안녕하세요, 한 달 만에 돌아온 퍼플앤커피입니다 (퍼플이라고 불러주세요 💜)

이번에 서투기 강의를 딱 1년만에 듣게 되었습니다! 이번에도 조장 신청을 바로 했는데요! 감사하게도 운이 좋았어서 이번에 오프강의에 참석 할 수 있게 되었습니다ㅎㅎ 

작년엔 투자에 완전히 몰입하던 한 해 였어서 몰랐었는데, 작년 학교에서 오하튜터님께서, 

 

여러분 기초강의에서도 정말 깊은 내용들이 많이 있어요! 다시 들어보면 더 많이 들릴꺼에요

 

라고 해 주셨는데요, 정말 기초강의지만 다시한번 튜터님께서 설명 주신 내용은 완전 저 깊숙이 있는 학교 수준의 강의인데, 내가 이전엔 그만큼 듣는 귀가 없어서 안들렸구나ㅎㅎ 싶었습니다! 이번 강의 내용 후기 작성하면서 다시한번 복습 해 보려고 합니다! 

1. 편견잡기 및 현재 시장상황

• 강남 1시간 이내 들어오는 단지들은, 눈으로 보기에 하찮아 보여도 가격이 장기적으로 올라간다!! 구축/복도식/방2개/비역세권 아파트도 오른다!!

   

=> 투자자로서는 냉철한 시각이 필요하다!!! 가격 변동이 아닌, 가치를 봐야한다!!

⭐️ BM 포인트 ⭐️

• 아는데 행동으로 못 옮겼다는건 안된다!! 그런걸 캐치 (안 하고 있던걸) 행동으로 옮겨가는 적용을 해 내 가야 한다!
• 남을 가르치면서(도우면서) 훨씬 더 많이 배운다 ⭐

(1) 가격

• 서울 안가져도 경제적자유 할 수 있다!! 걱정 말아랏 (좋댜…ㅎㅎ 너무 두려워하지말자.. 싱글투자자!!)
• 현재 서울은 매물 감소. 즉 실거주 물건만 매도 가능 해 지기 때문에 거래 감소로 인해 매물 감소중.
  • 그리고 거래량이 줄어드는 상황에서 가격 형성된다. 예) (서울) 실거래가 대비 2억이 올랐어도, 다른 주변 단지들과 비교해서 싸다고 생각된다면은 그걸 사야 하는거다!! ⭐⭐ 앞으로는 이런 관점으로 물건들을 봐야한다. 즉 거래가 안되는 기간이 기회닷!! 즉 고민되는 시기가 기회다. 이제는 신고가를 찍으면서 올라갈 거다!!
• 하급지가 많이 올라갈 거 같다!! 덜 좋은 단지들도 다음/다다음 단지도 전고점이 뚫고 올라갈 수 있다! 전고점보다 높은 가격에 해도 되는데 전저점 * 2배 내에서는 했으면 좋겠다!!! ⭐⭐

(2) 금리

• (국채가격 ↔ 금리 (반비례)
• 작년말에 한.은이 국채를 잡았는데, 만약 이게 안잡히면 인플레이션이 심해지면서 환율에 따라 주담대 8-9% 까지도 갈 수도 있는거다. 즉 시장의 불확성이 있기 때문에 조심해야한닷!! 많이 떨어져도 버티면 올라간다는걸 알고 투자하는거다!!

(3) 거래량

• 여기다가 다주택자가 조정지역에서 매도시 양도세 중과한다 ⭐⭐
  • 이렇게 되면 시장에 매물이 부족한 흐름이 ‘뉴노멀’이 될 수 있다. 앞으로 시장 매물이 더 없어질거다!! 26-27년에는 정상일 수 있다!! 실거래가 대비 가격이 올랐어도 그 가격이 저평가라면 사야하는거다!!! 매물이 부족한 상태에서 호가가 계속 뛸 거다!!! 가치대비 싸면 그냥 사는거다!!!!!
  • 매도전략?
    • 서울 수도권 및 경기도 4급지 이상은 장기보유가 1차 목표다!!! 하지만 경기도 5급지 이하는 (2020년 상승 → 2021년 고점) 수익이 난 경우 양도세 중과 유예 전 매도를 목표를 하되, 매도 못하면 다음 사이클 하락장에서 중과 해제 시 매도해도 된다!! (왜냐면 5급지는 시세차익이 적을거니깐!!, 하지만 마음이 어려울 거 같다면 장기보유 해도 괜찮다!! 왜냐면 수도권이니깐!!)
    • 하지만 지방은 수익/보유기간 여부와 상관없이 다주택자 양도세 유예 전 매도한다!!
    • 지방은 내가 매수한 2년 이후 오르는게 더 좋은거 같다!!!!!!
  • 보유세 인상된다면?
    • 세금이라는건 수익이 있기 때문에 자산이 있기 때문에 내는거다!! 세금을 내는건 돈을 벌었기 때문이다 ⭐ 해외 여행은 왜 갈까? 그 비용보다 편익이 중요하니깐! 보유세는 보유 이후에 시세차익이 더 크기 때문이다!! 결코 두려운게 아니다!!

(4) 수급

• 토허제 신규 전세물량이 없다!! 지난 상승장과 차이점은 2018~21년은 공급이 있었는데, 이번엔 없어서 심해질거다!

(규제 순서가) 대출 > 규제지역 > 세제다!! 세제가 나왔을 땐 가격이 많이 오른 시기였을거다!!! 세재가 나올 때 까지 내 자산이 없는걸 고민 해야 한다!! 세재가 나왔다는건 난 자산을 가지고 있어야 겠구나!! 라는 목표로 가야 한다!! 자산 가지고 있는데 세재 나오면 대응하면 된다!!

(결론) 지금은 용기를 내야 할 시기다!!!

(5) 통화량

• 통화량지수/서울 전체 지수 : 서울 평균지수는 장기적으로 상승한다!!
  • 즉 앞으로 통화량 늘어나니 자산을 꼭 가져야 한다!!!
  • ‘저평가지수’ : 서울 아파트/통화량 : 상승폭을 비율로 계산한거다! 2009년 가격 기준을 100으로 세움! ⭐⭐⭐

⭐️ BM 포인트 ⭐️

• 지금 만드는 앞마당에서 나에게 충분히 기회를 줄 수 있다는걸 잊지 말자!!! 용기 내 보자!! 좌절하지 말자!! ⭐
• 앞마당 째려보면서 지내자!! 자산을 가지는것이 훨~~~씬 더 중요하다!! 지금 인생에서 중요한 시간을 보내고 있다는걸 잊지말자!! 

2. 서울 25개구 및 경기도 정리 및 경기도 정리

해당 파트에서는 서울 25개 및 경기도 각 구 별로의 ‘입지’ 및 ‘가격’ 을 같이 볼 수 있었습니다. 어떤 구에서는 어떤 것이 더 우선되고 2,3급지여도 1급지의 가격 및 부자 네이밍을 가지고 좌지우지 하는지를 볼 수 있었습니다. 확실히 제가 앞마당이 없더라도, 말씀 주시는 대장 단지들의 위치와 위상 그리고 가격들을 들으니, 어디가 조금 더 비싸고, 어디가 어디랑 비슷한 위상을 가지는지를 볼 수 있어서 너무 재밌었습니다. 

3. 투자 - 가치성장 투자 및 소액투자

• 소액투자 @수도권: 2억 이하 투자금
  • 1억 미만 투자는 수익이 나면 매도하는거다!!
  • 입지가 좋은 단지들 특징: 전세가가 툭 치면 바로 매매가가 간다! 

소액투자자는 사람들이 좋아하는 아파트 살 수 없닷… 나~중에 뭉쳐서 투자하는거다~ 나중에 다 가치성장 투자로 옮겨가는거다~ ⭐

⭐️ BM 포인트 ⭐️

• 내가 가는 임장지가 어떤 카테고리에 들어가는지를 확인하고 임보에 정리한다!

4. 투자 운영 - 10억 달성 운영 로드맵

• 매도 기준은 더 수익이 많이 나는 물건으로 갈아타는거다!! 즉 장기보유, 고수익 가능한 물건으로 갈아타는거다!!
• 건강/회사/가정/투자 밸런스 지키는거다.
  • 월 20장 임장보고서 . 여행도 가고 가족과 건강과 밸런스 지키는게 훨씬 더 중요하다 ⭐⭐ 과한 취미정도로 해도 충분하다~~ 최대 40장이다!!!
  • 운동 / 회사 / 가족과의 시간 보내며 투자!!! ⭐ 일처럼 생각하면 지치고 힘들다~ 재밌게 해랏. 그렇게 성장해랏

⭐️ BM 포인트 ⭐️

• 아침마다 운동 놓치지 않기.
• 회사 우선순위 높이기. 절대 퀄리티 떨어트리지 않고 집중한다.
• 짝궁과 보내는 시간 우선순위 높이기.
• 재밌게, 아낌없이 1달 보내기!

마지막까지 진짜 월학수준의 강의 해 주신 유디멘토님 감사합니다. 정말 덕분에 너무 많이 배우고 성장했습니다. 특히나 마지막에 얘기해 주신 개인적인 스토리 듣는데 울 뻔 했네요ㅠㅠ 인생에서 투자 중요한 만큼, 제 주변을 돌볼 수 있는 한 명의 멋진 어른으로 성장 하는 한 달 보내겠습니다! 멋진 강의를 현장에서 배울 수 있게 해 주셔서 너무너무 감사합니다 🫶 이번 2월달 조원분들과 조장으로서 재밌게 또한 보람차게 보내고 오겠습니다ㅎㅎ