식빵 파파님은 이번 강의를 통해 처음 뵈었다.
식빵 파파라는 단어는 왠지 베이커리를 하는 아저씨일 것 같다는 생각이 들었는데 젊고 밝은 표정의
식빵님의 모습에 깜짝 놀랐다.
명쾌하면서도 깔끔한 강의!! 시종일관 당찬 목소리로 강의 하시는 식빵파파님의 강의는 체계적인 구성과 함께 이해도 잘 되고 강의 후에도 울림이 있는 강의 였다.
하필 강의를 들은 날은 최임제출 1일전임에도 불구하고 최종임보 보다 강의를 들었던 이유는
먼저 강의를 들은 조장님이나 다른 조원들의 강의에 대한 극찬이 있었고,
매번 저평가 된 것을 싸게 사야한다고 말은 많이 들었지만 실제로 어떻게 해야 저평가 된 것을 찾는 건지,
(고점대비 30프로 이상만 빠지면 정말 다 사도 되는건지) 너무 궁금했었는데
강의를 통해 실마리를 찾은 느낌이었다.
식빵파파님은 임장보고서를 쓸때 생각이 없는 장표가 없도록 쓴다고 한다. (아 반성 ㅠㅠ)
제대로 하겠다는 마음, 임장지의 모든 단지를 비교분석 해보면서 비교평가의 방법들 습득하겠다는 결심이
오늘의 식식빵파파님을 저 자리에 있게 한 것 같고 힘든 과정들을 울면서 극복하면서 보내신 것 같아 존경스러웠다.
많은 시행착오 끝에 처음 임보를 썼던 그 때로 돌아가 강의를 준비하신 것 같은 느낌...
서울수도권 시장에서 제대로 된 비교평가 하는법
비교평가=> 가치대비 가격이 싼 단지를 찾는 행위이다.
어차피 급지별로 가치가 정해져 있는데 좋은 땅에 있는 아파트 사면 되는거 아닌가요?
=> 같은 땅안에서도 아파트에 대한 선호도가 나뉘어짐.
최근 내마중강의를 듣고 이 실전반을 들었다.
같은 조건이면 입지 좋은 곳이 당연히 좋다는 이야기를 많이 들었다 .
물론 입지가 다 좋은 서울이라고 해서 다 좋은 곳은 아님을 알 수 있는 비교평가 대상도 알려주시긴 했다.
하지만 부린이인 나는 듣고싶은 대로 듣는다.
그래서 더 위험하다.
내마중 강의 이후 입지 좋은 곳은 무조건 좋은 곳이다라는 편견이 아주 강해졌는데
이번 강의로
내가 가지고 있는 오해의 틀을 깰 수 있었다.
지역내 비교평가, 지역간 비교평가의 순서
지역내 비교평가-> 생활권내 비교평가-> 생활권순위 설정-> 생활권내 단지입지비교-> 단지우선순위 결정
3가지의 차이점-> . . . 으로 비교하는 방법으로 설명해주셨다. 그리고 마지막 00를 통해 비교검증하는것을 예로 셜명
나라면 어떤 선택을?
나의 결론이 맞는지 불안하면 손품 발품 비교평가 결론을 내리고 반드시 그래프 검증 활용
지역간 비교평가
땅의 가치가 다르다면 입지를 넘어서는 선호도를 가지고 있는지
땅의 가치가 같다면 단지선호도에는 어떤 아파트가 있는지
강남접근성이 중요하시만 강남접근성이 전부가 아닌 동네도 있다.
직접 발로 가야지만 알 수 있는 그 동네만의 특징이 있다. 동특!!
지역간 비교평가에서 중요한 두가지
아파트 가치 결정요소 3가지, 동특
최종투자결정 과정
- 가겨과 가치보고 투자 결정하기
- 가격 가치 투자금 보고 결정하기
- 가격 가치 투자금 그리고 조건 보고 투자결정하기-> 좋은 물건을 골라야 하니까
- 수리상태나 계약형태에 대한 장단점
최종선정이유
저환수원리에 근거해서 설명할수 있어야하며 왜 이단지를 최종 투자 결정 단지로 결정했는지
투자여부도 적어주기 -> 내가 투자를 할지 안할지에 대해 기입
1.매물정보정리
2.저환수원리
3.투자결정
투자금이 없어서 투자 결정을 잘 안해요.
투자결정까지 해야 나중에 가격과 가치비교해서 가치대비가격이 싸다고 생각되는 단지를 나중에 투자금을 고려해 최종 투자 결정할 수 있다.
시세 트레킹 이거 왕중요!
내 앞마당의 가격을 기록하고 추적해 나가는 행위
임장과 투자와 연결시키기 위해 매월 정기적으로 이걸 안하면 투자와 연결이 안된다.
갯수별 접근방법이 다르다.
싸다고 생각하는단지
지역내와 지역간 트레킹-> 군별 분류까지 하도록
스스로 한계를 드지 말고, 한걸음 더 나아가자!!
더운데 너무 힘들게, 추운데 정말 더 힘들게 땀 한방울 한방울
발 질질 끌면서 발 부르트도록
만들어 놓은 내 앞마당 이제 그만 방임하고
시세 트레킹 열심히 해서 1호기 하자 !!
할 수 있다.
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