안녕하세요! 대다나다입니다.
실전반 1강은 권유디튜터님께서 해주셨습니다!
: 수도권 투자 기준과 로드맵
✅새롭게 안 사실&인상적인 내용
✔ 어떤 임장지이던지 해당 임장지에서 배울 것이 있다.
최근 느끼고 있었던 부분.
광주를 임장했던 경험을 대전 임장에 적용하면서 정말로 의미없는 임장지는 없다고 생각이 들었다.
선호도가 더 분명한 광주에서의 임장을 통해 대전 동구의 선호도 수준을 좀 더 높게 가져갈 수 있었다.
또 광주 임장을 통해 앞으로의 지방에서 스트라이크존을 잡는 것을 생각해볼 수 있기에
광주에 투자를 하지 않더라도 배울것들이 많았었구나 라고 생각한다.
현재 배정된 앞마당 또한 서울시장을 한 판에 볼 수 있는 임장지이다 보니 배울것들이 많다고 생각한다.
→ 현재 임장지에서의 생활권별로 선호도 요인을 찾아보기. 가격수준 익히기
✔정량적 평가를 넘어 정성적 평가를 해야한다.
선호도요소를 기계적으로 하는 것이 아닌 왜 사람들은 이 생활권/단지에 거주하려는 것일까를
매우 세밀하게 고민해야 한다는 것!
교통입지도 강남접근성 뿐만 아니라 7대 업무지구 접근성도 함께 보고,
단지에서 역과의 거리가 멀다면 버스/자차로 업무지구에 얼마나 쉽게 접근 할 수 있는지도 확인한다.
또, 역과의 거리가 멀어도 다른 수요가 있는지 거주민의 입장에서 생각해본다.
→ 해당 임장지에서 단지에 대한 가치를 판단할 때 적용해보기
어떤 요인으로 거주하는지? 그래서 가격은 어떤지를 계속 이어서 생각해보기
→ 지역/생활권/단지 단계로 가치판단한다. (강의교안 p.23장표 활용하기)
→ 지역마다 선호요소가 다른데 랜드마크아파트의 입지요소가 무엇인지 확인해보고 지역/생활권에 적용해보기
✔최근 2년간의 가격변화에 촛점을 맞추지 말고, 오로지 단지 가치를 먼저 생각해라
현재 호가가 이전 실거래보다 1억이 비싸더라도
다른 단지와 비교해보았을 때 가치대비 싸다면 매수할 수 있다.
✔전고점 이하라면 절대적 저평가로 본다.
절대적 저평가 : 전고점 이하로 내려온 가격
상대적 저평가 : 같은 투자금으로 더 좋은 단지를 선택하는 전략
단지 가치를 잘 파악한 후 가격을 붙이고 판단한다.
해당 임장지의 땅의 가치를 잘 파악하고 가격을 판단해보자.
✔환금성
정량적 기준이 300세대 이상.
지역마다 세대수 기준은 다를 수 있다.
중요한건 내가 사려는 아파트가 매도가 가능한지?
+ 주변 비슷한 가치의 단지 가격이 움직일 때 같이 움직일 수 있는지를 봐야한다.
→ 정량적인 기준만이 아닌 환금성의 본질을 생각해야 한다는 것!
✔매도
고민되는 사항이 있으면 비용절감이 아닌 리스크제거를 선택해야 한다.
공실로 만들 수 있는 조건이라면 금융비용은 기꺼이 지불하는 것이 좋다.
(가능한 실거주 가능 조건을 만들어야 수요가 넓어진다)
일잘러(저승사자)부사님이 중요하다.
매수/전세빼기 뿐 아니라 매도할 때도 적극적인 부사님이 중요하다.
→ 실거주 조건을 만들어야 수요가 넓어진다는 부분.
이를 위해 금융비용을 충분히 지불할 수 있다는 부분
이 안에서 사람의 역할은 정말 중요하다는 것을 다시 한번 느꼈다.
정리하면…!
현재 시장에서는 가격이 혼재되고 왜곡된 시장.
이럴수록 가치판단을 잘해야 하는데 지역에서 생활권 단지로 이어지는 가치평가를 할 수 있어야 하고,
정량적인 기준으로만 판단하는것이 아닌 거주민들은 왜 이 단지에 살아야 하는지를 생각하면서
정성적 기준으로 단지 가치를 더욱 날카롭게 판단해야 하는것이 중요하다고 느꼈습니다.
절대적 저평가와 상대적 저평가에 대한 개념을 정리해주셔서 지금 시장에서 어떤 식으로
매수의사결정을 해야하는지 알게 되었습니다.
그리고, 상대적저평가를 알려면 단지의 가치를 분명히 알아야 하기에 다시 기본으로 돌아가
단지에 대한 가치판단이 먼저 되야 한다는것을 또 한번 느낍니다.
현재 수도권시장에 대해 설명해주셔서 큰 도움이 되었습니다.
강의해주신 권유디튜터님 감사합니다!!! ^^
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