지난 10월 지투실전반 이후 오랜만에 듣는 실전반 강의!
25년 10.15 대책이 나왔을 때는 지방반이라 크게 실감나지 않았다.
이후 수도권의 시세를 따보며 알았다.
10.15대책 발표 이후 5일장을 지나며, 거래량이 폭증했고
오른 호가가 실거래로 찍히며 서울 수도권의 상승을 체감할 수 있었다.
문제는 그 이후인데..
실거래가와 호가가 1~2억 차이 나는 단지가 많았고,
매물 자체가 별로 없다는 것!
이게 지금 무슨 상황이지? ㅎㅎㅎㅎㅎ
'호가 너무하네.. 저 금액이 거래가 돼?'라며 야망 매물이라고 생각했다.
(그러기엔 대부분 단지가 호가와 실거래 차이가 컸음ㅋㅋㅋ)
그래서 유디 튜터님의 강의가 더욱 기다려졌다.
-호가가 오르면서 실거래가 찍히는 뉴노멀 시장이 온다.
현재 수도권에서는 실거래가 8억짜리 단지가 10억 호가로
나오는데 그 호가로 거래가 되진 않고 있다.
근데 매물은 점점 줄어들고 있으니 가격이 오르며
실거래가 될 것이며 이런 현상은 이제 뉴노멀이 될 것이라는 것!
그러나 우리 투자자는 지금은 그 호가에 거래가 잘 되진 않으니
가격을 내려서 거래할 수 있는 기회가 있다는 것이다.
-가격의 소음에 휘둘리지 말고 투자의 본질을 생각하세요!
오르는 호가를 보면서 저 단지 진짜 좋아하나본데?
아직 제자리인 호가를 보면서 이 단지는 안 오를만해..라며
단점을 찾으며 시세를 땄다.
근데 강의에서 보여준 세 단지의 가격 흐름을 보며
내 생각이 완전 틀렸음 알게 되었다.
많이 오른게 좋아보이는 가격의 소음에 휘둘리고 있었다.
"전고점은 의미없는 시기가 다가오고 있어요.
이제는 호가가 다른 단지의 가치 대비 가격이 싼지
정확하게 판단해야 합니다. "
가격을 보고 가장 많이 혼란스러운게 전고점이다.
투자의 본질은 전고점이 아니다.
지금은 가격이 왜곡되어 있는 시장이라 더더욱 그렇다.
반드시 땅의 가치, 선호도를 알고
입지가치-생활권 우선순위-단지상중하로 판단하자는 것!
-"서울 아파트는 더이상 주거용이 아니라 금융 상품이 되었습니다"
지금 시장을 이해하는 또 하나는
서울 아파트는 더이상 주거가 아닌
주식, 비트코인과 같은 자산을 늘릴 상품으로 인식하게 되었다는 것!
그래서 전세가 오르든 말든
매매가는 계속 오른다는 사실 또한 흥미로웠다.
퉁화량이 늘며 등락 사이클 주기도
7년에서 3년으로 절반이 줄었다는 것도 알게 되며
현재 가격이 너무 오른건지, 적정한건지 보라고 말씀하셨다.
워런버핏의 수익률인 10년에 200%를 달성하려면
1년에 20%의 수익률을 가져다 줄 단지를 봐야하며
그런 단지는 전고점 아래의 적정한 호가의 단지를 보는 것이
투자에 맞는 단지라는 것!
유디 튜터님의 강의로 수도권의 시장 분위기를 알게 되었고,
이번 2월 임보와 임장에 중요하게 볼 부분이 무엇인지 정리가 되었다.
BM
1.뉴노멀이 되기 전에 기회를 찾아보는 연습! 투자자의 안목 기르기!
2. 입지가치-생활권 우선순위-단지상중하로 임보 작성!
3. hh,mm,ll 단지로 가격 파악해보고 앞마당 단지와 비교하기!
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