지금 신청 가능한 독서모임
[선착순] 26년 3월 돈버는 독서모임 - <돈의 방정식>
독서멘토, 독서리더
책 제목(책 제목) : 부동산 계약 이렇게 쉬웠어?
저자 및 출판사 : 송희창/도서출판 지혜로
읽은 날짜 : 26.01
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산계약 #전월세 #대항력
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점
본 것
임차인이 원활하게 구해지는 집을 선택하는 것이 중요하고, 그러기 위해서는 수요가 풍부한 집을 구하는 것> 임차인의 입장에서는 다음 전세를 빼기 위해 수요가 풍부한 집을 고르지만 투자자 입장에서도 수요가 풍부한 집을 골라야 전세 운용측면에서도 더 유리하다.
등기부등본> 가장 중요한 서류, 등기부등본은 현재 소유자가 누구인지, 압류, 가압류가 있는지, 소유자의 채무와 그 금액이 얼마인지, 임대차 관례 등을 기록한 문서다. 임대차 계약을 맺기 전 등기부등본을 기본적으로 확인하고, 건물의 상태나 인테리어 등 겉으로 보이는 부분까지 챙겨야 한다. 자신이 계약할 부동산이 어떤 이력을 가졌는지 파악하고 나면 더 안전하게 계약을 체결할 수 있기 때문이다.
은행은 보통 대출 금액의 120-130% 비율을 계산하여 근저당으로 설정하는 관행이 있다.
전세자금대출>
보증기관은 어떤 곳일까? 한국주택금융공사(HF) 대출 한도를 결정할때 임차인의 재직기간을 고려한다. 재직기간이 1년 이상인 사람에게 추천, 대상 주택의 범위가 넓다.
주택도시보증공사(HUG) 주택도시공사는 무직, 프리랜서,저소득층도 보증이 가능하다. 주택의 조건만 고려하고 소득이 있고 신용관리만 잘하면 보증받을 수 있다.
서울보증보험(SGI) 서울보증보험은 민간기업형태라 대출한도가 높다. 두 보증기관 보증이 어려울때 많이 이용함.
전세대출> 이전에 버팀목전세자금 대출을 받은 적이 있어서 방법 자체는 어렵지 않았다. 여기서 유의할 점은 해당 주택에 대하여 전세자금대출이 불가할 경우 임대인은 계약을 무효로하고 계약금을 임차인에게 즉시 반환한다. -> 임차인이 이런 내용을 요구할 수 있음, 확정일자에 대한 부분도 중요하다. 대출이 나오려면 확정일자를 받아야 함.
전세대출의 유의사항> 위반건축물 조심, 생각해보니까 서울에서 빌라 집 구할때 등기부등본 떼어보면 위반건축물 있는 집도 좀 있었는데 (특히 탑층) 부사님들 괜찮다고 했던 기억이 스쳐 지나갔다. (안괜찮음) 위반건축물은 전세자금대출에 영향을 미친다.
전세 연장을 한다면 전세자금대출역시 연장을 해야 하는데 다른 대출과 달리 동의했는지 추가사항이 필요해서 기간이 길다고! 이 부분도 잘챙겨야 겠다. 미리 전세계약 연장여부를 확인하고 임차인분이 대출을 잘 연장할 수 있도록 해야함.
전세보증보험역시 연장한다면 갱신 신청 해야함, 이번에 찾아보면서 알게된 내용.
주택 수선의 의무> 임대인에게는 임차인이 정상적인 생활을 할 수 있도록 주택 수선의 의무가 주어진다. 외벽, 난방, 수도, 전기, 하수 등의 기본 설비는 임대인 부담- 샤위기 교체, 전등교체는 임대인 수선 의무가 없음.-> 수선의무는 없지만 임차인이 불편하다면 관계를 위해서 해줄 수도 있다. 그렇지만 정확히 알고 있어야 함.
수선비에 관한 분쟁이 있음, 명확히 특약을 거는게 좋다. -> 범위를 명확히 하는게 중요!!!
임대차와 전대차의 차이 명확히 알기> 임대인이 임차인의 전세가 감당이 안될때, 서로 협의하에 저렴한 가격에 임차인과 전차인이 거래한 케이스를 본적이 있다. 전대차의 경우 반드시 집주인 동의가 필요하다.
임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면? > 임차권 등기명령, 임차인이 이사를 가더라도 주민등록 대항력과 확정일자의 순위를 보전주는 제도.
임대차 계약 유리하게 갱신하는 법> 반대로 생각하면 임대인 입장에서 내가 유의해야 하고 잘 챙겨야 하는 부분! 묵시적 갱신> 2-6개월 임대인 임차인 모두 상호 간의 계약 해지에 대한 통보가 없었다면 계약이 갱신된 것으로 보는 것.
느낀점
부동산 계약을 해본 적이 없다면 기초적인 지식을 쌓는데 도움이 되는 책이다. 생각보다 지루하지 않고 재미나게 읽혀 금방 읽었던 것 같다. 부동산 계약에 대한 기본적인 부분들을 점검하고 정리하는 계기가 되어서 좋았다. 특히 시점이 임차인 입장이어서 반대로 생각해볼 수 있는 부분이 많아서 기억에 남고, 임대인 입장으로는 어떤 부분을 유의해야 하는지 배울 수 있었던 것 같다. 특히나 등기부등본, 전세대출과 같은 실무적인 내용을 점검해 볼 수 있었다.
주택수선의무에 대해서 알게 되었는데, 월세만 수선의 의무가 있는 게 아니라 전세도 똑같다는 것을 알고 누수, 보일러와 같은 생활에 지장을 주는 문제는 곧바로 해결해야 함을 다시 한번 느꼈다.(책임감 있는 자세) 샤워실이나 전구와 같은 소모품은 사실 수선의 의무는 없지만 이런 부분을 계약할 때부터 명확히 하는 것도 필요할 수 있겠다.
역시나 부동산에서는 가장 중요한 게 시세, 가격이라는 생각이 들었다. 전세사기 자체는 매가 대비 높은 전세 가격이나 불분명한 시세로 부터 문제가 시작된다는 생각이 들었다.
수요에 대한 이야기도 기억에 남는다. 물론 이 책에서는 다음 임차인을 빠르게 구하기 위해 수요가 있는 집을 골라야 한다고 하지만, 투자자 입장에서도 수요가 풍부해서 사람들이 찾는 단지를 매수해야 나중에 원할 때 매도도 수월하다. 필자는 마지막에 처음에는 임차인으로 시작하더라도 내집 마련을 꼭 하라는 말로 마무리하는데, 이 부분에 대해서 공감하는 바이다. 집이라는 건 생활함에 있어서 꼭 필요한 필수재이기 때문에 선택을 할 수밖에 없다는 생각이 들었다. (알고 보니 이분이 엑시트 저자였군...) 부동산 계약이 처음이라면 읽고 행동한다면 큰 도움이 될 것 같다.
적용할점
- 전세 연장하게 된다면 전세자금대출시 심사가 좀 길어질 수 있다는 것을 유의한다.
- 묵시적 갱신이 될 수 있으므로 빼놓지 말고 4-6개월 전에 세입자와 미리 협의할 것.
- 협의가 되는 전세입자라면 수선비 범위를 특약에서 명시하는 것도 도움이 됨.
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
댓글
