[체다치즈사랑] 3강 후기_ 1억 더 버는 투자물건 뽑기!

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단지 선호도를 통한 투자단지 고르는 법

• 단지분석 후 생활권 한판 정리(가격+투자금+지도 / 단지선호도 상중하)
• 전고점은 보조지표일뿐.

       - 상승장 시 각 단지의 상황(매물 여부)에 따라 더 가치가 좋은 단지일지라도 거래가 없어 전고가 낮게 찍힐 수 있다(EX. 한마음1차, 관악타운, 은하수청구)

       - 신축일 경우 전세가 상승분으로 투자금 회수가 더 빨랐으나, 지금은 신축의 환경이 좋으므로 갱신권 사용하고 싶어하므로 회수가 더 늦을 수도 있음!

• 단지선호도=입지가치+상품가치

매물임장하고 투자물건 뽑는 법

• 전세대출 규제로 인한 투자방법

  1) 집주인과 전세계약해서 집주인이 3개월~6개월 더 거주. 집주인 나가면 세입자 셋팅.(은행에 따라 3개월 또는 6개월까지 명의이전 안되는 경우 있음) => 계약 전 협의!

  2) 세낀 매물 매수

  3) 주전

• 강서구 염창쪽 200세대, 구리 200세대 이상 등 단지가 모여있는 경우는 투자해도 되고 충분히 가치있다!
• 같은 투자금이면 부천보다 구리

• 부천은 10평대 수요도 충분히 있음. 매도도 잘되고 운영도 쉬움. (택지, 젊은층 수요 ← 일자리) 그러나 우선순위는 아니다. 전세상승분에 한계있음.(=수요 한계)

  반면, 21평 방두개는 1.5억 상승분.전세 7천 회수. 오름폭 차이있음! 방2개 2호선도 7호선 대비 후순위!

• 입지가 좋은 지역은 투자범위 넓히고, 입지가 안좋은 지역은 투자범위 줄인다.
• 매물목록에서 위 5천, 아래 5천으로 범위 넓혀 투자단지리스트 뽑는다! (가치가 좋은데 전세가가 올라줘서 투자금 적은 경우 있으므로!)

매물임장 프로세스

• 부동산 전화: 최저가 + 조건이 좋은 매물, 매물 정보 확인, 일정 예약
• 부동산 방문
• 매물임장

    ㅣ같은 매물이 여러 부동산에 올라와있을때 적극적인 부동산(사장님) 선택하기!

    - 네이버 매물 업데이트 날짜가 최근인곳. 최신정보 알 수 있으며, 광고 갱신하며 적극적 홍보 => 거래에 적극적인 부동산!

    - 단지매물이 많은 곳(단지내 부동산). 좋은 매물 경쟁안하기 위해 안올리는 경우도 있음. 단지정보나 가격 정확도 높음. 보유물건이 많아 조건에 맞는 매물 추천 가능.

    - 가격조정, 가격 조율 명시한 곳. 가격 잘 알고 있고, 가격조율에 적극적.

     ⭐ 진짜 투자하려고 한다면 모든 부동산에 다 전화해본다! 장부물건있는지. 그리고 어느 사장님이 가격조율잘할지 모르므로!

     ⭐ 입지 안물어보고 물건에 대한 정보만 묻는다!

   ㅣ 매물임장 : 혼자하는 게 좋다!

•  물건정보: 라인- 사이드인가요? (복도식 구축 사이드는 추워서 결로 더 많이 생긴다. 가운데 라인 결로가 적다. 팔때도 좋음→ 신발장 철거하고 단열재 시공해야함.)

                                가격 싸면 사이드여도 괜찮다!

•  내부상태: 구축- 수리됐나요? 어느정도됐나요? 샷시(1,000만원)했나요? 언제했나요? 수리범위, 시기 등. 올수리도 올수리 나름이다.30년 전도 올수리라고 함.

                                현상태 수리 얼마에 나가나요? 수리하면 전세 얼마에 나가나요?

                                => 수리비 쓴 것보다 전세금을 더 올려받으면 투자금 더 적게 들 수 있다!

                       신축- 시에 많을 수록 전세/매매 빨리 나감.

•  점유자: 임차인- 전세보증금 얼마에 살고 있어요? 전세만기는 언제인가요? 갱신권은 썼나요? (갱신권 안썼으면 투자금 회수 늦어질 수 있겠다!)

                    집주인(매도자)- 이사날짜 정해졌나요?(가격협상 여지 큼), 주인전세는 가능한가요? (협상)

•  임차인 살고 있으면 매도가 안된다. 지방 시장은 거의 실수요 시장이므로. 시장상황 변동성도 큼. 따라서, 이사비 1,000~1,500만원 주면서 이사 협의해야함.

   토허제에서 임차인이 살고 있는데 매도 가능한 경우는? 다만, 매도인이 퇴거확약서 서명받아, 구청에 제출하면 실거주자에게 매도 가능함.

    ㅣ 매물(네이버)

• 특올수리: 2년전 또는 최근 올수리
• 호수 없으므로 라인 확인.(사이드 OR 중간)
• 전세보증금 확인     

• 입주가능일(=만기), 갱신권 사용여부 확인 필요.

   

   

  ㅣ 매물(전임) : 투자자 매물예약 안되면 무리하게 볼 필요는 없다.    

   

1. (해당물건) 만기? 보증금? 갱신권? 셋트로 물어볼 것!
2. 만기 시 주변 입주물량 확인해본다.(전세 시세대로 놓을수 있겠구나 OR 매도 가능하겠구나)
3. (수리범위) 샷시 포함 올수리면 (수리시기) 언제 수리한건가요? → 수리한지 오래된 물건이면 살릴 수 있는게 있는지 확인하기! LED등은 보통 싹 교체하므로 그대로 사용! 다시할거뭔가요?
4. (추가질문) 사이드 라인인가요? → 사이드라인이면 매물임장 시 베란다/결로 체크
5. (방문예약) 최저가, 전화한 매물 + 조금더 비싼 다른 매물까지 1개 부동산에 최소 2개 이상은 본다. → 추천물건 네고로 매수할 수도 있음!
6. (다른 매물 예약 시도) 이 단지 7억대 볼 수 있는 다른 매물없나요? → 전세 놓을 수 있는 집이거나 껴있으면 같이 볼게요! 예약확인되면 문자로 꼭 연락주세요!(예약 펑크 방지)

     ⭐ 중수반: 매물 예약 하루 4~5개 부동산 (매물 5~10개)

     ⭐ 실전반: 매물 예약 하루 5~6개 부동산 (매물 10~15개)

     ㅣ 부동산 방문

• 방문 후 10분 후: 임보에서 해결되지 않는 것 중 궁금한 질문 1개 정도 확인
• 방문 후 10~15분 후: (물건리스트 확인) 오늘 2개 보는거죠? (지도보며 동선체크) 저희 몇동 몇호부터 가나요? 지도로 설명해달라. 이거 로얄동이에요? 

     ㅣ 매물임장

1. 누수/결로 체크: 거실, 방, 베란다 천정, 베란다 벽, 세탁실, 창고장 벽 → 결로는 환기 잘 시키면 괜찮은데 누수는 원인 찾기 어려우므로, 미경험 시 안 하는게 낫다.

        * 누수: 누수는 천장을 본다! 베란다 양쪽 끝 배수관 천장 쪽 물새기도 함. 화장실 옆 천장을 본다. 싱크대 안쪽 보일러 배관 새면 바닥쪽. → 사장님한테 물어본다. 이거 누수예요? 직접묻지X

         * 베란다 샷시 코킹: 30평대 기준 45~50만원 / 샷시 24평 800~900만원, 32평 900~1000만원(복도식은 조금 더 저렴)

     2. 수리비 큰 품목체크: 샷시, 필름, 화장실, 싱크대

        * 체리 몰딩: 서울은 전세 잘나감. 괜찮다. 지방은 필름해야함.(전체교체 250~300, 우물이랑 웬만한건 철거), 화장실 350~400(전체 철거 및 방수), 

                          화장실 도어 교체 20만, 틀 25만, 싱크대 250, 확장 시 바닥보일러 설치여부 꼭 물어볼것. 화장실 타일깨진거 30-40만원

     3. 본 매물 순서대로 적어달라고 요청(각 매물의 포인트 떠올려서 여기가 거긴가요? 어떤게 괜찮은거 같아요? 참고한다.→사장님과 1등 물건 뽑아본다.

     4. 매물본 것. 집(임장지 카페 등)에서 정리함.      

비교평가 후 투자매물 뽑는다                

1.  가격/조건 불리한 매물은 제외하고 3개 이내로 남겨서 비교평가
2. 투자금 확인
3. 조건, 상태 좋은지 확인
4. 감당가능한지 확인(전세 협조가 된다거나, 세낀물건이어서 전세맞추는 리스크 없어 등)
5. 단지 내에서 1등 뽑고 → 지역 내에서 1등 다시 뽑는다.
6. 단지선호도순(입지) > 가격 > 투자금
7. 0억으로 뽑은 이 물건이 최선인가? 앞마당 중에 더 좋은 건 없을까?
8. 비교해서 1등뽑는다 → 지도에도 올려봄
9. 저환수원리 (리스크: 마통 5,000, 전세협조 물건) 로 최종 투자물건 확정.

10. 앞마당 원페이지 정리

    🚌 지역입지가치 정리(입지 + 호재) > 지역 내 핵심가치 정리 > 생활권우선순위 정리 >

          가격에 대한 정리[생활권별 20평대/30평대, 신축(10년이내),준신축(20년이내),구축(20년이상)] > 

          투자물건에 대한 정리(지역 내 할수있는 투자 중 좋음 물건 / 지역 간 살수있는 좋은)

    ⭐ 낮은 전세낀 물건 매도 시 저층 가격으로 매도해야 함.

    ⭐ 그러나, 전세가 높게 낀 경우는 일반 매물과 비슷한 가격에 매도.

투자물건 뽑기

• 가격고정 : 실거주의 경우
• 투자금고정: 앞마당 안에서 투자물건 뽑는 의미가 더 크다.

강의를 듣고 느낀 점

     다시 한번 실전 투자 과정을 복기할 수 있었던 시간이었고,

     강의를 통해 1호기를 하면서 놓쳤던 부분, 다음 투자때 보완해야 할 부분이 조금 더 선명해졌습니다

     코크드림 튜터님의 강의를 거의 1년반만에 듣게 됐는데 

     새해 실준반 수강을 정말 잘했다는 생각이 들었습니다.

     튜터님 좋은 강의 감사합니다 💛

 ✔ BM POINT

• 1단계: 투자금 +5,000만원 매물임장 후보단지 리스트업
• 2단계: 저평가 후보단지 리스트업
• 3단계: 앞마당 확인하여 후보단지 리스트업
• 매임 프로세스
• 결론 파트