[서울투자기초반 30기 나꿈나] 권유디 튜터님의 26년 서울 투자 기회 잡는 법 1강 후기 :: 강남과 노원의 누적 상승률은 같았다.

강남과 노원의 누적 상승률은 같았다.

"아직도 가지와 상관없이 가격이 왜곡되어 있고 언젠가 가치는 제 값을 찾아 갑니다.

오르는 것만 좋아 보이고 안 오르는 것은 외면하기 보다. 그래서 후회한 적은 없는지 돌아보며

가치와 가격을 봐야해요."

투자를 하였지만 주변에서 아직 조급해하는 동료들에게 알려줘야겠다!!

새로 알게된 점

• 지금부터 거래가 안되는 기간이 기회이다!

실거래가 대비 호가가 높다보니 머무르는 기간이 있어 깎일 수 있다.

기회 이후게 호가가 거래되면서 올라갈 수 있기 때문에 

전고점 대비 낮다면 호가가 높아도 가치대비 싼 가격이면 살 수 있다.

• 10.15이후 유주택자 전략

  →비규제 지역 투자 (강남 1시간 이상지역은 조심해야한다.)

• 생애최초가 아니기 때문에 서민/실저주자 주담대를 활용해도 30평대를 사려면 수원 장안구 정도만 가능했다.

• 외국인이 국채를 던져서 국채가 싸졌고 금리가 상승하는 압박을 았았다. 한은에서 환율을 잡기 위해 국채를 샀지만 환율이 오르면 금리가 인상 될 수 있다. 시장의 불확실성이 확대되었지만 아직 금리는 인하와 동결 기조가 높다.

  →내생각:  전쟁과 같은 지정학적 리스크에 따라 환율 변동성이 크고 한국 뿐 아니라 미국의 통화량도 많아지기 때문에 인플레이션이 심화되지 않을까? 그렇다면 금리 인상이 되며 또 한번 힘들어 지는 시기도 언젠가 올 수도 있겠다.

  따라서 언제가 될지 모르지만 2호기 진행 후 지키기 위한 종잣돈 모으는 시간도 필요할 수 있겠다.

• 다주택자는 토허제 지역에서 매도가 쉽지 않기 때문에 전세가 낀 상태로 매도가 가능한 비규제에서 2월~4월 기회가 있을 수 있다.
• 다주택자 양도세 중과시 매도전략으로 , 저평가된 가격에 매수 하여 전세금이 올라 투자금을 회수한다. 그리고 규제가 풀리고 매도한다.!(내 투자금이 회수되려면? 현재 전세가 4.9억→ 7.75억(세금,복비포함)이 되야함! 이게 가능할까…?? 장기보유!!!
• 수도권 : 저점 대비 2배 이하 가격에 매수하면 이후 고점찍고 하락하여도 매수가까지 다시 내려 오지 않는 경우가 많다.
• 지방 : 저평가된 가격에 매수하더라도 상승 후 하락시 다시 매수가를 만날 수 있으므로 수익이나 보유기간 여부와 상관없이 다주택자 양도세 중과 유예 전에 매도한다.
• 공시지가 6억원 이상은 종부세, 재산세를 낸다. (1호기 공시지가 확인하니 4억 1,100만원 : 보유세만 냄 47만원 정도)
• 내가 세금을 낸다는 것은 그 이후에 시세차익이 있어서 내는 것! 편익이 있다.
• 지역, 상품을 가리지 않는 대폭등장이 오면 하락장에서 기회잡기 위해 현금 보유하고 있기!
• 안시성, 수용성 나올 때 잡아파는 것은 위허하다.
• 아직 세제가 안나왔기 때문에 폭등한것은 아님, 그 전에 내 자산이 없는 것을 걱정해야한다.
• 금융위기 전에는 금리로 통화량을 조절했다면 그 이후에는 +양적완화도 시작했고, GDP대비 G2상승률이 더 커졌다.
• 선호 지역이면서 저평가 지수에서 최고점-현재가 높은 지역인 광진구는 선호 떨어지는 단지는 아직 덜 올랐다고 볼 수 있다. 단지별로 다를 수 있는 곳에 기회가 있을 것 같다.
• 지방은 대부분 저렴한 구간이다.
• 규제지역에 실거주가 가능하다면 규제지역과 비규제 지역을 모두 비교평가 후 매수 결정하면 좋다.

• 비규제에 투자만 가능한 경우 비규제 지역간의 비교평가 후 매수를 결정하면 된다. 

  →비규제가 규제후에 단기간 등락이 있을 수 있겠지만 결국 비규제도 규제가 되면 비규제 지역도 투자하지 못하게 된다.

• 수도권 외곽, 후순위, 수도권 중심, 수도권 중심 후순위, 수도권 외곽 순으로 지역간, 단지간 투자 시기에 있어 기회를 다르게 준다. 같은 단지 내에서도 평형에 따라 기회가 다르다. (덜 좋은 단지가 먼저 붙는다)
• 통화량 증가 속도가 빠른마큼 수도권 사이클도 빨라졌다.

• 서울25개구와 경기도의 1~4군 급지별 분류! 

  1군은 거의 다가졌다! +한강까지!

  2군은 뚜렷한 핵심요소가 2가지를 가진 곳이었다.

  3군은 강남출퇴근이 용이하고 자체 업무지구도 보유한 곳도 있었다.

  4군은 뚜렷한 핵심 요소 1가지를 가진 곳이었다!

  5군은 핵심 입지요소가 1가지이면서 인접한 경기도와 경쟁하는 지역이다.

  경기 

  2군은 강남출퇴근 용이하고 자체 업무지구를 보유하면서 쾌적한 환경을 갖은 곳이었다.

  4군은 강남 출퇴근 1시간 이내!

  5군은 강남출퇴근 1시간 이내!

• 가치성장 투자와 소액투자!

  소액투자는 2억 미만으로 본다. 2억 이상이라면 4급지 이상에서 보기!(투자는 구리,다산)

  가치성장투자:좋은것을 적당한 가격에사서 보유하는 것 (투자금이 많이 들어도 수익을 높인다)

  소액투자:높은 수익률을 달성한다.

• 갈아타기 베스트!

  →강남과 노원 모두 하락하였을 때(상급지도 싸졌으므로), 강남보다 노원이 상승하였을 때(내가 투자한 곳이 상승하여 상급지와 간극이 좁혀졌을 때) 

• 보유중인 물건이 수익이 낮은 경우 종잣동으로 추가 매수, 수익이 난경우 종잣동으로 추가 매수하거나 더 좋은 자산으로 갈아타기! (향후 종잣돈+전세회수금으로 1주택 추가매수하면 취득세 부담이 적음)

• 소액투자 범위 좁히기!

  입지 덜 좋은 신축 단지는 상대적으로 높은 전세가 율로 전세가와 매매가가 함께 상승하며 투자의 기회를 오래 준다.

• 임장이에서 P63적용해보기! 그래서 소액투자의 점위를 좁혀 보기!!

• 투자갈아타기는 

  수도권외곽→수도권 중심으로 : 간극이 좁혀졌을 때

  지방→수도권: 공급을 참고하여 수익구간일 때 매도하고 수도권으로!

  수도권외곽→지방광역시 : 공급이 적어 같은 가격이 낮지만 가치가 더 좋은 곳을 찾아서 갈아타기!

나의 투자 목표 & 이번 달 목표!

나의 투자 목표 : 

55세 - 77억 자산가가 되기 위해

5년 동안 - 7.8억 만들기! 위해

올해 

지방 1채 투자! - 5500만원으로 투자하기!위해

5000만원 모으기! 위해

필요하지 않은 소비하지 않기!

회사업무 집중하기!

가족과의 시간 집중하기!

종잣돈을 불릴 수 있는 방법 찾기!

부업이든, 주식이든 +a로 공부를 해야 함!

연10% 도전! +500만원 만들기!

나의 이번달 목표 : 

조원분들과 즐겁게 군포 산본 앞마당 만들기!

틈틈히 주식 공부도 시작해보기!

임장시, 임보시 알면서도 행동하지 않은 것이 있다면 

부족한 것이 무엇인지 생각해보고 하나씩 해보자

1. 체크리스트 : 지난 실준 강의에서 받았던 분임, 단임 체크리스트를 꺼내어 활용하기
2. 단지 분석이 부족하여 많이 해보아야겠다.
3. 결론 원페이지 작성: 이번달에는 꼭 해보자!!
4. 투자후보 물건 5개 추리기!→ 모의투자 해보기!

적용할 점 느낀 점

한달 권장 캘린더를 보고 원씽캘린더를 작성해서 그 때는 책상에 앉기

대신 회사 일과 가정에도 신경쓰기!!!

임보 20장 가능할까?? 나는 임보를 빡세게 써본 적이 없는데 줄여도 되는걸까 싶지만…

그래도 핵심만 담아서 넣는 것도 유의미하지 않을까!

과연 어떻게 하게 될지 궁금하고 빨리 적용해보고 싶다^ㅡ^

오프강의에서 유디튜터님에게 질문한 덕분에 마음먹고 투자할 수 있었는데

이렇게 또 좋은 기회를 주셔서 인사드릴 수 있고 인사이트를 얻어갈 수 있어서 좋았다. 

마지막 질문 기회를 통해 주식이나 부업을 공부해 보아도 좋을 것 같다는 

튜터님의 답변을 듣게 되어 주식이나 부업을 통해 종잣돈을 좀 더 늘릴 수 있는 방법을 찾아보면 좋겠다.