안녕하세요!
우직한 마음으로 투자자의 길을 걸어갈 '쿄나무'입니다.
25.2월 1호기 계약, 5월 잔금으로
벌써 1년이 되었습니다!
월부에서 공부한지 1년이 지났으니, 이정도면 됐다!
충분히 공부했어! 라는 마음으로 덤볐어요.
또, 지금이 아니면 못 할것 같은 조바심으로 1호기를 했습니다.
돌이켜 생각해보면 마음만 앞서고 행동은 그만큼 하지 못한 채로요!
내 실력만큼 밖에 못했지만 투자를 실행하고 나니
시장에 대한 관심과 함께 공부가 더 되더라구요? ㅎㅎ
이번 실전반을 지나며 줄어든 임보 대신 복기와 사유의 시간을 보내라는
튜터님들의 말씀이 여러번 있으셨습니다.
"인사이트는 비교평가한다고 바로 쌓이는게 아니라 지켜보는 겁니다.
내가 top3를 뽑았다면 1등과 2,3동 같이 봐야 안 헷갈려요!"
-잔쟈니 튜터님
10월 이후 무섭게 오르는 수도권을 보며,
1호기 복기글을 써 인사이트를 쌓아야겠다고 생각하고
실전반 마지막날! 1호기 복기 나눔글을 써보고자 합니다.
▶투자 검토했던 단지들
작년 이때 당시 저는
'멀세권 경기도 신축 vs 서울 내 조금씩 아쉬운 구축'
여기서 가장 헤맨거 같습니다.
제 얘기를 다 듣고 투코를 해주신 자향님께서
'단지의 선호도가 아직 파악이 덜 된거 같아요!
매임을 좀 더 하세요.
이런 상황에서는 투자하면 안 됩니다.'
라고 하셨습니다.
조금 더 공부하고 이해가 되면 그 때 하라고 하셨어요.
근데! '이때 아니면 난 못해!'라는 저만의 데드라인을 지키려곸ㅋ
'나 이해 완료! 달려가 볼게요!!'하고 갔더랍니다. ㅋㅋ
그 당시 제가 투자로 검토했던 곳들은 아래의 네 단지들이었는데요.
흐름을 살펴보겠습니다.
1번 후보단지: 4급지 사람들이 선호하는 생활권에 있는 선호도 ‘하’ 단지
2번 후보단지: 4급지 1번 단지보다 덜 선호하는 생활권에 있는 선호도 ‘상 ’단지
3번 후보단지: 4급지 멀세권이지만 상품성이 좋은 생활권 내 선호도 ‘중’ 단지
4번 후보단지: 4급지 멀세권이고 상품성도 좋지 않은 생활권 내 선호도 ‘하’단지
★복기 과정 속에서 느낀 점
1. 전고점을 넘나 믿었던 점!
전고점은 보조 지표일뿐인데 단
지의 가치를 대변해 준다고 믿고 있었습니다.
전고점이 높으면 좋아보이는 마법에 걸렸었어요 ㅋㅋ
2. 편한 투자를 하려고 한 점!
신축이면 수리 할 일도 없고,
인테리어도 신경쓰지 않아도 된다는 점과
공급의 여파가 아직 있었던 25년도라
전세가 두려우니 세낀 매물을 자꾸만 찾았던 점
3. 30평를 너무 좋아한 점!
20평대를 찾았다면 더 좋은 위치와 급지에 할 수 있었는데
30평대가 짱이라는 에고를 깨지 못한 점.
4. 적극적으로 네고하지 못한 점!
매물가격이 1-2천이 아쉬워 투자 후보에서 제외된 단지들이 있었다.
이런 단지들은 현장에 가서 보려고도 하지 않은 점!!
현장에 답이 있다고 했지만 난 충분히 봤어라고 생각함.
5. 취득세를 간과한점!
9억원 이상의 아파트는 취득세가 3%이고 그 이하는 1%인데 이 점을 간과함.
이를 생각했더라면 다른 선택을 했을 듯!
6.물건에 매몰된 점!
매임을 하고 내부가 별로면 그 단지는 후순위로 미룬듯 함.
수리하고 맞추는건 잔금쳐야 해서 안돼!라고 생각하고
수리 안 해도 될 물건만 봄.
(주전 살겠다고 했는데도 내부가 별로라 제꼈음..ㅜㅋ)
쓰다보니 궁금해서 할 수 있었던 후보 20평대 물건들도 붙여봤습니다 ㅋㅋ
20평대는 평수는 작지만
좀 더 높은 급지의 후순위 생활권, 역세권, 30평대와 같은 급지의 선호 생활권으로
땅의 위치가 좀 더 좋은 단지들입니다.
5번 후보단지: 3급지 중간 생활권에 있는 선호도 ‘하’ 단지
6번 후보단지: 4급지 역세권 구축, 생활권 ‘상’에 있는 선호도 ‘중 ’단지
7번 후보단지: 4급지 비역세권이나 중간 생활권 내 선호도 ‘중’ 단지
8번 후보단지: 4급지 대장단지 옆에 붙은 선호도 ‘중상’단지
제가 투자할 당시 8개의 후보 단지들은
20평이 6-7억, 30평이 8-9억의 매매가를 형성하고 있었고,
투자금이 거의 비슷했습니다.
매매가로 보자면 20평대가 금액 자체가 작거나 비슷한 정도였지만
현재는 호가 차이가 1억 내외로 좁혀졌고
투자금도 더 많이 듭니다ㅎㄷㄷ
★ 20평대와 30평대 투자 복기로 알게된 점
20평대가 30평대보다 더 올랐음!
20평대 대부분의 단지의 매매가가 30평대보다 더 오름!
땅의 위치가 좋으니까 확실히 반응 속도가 빠르다!!
2. 전세는 땅의 위치에 따라 다르게 오름!
역세권이고 급지가 높은 곳은 30평대 구축만큼은 올랐음.
30평대와 같은 급지의 구축은 상승폭이 작음.
3.근데 전세 상승분이 필요한 투자자라면?
일 년에 모이는 금액이 크지 않고,
전세 상승분으로 투자금 확보가 필요하다면
30평 투자를 우선적으로 볼 수도 있겠다. 단, 단지별로 다르다!
입지 가치가 좋은 곳을 고른다면 30평대가 당연히 더 좋고,
입지 가치와 상품성이 애매한 30평이라면
교통, 높은 급지의 후순위 생활권이라도 거기에 20평대를 하자!
=>결국 중요한 것은 입지! 20평대 구축이라도 입지가 좋은 것을 선택해야 한다는 것!
전세가가 안 받쳐주지 않을까?
고민했었는데 입지 좋은 구축으로 보면
전세가 상승도 비슷하게 간다는 것을 알 수 있었습니다.
다시 기회가 왔을 때 지금의 시장을 복기하며 기회를 잡을 수 있을 거 같아요!
사실 1015 이후로 상승장에 오르는 곳을 보며
많이 놀라고 좌절하기도 했습니다.
'왜 내 1호기는 아직 감감무소식인가?'
'20평대도 저렇게 막막 오르는 데 조금 올랐네... 나 투자 잘못했나?'
여러 생각이 들었지만..
객관적으로 파악을 하고 정리를 해보니 제가 어떤 점에서 부족했고,
개선할 점은 무엇인지 알 수 있었고,
다음을 위한 행동을 정리하면서 엉켜있던 마음이 풀렸습니다.
★복기글을 쓰며 깨달은 점&실천할 점
투자금 정확히 알기
내가 잔금을 칠 때까지 정확히 얼마가 있는지 미리 계산하지 못했습니다.
어림짐작으로 내 가용자금을 알고 1호기를 찾다보니
실제 내가 할 수 있는 물건과 많이 달라지더라구요 ㅎㅎㅎ
지금은 결론 파트에 내 자산을 입력하는 장표가 있어 훨씬 계산하기 용이합니다.
그리고 세금 계산도 넘나 중요하다는거!! (역시 경험해 봐야 안다..ㅠㅋㅋㅋ)
2. 조급 노노!
마음이 조급해지다보니 튜터님의 말씀이 귀에 들어오지 않았습니다.
투코받은 내용을 복기해보면 제가 봐도 불안해요ㅋㅋ
큰 돈을 쓰는 일이니 조금 더 신중하고 확신을 가진 후 다음 투자를 해야합니다.
3. 본질은 가치가치가치!!
이번 실전반 강의에서 가치의 중요성을 거듭 말씀해 주셨는데요!
저 역시도 마켓 타이밍도 봤고, 전고점, 전저점, 수익률을 보고 투자 한 거 같아요.
이번 강의를 들으며 내가 가치보다 다른 지표들을 더 신뢰하고 있음을
메타인지 하게 되었습니다.
4. 가치를 잘 알기 위해 해야 할 행동
실전반으로 만든 앞마당은 꽤 선명하고 생활권에서 상/중/하 단지를
나누는 일이 어렵지 않는데요!
내가 투자할 지역은 실전반 정도의 선명한 앞마당으로 만든다면
우선 순위를 헷갈리지 않고 단지를 선정 할 수 있을 것 같습니다.
그리고 인사이트를 키우기 위한
시장을 지켜보는 일 또한 빼먹지 않고 매일 하겠다고 또 다짐했어요.
(무엇보다 중요한 일!!!)
복기글을 이렇게 쓰는게 맞는지 모르겠지만
제가 복기하며 정리하고 싶은 부분에 초점을 맞춰 써봤습니다.
누군가에게 도움이 되고, 용기가 되었으면 좋겠습니다.
복기를 하다보니 그동안 함께 했던
동료와 튜터님들께 참 감사한 마음도 절로 듭니다.
늘 응원하고 아낌없는 나눔을 해주시는 튜터님들과
친애하는 동료님들께 감사드립니다.
저 또한 도움과 힘이 되어드리는 동료가 되어 드릴게요♡
