를 반영한 입지등급으로 지역/단지 가치 평가한다!
호재의 가격변화는 단순히 착공, 개통이 아님. 하락장이냐 상승장이냐가 중요.
하락장때는 좀더 환경변화에 대해 유의깊게 확인한다.
- 지하철: 착공(착공라인 가격반영 안 된 곳 찾기)
재재: 사업시행인가(착공만큼 확정적이지는 않지만 비슷한 단계로 봄) 기준. 재재 호재는 주변 기축 매수를 위해 활용한다.
→ 위치/입지 우수한 곳이 환경개선 효과로 입지등급이 올라갈수있음!
다만, 드라마틱한 가격변화는 기존 물리적인 위치에 따라 차이있을 수 있다. ex) 위치는 좋은 마포! 환경만 안좋았는데 환경이 좋아지면서 급지가 올라가는 효과.
구성남. 물리적위치는 분당보다 너무 좋은데 환경이 안좋아 선호가 떨어졌지만 앞으로 마포처럼 좋아질 수 있는곳.
분위기임장 : 지리 / 생활권구분 및 입지 / 투자 우선순위
단지임장 : 단지별 선호도 / 투자기준 부합단지
+ 시세 => 투자가능단지 나온다!
- 단지임장 시 봤을때 비슷하면 그냥 비슷한것 → 추후 입지로 우선순위 알 수도 있다. 입지도 비슷하면 비슷한 것. 비슷하다고 결론내라!
- 임장 못했을 시, 임보. 매임이나 전임으로 파악이 가능하다! 할 수 있는 최선을 한다!
시세조사
<시세표>
- 전고(지난 상승장에서 가장 높게 찍힌 가격): 21. 1 ~ 22. 12 사이
- 전저: 22. 1 ~ 23. 12
- 동일평형 여러 타입 중 제일 비싼 시세로 딴다
- 전고가 없는 단지의 경우, 우선 단지의 가치를 따져본다(역세권 여부, 인근 단지 전고와 비교해서 전고를 파악함) → 스스로 감정평가 해보고 시세 작성한다.
- 전세 실거래가 너무 낮은 경우 등 → 계약갱신청구권을 쓴 계약일 수 있다.
- 전세가 / 매매가 의문 시 → 아실 단지비교 그래프로 확인해본다
- 중층이 저층 가격이면 싸다고 판단.(평층/중간층 가격 대비 10% 싸면 급매로 봄) → 그러나, 앞마당 비교로 싼지 여부 판단.
- 평형은 묶어서 한가지로 입력. 다만, 현장임장 시(전임, 임장) 타입별로 가격차 있는 경우는 타입별로 다시 구분해서 정보 수정.
- 59, 84 위주로 시세따기. 여력되면 27, 30 낀평형 봄.
- 전고로 쏠팅 → 가치대비 가격싼것 확인 가능
- 시세트래킹 방법(앞마당 세개이상)
(월1회) 매매가/전세가 → 전 동(각 생활권) 랜드마크 단지 세개 단지 입력.(아실-최고가)
EX) 마곡(생활권 또는 동): 랜드마크 단지 1개 / 내 투자금+5천만원 또는 1억 단지 1개(마음에 드는 거 OR 전고높거나 투자하고싶은단지이거나) /
- 앞마당을 늘리며 반복한다
- 매전 차이가 줄어 투자금 내 들어올것같은 흐름을 보이면 가치 가장 좋은 생활권 순대로 전수조사한다. → 그 단지의 시그널을 통해 해당동 전수조사 해본다. 더좋은데있는지.
=> 시세트레킹 하다가 투자한 지역이 많아요! (유디 튜터님)
단지분석
(임장) 오늘 본 단지 우선순위 나와야 함.
- 단지외부: 지하철역, 버스정류장, 초등학교에서 단지까지 걸어가는 과정이 큰도로? 작은도로? 가로등? 유해시설. 호프집? 안전한지. 쾌적함(인도/차도 구분, 보도블럭 정돈),
스트레스(언덕, 평지, 평평한지, 상권종류)
- 단지내부: 동간거리, 관리상태(쾌적함, 깔끔한지. 분리수거/쓰레기상태/외관), 조경(비싼 나무, 단지 내 도로), 단지 자재, 지하주차장 깔끔한지. 유무/엘베 연결→매임시 확인가능
- 조경이나 단지상태가 좋은 단지의 가치가 연식을 뛰어넘을 수 있다.
- 평일 낮 주차상태 → 퇴근시간 주차난 가늠
- 차는 사치재 = 여유있는 사람 많다. 주차장 입장 시 첫 느낌 정도만 본다. 반짝이는지. 외제차있는지.(= 해당 단지의 소득수준 간접적으로 알수있다) → 너무 몰입 X
< 강의를 듣고 느낀 점 >
느낀 점
최근 강의를 띄엄띄엄 수강하다보니
이미 배웠던 내용들을 서서히 잊어가면서 디테일이 부족하다고 느끼는 요즘이었는데요
재수강하면서 기본기를 다시 한번 다지고. 애매하게 알고 있는 부분, 잊고 있었던 내용들을 복습했는데요
아울러, 현재 내가 가장 부족한 부분을 알 수 있었던 시간이어서 너무 좋았습니다!
꼼꼼이 한번 더 강의 들으며 빠진 부분 채워넣으려고 합니다.
- 투자는 누적의 싸움!
할 수 없는 일에 집착하고 안하기보다는 할 수 있는 일을 하며 지속해나가는 것이 더 중요하다!
- 우리는 페라리를 뽑는 게임을 하는 것이다.
흠집이 많아도 깨끗한 소나타보다 페라리!를 선택한다.
= 입지기준에 따라 흔들리지 않는 선택을 할 것.
유디튜터님 꼼꼼한 강의내용 너무 많은 도움이 되었습니다
감사합니다! 💙
<BM>
- (임보) 시세따기 중 가격 궁금사항은 메모 → 단지분석하면서 해결!
- (임장) 신축 입주, 재재 단계 미리 임보 통해 확인 + 환경변화 예측 → 주변 단지 검토 + 카카오톡 나에게 보내기(음성)
- (월1회) 앞마당 시세트레킹 루틴
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