[유용한바람] 지투기_ 비교평가 명강의 김인턴튜터님 3강 강의 후기

*지방시장을 볼 때 반드시 확인해야 하는 것 : 가격, 공급

*중요한건 돈을 벌수 있는 지역(수요를 끌어당기는) 내 돈을 벌수 있는 단지(선호하는)에 투자 하는 것

*파트별 중요내용

[인구]

-인구수=수요, 좋은것=선호도높은것=다수가좋아하는것을 선택하는 것이 핵심

-지역내에서 인기많은곳, 아닌 곳 특징 확인

-지역 간,내 인구이동

[직장]

-광역시 내에서 해당 지역의 위상은? (양,질 모두 확인)

-주요 업무지구는 어디에?

[학군]

-다른지역과 비교했을때 학군 수준이 우수?

-지역 내에서 학군지는 어디? (학원가+학업성취도+초등학교 학급당 학생수)

-학군이 가격에 미치는 영향?

[환경]

-상권과 편의시설

-거주환경 : 상권 편의시설 + 신축 대단지 택지

@ 입주로 인해 사람들이 좋아하는 곳이 바뀜: 달서구 → 중구, 동구(신암 신천)

@ 주복은 10년차 이내 or 생활권내 대장인지 확인

[공급]

-해당지역의 현재, 향후 공급상황 (인근지역까지)

-언제, 어디에, 얼마나 들어오는지? + 영향을 얼마나 줄 수 있는지?

-리스크 확인(역전세, 잔금)

@(적용해보기) 과거 공급이 들어온 시기를 기준으로 신,준신축, 준구축, 구축의 매매 전세 가격 확인

@공급이 가격 하락에 영향을 주는건 맞지만 가격하락이 지속되다보면 반등하는 시점이 온다는걸 반드시 고려하기

 (수도권시장도 동일) ⇒ 주저하지말고 사야함 (선호단지 투자 기회)

@공급장에서 기회잡기

-매전 거래 동향, 가격변화 확인(전임, 시트)

-적극적 협상 -투자범위 넓게

[교통]

의미있는 교통 요소가 가격에 영향을 주는가? (역세권, 도로 등)

*대구 구별 시세

[수성구]

⇒ 대장급 단지는 전고점까지 회복. 이외 단지들은 하락장 대비 많이 회복했지만 여전히 가격은 저렴한 상황. 수성구내 괜찮은 신축 6~7억대라는 가격수준은 절대적으로 쌈.(범4만3제외)

[중구]

⇒ 중구 신축 역시도 대부분 많이 오르지 않은 가격, 신축84가 4억대부터 접근 가능하며 5-6억대까지 다양. 비슷한 6억대라면 수성구 신축부터 우선!

[달서구]

⇒범어힐스테이트 16.5억, 월성e편한 5.5억 → 1/3 가격으로 학군지 거주

최근 2년간 대부분의 단지들이 가격을 회복하지 못함.

[북구]

⇒ 북구 신축은 5억대에 가격이 수렴 → 선호도와 전고점 등을 고려 싼 가격

신축을 중심으로 전세가격이 상승(구축의 경우 매매는 그대로)

중구, 달서구 단지와 비교해서 선택하는 것이 필요

[동구]

⇒ 동구 신축은 4-5억 초반대 가격대에 수렴. 대장급 신축제외 매매상승 x

최근 전세 가격이 크게 오르고 있어 유심히 지켜보는 것 필요

[서구]

⇒ 선호 신축을 제외하고는 실상 매매가 변화는 없음.

전세가격은 공급 마무리 이후 신축을 중심으로 상승중.

가격이 싼건 맞지만 우선순위로 봐야할까? 라는 질문이 필요

@ 대구는 전체적으로 싸지만 구별로, 단지별로 더 싼 곳이 있으니 비교하는게 필요

어렵다면 대구에서 신축 전용 84가 5억대면 싸다!!

@ (적용해보기) 매물임장을 못했더라도 투자단지라도 뽑아놓고 가격 지켜보기. 투자할때 매물임장 고고

*대구 투자전략: 중심부 접근성, 학군, 연식

*구축도 투자가능 하나, 절대적으로 싼가격/ 적은투자금+공급물량 /구축투자 우선순위 고려

ex. 도심 접근성 좋은 구축(중구 선호 생활권), 학군지 구축(월성 생활권)

*20평대도 투자 할수 있으나 신축 위주로 보기

*(적용해보기) 지방 비교평가 요소 ㅡ 각요소별 비교 후 더 나은 선택지 pick

인구 / 구(생활권)  ㅡ 지역간

환경 / 학군 / 연식 / +a(지역 선호요소) /

공급 / 가격