[지투 27기 지금 2순간 아라메르 튜터님과 함께라면 4채도 거뜬하조 에펠파파] 성공은 매일매일 한걸음씩 떼느냐에 달려있다! 지투실 3강 후기

매물임장 준비할 때 중요한 것 두 가지.

1. 저평가 단지 찾기. (not 투자금 기준)
   1. 단지간 비교평가를 통해
2. 실제 투자중비중이면
   1. 가치대비 저평가된 단지(투자금 상관x)
   2. 투자금 범위+@

대상선정은 단지임장 후부터!

생활권 내 저평가 단지를 시세지도에서 비교한 후에 지역내 저평가단지 시세 그룹핑에서 비교하기.

단지선호도를 최상 상 중 하 4가지로 나누고 왜 이렇게 나뉘는지 선호요소 적기!

매물예약할 때

새로 알게 된 사실: 매물정보 내려가서 취득세 체크하면 저층이라고 표기되어있는 것도 동호수 확인할 수 있다는거! (공시가격 참고)

미리 투자금 예상하고. 투자금은 약간 여유롭게 이야기하고, 이거 말고 더 좋은 층, 좋은 거 있는지 물어보기 .

내가 감당 가능한지 여부

잔금이 안되면 전세 맞출 수 있는 조건인지 check!

매임 때 물어보기!

Q.오늘 어떤 물건부터 보나요? 거래가 잘 되나요?

중요한 건! 바뀔 수 없는것>바뀔수있는것

동 위치, 뷰, 구조 > 옵션,인테리어

선호도와 가격 차이를 아는 것 > 인테리어 무엇이 되어있는지

로얄동 

판상형/타워형 / 타입

커뮤니티

판상형/타워형-타입거실,주방,방크기/개방감,통풍/수납공간

타입-방거실주방넓은.양쪽으로창.팬트리

타워형vs판상형 가격차이 얼마나 나는지? 전세가도 차이있는지?

커뮤니티-신축에 살고 싶어하는 이유

바꿀수 없는 것: 매물 선호도

뒷동 앞동- 선호도 떨어지는 동 타입 괜찮나? 뒷동이어도 꾸준히 거래가 되는가?!@ 환금성에서 중요

바뀔 수 있는 것

중대하자 누수

수리가 필요한 부분 샷시 화장실 씽크대

신축-관리사무소에 타일 남은 거 있는지 확인해서 숨고에서 인건비만으로 처리할 수 있음.

결로-곰팡이 처리하고 탄성 입히면 100만원 내외

화장실타일-실금, 교체-100단위로 협상해서 깎기. 1,2개 바꿀 땐 숨고 2-30만원정도로 할 수 있음

전세 놓으려면 어느 정도 수리해야하나.

매도자&점유자 상황

갱신권 사용여부 만기시점 공급 체크, 갱신권 사용한 계약인지 명시되어있는지 체크

만기시 공급이 있다면?

체크 조율

사장님과 비교평가 하는 방법,질문 

선호동, 타입, 조건 비교

급매의 기준은?

선호동 비교 - 선호동이 일반동과 비슷한 가격으로 나오면?

타입비교

실거래비교

투자자의 무기=잔금가능범위확인

주택담보대출:대출상담사(부동산 사장님 소개), 네이버 부동산 담보대출 조회

신용대출: 소득한도까지

유동자산: 보유현금+현금화가능자산

케이스별로 정리해놓기.파일로.

주인전세, 전세안고 매매전세

전세대출 규제가 있다면?

가능한 은행지점을 전화임장으로 찾아놓기. 가능한 은행지점(투자할 단지근처은행지점)

세입자모드로 대출받을 주소지, 세전소득 준비(내소득으로)

잔금일에 주인분이 바뀐다고 하는데 전세 대출이 나오나요? 따로 필요한 서류가 있을까요?

대출 조건 확인 : 대출 가능하나 매도인과 전세입자와의 계약서가 필요한 경우 매도자와 전세 계약서 작성에 대한 협의 필요

협상=/가격을 깎는 것

명분을 주고 받는 것

기분상하면 물건을 거두니까 나의 편익을 들어줄 수 있는 명분을 줘야한다.

매물임장에서 투자로 이어지는 실전 사례

여러 물건 중 협상

종잣돈

연 저축액

잔금가능여부 - 추가대출 여부

기존 포트폴리오

전세물량 급감>전세가격상승중

전세대기자 있는지도 체크

매물털기

투자단지를 정하면 근처, 매물 보지 않았던 부동산으로 찾아가기

가치대비 더 싸거나 조건이 좋은 매물 찾기

여기 33평 혹시 3.85 나온 매물보다 괜찮은 매물 있나요?

3.9-3.0도 있어. 낮은 전세안고 퇴거예정

3.8-3.2도 가능.

가격협상해주세요. or 전세 대기자 생기면 콜주세요.

됐다하면 조건이 맞는 것중에 고르면 됨

현장에 답이 있다.

윤이나 튜터님의 앞마당관리

시세트래킹

대표단지선정

가격변화확인

원페이지정리

투자우선지역 3곳 선정

투자우선지역3곳 전수조사

투자단지추리기

실제투자/모의투자

투자할 때만 부랴부랴 시세 보는 케이스

나에게 맞는 시세트래킹 파일 찾다가 시간..보내는 사람

3-3-3 시세 루틴

단지를 적게 뽑고 오랜 시간 본다.

앞마당 1개당 가장 좋은 생활권에서 상 중 하 단지 총 3개

직전상승장에 고점이 있는지, 고점이 더 높은 단지 우선, 3년 

가격감을 익히기 위해

앞마당 정리 스텝1.시세트래킹 심화

3등생활권까지 지역당 단지9개,  하루 9분, 1회/1개월 하기

전용84기준으로 해보기

대장단지, 실거주자들이선호하는단지, 후순위인데 환금성있는단지

전세개수, 매전차 체크

심화여서 아직 손에 닿진 않았지만 꼭 해보고 싶은 부분이었습니다.

저도 잔금 그냥 치면 안되나 라는 질문을 갖고 있었는데

꼭 게산 끝까지 해보기, 모의투자 실제로 한다생각하고 해보기를 말씀주셔서 꼭 실천해보겠습니다.

생각보다 가야할 길이 머네요!

아직 저는 해봐야할 게 많네요.

현재 보유현금만으로 투자할 떄, 매도시 나오는 투자금까지 합쳐서, 전세금상승분으로까지 3갈래로 계획해봐야하는 것까지도 해보겠습니다.

원페이지정리를 해야하는 이유 - 고민되는 매물 비교하는 데 확실히 도움이 되도록!

뭐니뭐니해도 환금성이 가장 중요하다. 그리고 나가는 전세가인지 체크하는 것도 중요하다.

들은 내용 하나하나가 다 내가 적용해나가야할 점으로 생각하며 들었습니다.

정말 다 BM하고 싶지만 못따라가는게 아쉽네요. 하지만 조금씩 해보겠습니다.

다음번엔 더 잘 할 수 있겠다는 기대가 되네요. 아쉬우면서도 기대되고 그렇네요.

꾹꾹 눌러담은 인사이트와 열정가득한 강의를 선사해주신 이나님과 보아님 감사합니다!